原告李*、范**与被告牧**、邓**为房屋买卖合同货款纠纷一案一审民事判决书

审理经过

被牧：牧林平，女。

被告：邓富平，男。

二被告委托代理人：徐*，河南**事务所律师。特别受权。

原告李*、范**与被告牧**、邓**为房屋买卖合同货款纠纷一案，本院于2014年9月22受理后，依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭进行了审理。原告李*及其委托代理人张**、原告范**的委托代理人张**，被告牧**及其委托代理人徐*、被告邓**的委托代理人徐*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2014年5月28日，原、被告双方签订了一份房屋买卖协议，并于当天在公证处进行了公证。协议约定：被告自愿将属于其所有的、位于镇平县城校场路中段西侧房屋一座以价款220万元卖给原告。协议同时约定被告保证上述房屋产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷；若发生与被告有关的产权纠纷或有抵押事项，概由被告负责处理，并承担一切责任，因此给原告造成的经济损失被告负责赔偿。此前原告已于2014年5月1日转账支付被告房款100万元，协议签订后，原告又将剩余120万元房款按约一次性支付给了被告。2014年6月2日，原告及家人前去该房屋开门，却遭到被告父亲及兄弟们的严重阻拦，说房屋是他们的。事后，原告又多次去所购房屋处，均遭到阻拦并发生冲突。为此，原告多次打110报警，警方到场后认为是经济纠纷，让到法院解决。原告也多次打电话要求被告到场解决，被告却不肯去，原告上家找被告，他们只说想办法解决。事至今日，原告仍无法得到房屋。为此，原告要求法院判令解除双方的房屋买卖协议，判令被告返还购房款220万元，并要求被告自原告起诉之日起双倍支付利息，负担案件诉讼费用。

在法庭指定的举证期限内，原告向法庭提交如下证据：1、房屋买卖协议及公证书1套，用以证实原、被告双方房屋买卖事实存在；2、付款收条复印件3份，银行付款回单复印件2份，用以证实原告支付被告房款220万元；3、河南**公证处对被告牧林平的公证笔录1份，用以证实被告牧林平承认房屋由被告弟弟牧某某占有使用，无法让牧某某搬出房屋；4、照片6张，用以证实原告到所购房屋开门时，受到被告父兄的严重阻拦，原告无法得到房屋；5、110案件登记表1份，用以证实原告去要房时受阻并求助警方的事实。

被告辩称

二被告辩称，双方所签订的协议是双方意思的真实表示，不违反法律规定，合同有效；房屋四至清晰，产权明确，被告不存在违约；原告购房前，被告已告知原告，被告与家人的房屋纠纷已经得到妥善解决，原告还到房管局查询过，案外人侵权与被告无关，原告可以通过法律途径解决。因此，原告的诉请不符合“合同法”规定的解除合同条件，请求驳回原告的诉讼请求。

二被告向法庭提供如下证据：1、房权证、土地证复印件各一份，用以证实房屋产权清晰；2、被告家庭分房契约及河南省**民法院（2011）南民再字第4号民事判决书各1份，用以证实被告家庭内部房产纠纷已经得到法院解决。在法定的举证期间内，被告还申请证人侯某某出庭作证，该证人到庭作证如下：该证人系原、被告买卖房屋的介绍人，原告去看房时被告说房价220万元，原告同意就付给被告定金5万元，付定金前该证人曾带原告的嫂子在房外看过房子，付定金后的事情证人就没再管了，其它的事情就不清楚了。

本院依法调取的证据有：河南省镇平县公安局城关派出所证明2份，该二份证明载明2014年的6月22日下午、6月23日上午、7月25日中午，该所为原告一方为进入双方买卖的房屋，与被告家人牧*甲等人发生的纠纷三次处警，因双方均称有房产证，处警人员告诉双方到法院解决等。

对以上原告提交的证据，被告对第1、4、5组证据没有异议，本院予以采信；对第2组证据，被告除对定金提出是5万元，不是9万元外，其它没有异议，因2014年4月27日的收条中载明的定金数额确为5万元，原告对此亦予认可，双方并无争议，故对该组证据，本院予以采信；对第3组证据，被告认为证据不合法，内容有诱供嫌疑，公证员李镇奇既是调查人又是公证人员，本院认为，公证员李镇奇既是调查人又是公证人员虽有不当，但无明显违法情节，被告在笔录中陈述的内容属实，且与其它证据能够相互印证，故对该组证据，本院予以采信。

对以上被告提交的证据，原告提出证据系复印件，真实性无法确认，同时提出证据的证明目的错误，不能证实被告所售房屋没有纠纷，且房权证、土地证原件被告已交付原告，被告无法提交原件，由于上述证据已由南阳**院法院生效法律文书所确认，故本院对以上被告提交证据的真实性予以采信；对被告申请出庭作证的证人证言，原告没有异议，本院予以采信。

对于法庭调取的证据，原告没有异议，被告提出了证明中说的是原告为进房屋而与被告家人发生的纠纷，房屋产权没有纠纷，他们之间的纠纷实际是侵权纠纷等异议，本院对该组证据中原告因受被告家人多次阻挠，不能实际占有使用买卖房屋的部分予以采信。

经庭审调查，依据法庭采信的证据及当事人的一致陈述，本院确认以下案件事实：

原、被告双方经中人侯**（本案证人）介绍，初步达成房屋买卖意向，侯某某曾带原告嫂嫂在房屋外边看过房子。原、被告双方初步达成买卖意向后，原告于2014年4月27日交付给被告牧林平购房定金5万元，被告牧林平给原告出具了收条。2014年5月1日，原告方从镇**业银行以银行卡转账形式、以原告范**名义给被告牧林平转账100万元，被告牧林平给原告出具了收条。2014年5月28日，原、被告双方签订了一份房屋买卖协议，并于当天在公证处进行了公证。协议约定：被告自愿将属于其所有的、位于镇平县城校场路中段西侧房屋一座以价款220万元整卖给原告。协议同时约定被告保证上述房屋产权清楚，无他项权利设定或其他纠纷；若发生与被告有关的产权纠纷或有抵押事项，概由被告负责处理，并承担一切责任，因此给原告造成的经济损失被告负责赔偿。协议签订后，被告将房屋的钥匙、房权证、土地使用证交与原告；同日，原告方以原告李*名义从镇**业银行以银行卡转账形式给被告牧林平转账111万元，双方经结算，原告又将剩余房款全部付清后，被告牧林平给原告出具了收到购房款220万元（其中9万元为现金）收条。

本院查明

另查明，2014年的6月22日下午、6月23日上午、7月25日中午，原告及家人前去所购房屋开门，却遭到被告父亲及兄弟们的强力阻拦，说房屋是他们的。为此，原告李*向河南省镇平县公安局城关派出所三次报警，该所三次处警调处未果，建议争议双方到法院解决。其间，原告曾多次要求被告到场解决问题，被告均未到场；被告牧林平承认，房屋现由其弟牧某某占有使用，自己无法让牧某某搬出房屋。

本院认为

本院认为：房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付借款的合同。本案中，原、被告双方于2014年5月28日，自愿签订房屋买卖协议，双方当事人意思表示真实，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，双方签订的房屋买卖协议依法成立；但是，根据该法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”及《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，由于双方对买卖的房屋没有办理产权过户登记，故双方所签订的房屋买卖协议并未生效。虽然双方签订房屋买卖协议前后，原告向被告支付了全部购房价款，被告亦向原告交付了所售房屋之房权证、土地使用证及房屋钥匙，但被告并未向原告实际有效地交付该宗房产，致使原告到所购房产处占有、使用时遭到被告家人的严重阻拦。原告在遭到阻拦要求被告到场排除干扰时，被告拒绝到场，事后原告到被告家中寻求解决办法时，被告牧林平又表示没有办法解决这个问题，无法交付所售房屋，原告至今不能真正占有、使用自己所购的房产，致使双方所签订的房屋买卖合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告要求解除双方的房屋买卖协议的诉讼请求成立，本院予以支持，原告应当返还被告的房权证、土地证，被告应当返还220万元售房价款，并支付自原告起诉之日起的同期同类银行贷款利息，因原告要求被告双倍支付起诉后银行贷款利息的诉请，缺乏法律依据，对原告诉请的超出部分，本院不予支持。对于被告关于双方所签订的协议是双方意思的真实表示不违反法律规定，合同有效的辩称，因为在未经有关部门审核、批准并办理有关手续之前，双方签订的房屋买卖协议并不当然生效，故被告的该项辩称不能成立，本院不予支持；对于被告关于房屋四至清晰产权明确，被告不存在违约的辩称，由于作为房屋买卖合同出售方的被告，对于合同的履行义务，并不只是房屋产权证照的“简易交付”，更重要的则是对房屋实物的实际交付及对公众的公示效力，原告购房的目的不仅仅是得到房屋的产权证照及钥匙，更重要的则是通过售房方有效交付房产对公众的公示效力，完整、实际地得到作为自己所购标的物的房屋，由于本案中被告至今没有将所售房屋向原告进行公开、有效的交付，致使原告至今无法实际得到所购房屋本身，合同目的无法实现，这不符合普通的房屋买卖交易规则，故被告的该项辩称不能成立，本院不予支持；对于被告关于原告购房前被告已告知原告，被告与家人的房屋纠纷已经得到妥善解决的辩称，由于被告没有提供充分证据，证明已将其与家人因双方买卖房产的纠纷现状，如实告知了原告，被告亦无充分证据证明，原告是在明知被告与其家人因双方买卖标的物存在如此剧烈的矛盾且原告在以普通人以平常办法无法得到房产的情况下仍要坚持购买该房屋，而普通人一般不会愿意采用自己出高价又以被迫与第三方激烈对抗的方式买卖房屋，即被告没有充分证据证明自己尽到了合同标的物瑕疵的特别提示义务，故被告的该项辩称不能成立，本院不予支持；对于被告关于案外人侵权与被告无关原告可以通过法律途径解决的辩称，由于双方的房屋买卖协议中约定，被告保证上述房屋无纠纷，若发生与被告有关的产权纠纷，由被告负责处理，并承担一切责任，因此给原告造成的经济损失被告负责赔偿，虽然该宗房产业经人民法院判决生效且经房地产主管机关办有产权证照，产权明晰，但被告现与其家人因该房产出现矛盾冲突，被告仍负有义务解决，现被告不能协助解决，致使原告不能实际得到所购房屋，构成根本违约；同时，根据我国物权法的规定，由于双方对买卖的房屋没有办理产权过户登记，双方买卖房屋的权属并不发生转移，对上述房屋产生的侵权之排除义务主体仍系被告，原告因尚未取得房屋的产权而无法通过法律途径解决，故被告的该项辩称不能成立，本院不予支持。综上，对被告关于原告的诉请不符合合同法解除合同条件，要求驳回原告诉讼请求的辩称，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李*、范**与被告牧**、邓**2014年5月28日所签订的房屋买卖协议。

二、限被告牧**、邓**于判决生效后十日内返还原告李*、范**购房款220万元及其利息（利息自2014年9月22日始至本判决确定的履行期间届满之日止，利率按同期同类银行贷款利率计算）。

三、限原告李*、范**于判决生效后十日内返还被告牧**、邓**房屋的钥匙及房屋所有权证（证号房权证字第00011848号）、国有土地使用证（证号国用第200902676号）。

案件受理费24400元，由二被告负担。

如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十月二十二日