上诉人康*与被上诉人南京市江宁区住房和城乡建设局撤销房屋抵押登记一案的行政判决书

审理经过

上诉人康*因诉被上诉人南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称江宁区住建局）撤销房屋抵押登记一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁行初字第78号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月11日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月25日公开开庭进行了审理。上诉人康*及其委托代理人虞**，被上诉人江宁区住建局的委托代理人吴卫星，原审第三人江苏紫金农**司城中支行（以下简称紫金银行城中支行）的委托代理人周**、徐**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年3月14日，江**建局在收到申请人方*提交的相关申请材料即身份证明、房地产抵押登记申请书、房地产抵押合同、借款合同、国有土地使用证、房屋所有权证等进行审查后，核准了申请人的申请登记，为紫金**支行颁发了证号为宁房他证江他字第JNA050903号（以下简称JNA050903号）他项权证。后紫金**支行发现抵押登记信息有误后于2012年9月19日向江**建局提出了书面申请，要求其对记载有误的他项权证进行更正登记，江**建局根据紫金**支行的申请，对涉案房屋的他项权证信息进行了手写更正登记。**认为江**建局上述行为违法，故提起行政诉讼，请求依法确认江**建局拒不履行法定协助义务，在法院查封后以手写方式更正登记设定抵押权的行为违法，并撤销江**建局对JNA050903号他项权证的手写更正登记并依法注销。

另查明，根据江检民行建（2013）9号《督促履行职责检察建议书》中记载，2011年3月14日，方*与南京市区农村信用合作联社（现名称为紫金**支行）签订了借款合同及抵押合同，方*本人申请将南京市江宁区麒麟东路138号锦绣花园竹涛园155号（以下简称竹涛园155号）房屋以380万元抵押给紫金**支行。按照办理程序，应先由紫金**支行将相关权证信息通过电子平台传输给江宁区住建局进行电子信息的登记，而紫金**支行在输入权证号时漏输了三个英文字母JNH，只输了数字部分，即00000142。江宁区住建局相关工作人员在办理他项权证时，也未加审核，导致了信息系统中未将该涉案房屋抵押信息进行标注，错误地将位于南京市江宁区麒麟街道悦民公寓某栋403室（以下简称悦民公寓某栋403室）的房屋进行了抵押，并据此办理了房屋他项权证。2012年1月，康*与康*、方*民间借贷纠纷案在原南京市下关区人民法院（现南京市鼓楼区人民法院，以下简称鼓**院）依法进行审理。在诉讼过程中，康*申请诉讼保全，该法院于2012年1月10日对竹涛园155号房屋采取了保全措施。保全当时江宁区住建局提供的资料显示该涉案房屋并无任何有效抵押权的记录。2012年9月，紫金**支行发现前期办理该涉案房屋他项权证错误，向江宁区住建局说明了情况并申请对抵押信息进行更正。后江宁区住建局对涉案房屋他项权证进行了修改并加盖校对专用章。2013年7月5日，康*向法院申请强制执行涉案房屋。2013年7月30日，江宁区住建局发函通知法院，竹涛园155号房屋已设立抵押权。

上诉人诉称

又查明，南京康**有限公司向紫金**支行借款并以方强的竹涛园155号房屋作为抵押担保，后（2012）白商初字第471号民事调解书确认了紫金**支行对涉案房屋享有优先受偿权。康*认为紫金**支行对竹涛园155号房屋未办理有效的抵押登记，要求撤销该民事调解书，并向南京市秦淮人民法院（以下简称秦**院）提起撤销之诉，该院予以驳回。康*不服提起上诉，南京**民法院驳回上诉，维持原裁定。

原审法院认为，江**建局作为房屋登记行政部门，负有对本辖区内房屋登记的行政职责。本案中，江**建局在收到申请人方*提交的相关申请材料即身份证明、房地产抵押登记申请书、房地产抵押合同、借款合同、国有土地使用证、房屋所有权证等进行审查后，核准了申请人的申请登记，但在为紫金**支行颁发证号为JNA050903号他项权证时存在重大过错，误将他项权证上房产所有权证号及房屋坐落内容登记错误。后紫金**支行发现抵押登记信息有误后于2012年9月19日向江**建局提出了书面申请，要求其对记载有误的他项权证进行更正登记，江**建局根据其申请，对涉案房屋的他项权证信息进行了手写更正登记的行为合法。（2012）白商初字第471号民事调解书已确认了紫金**支行对涉案房屋享有优先受偿权。虽然江**建局在办理涉案房屋抵押登记过程中输入错误，导致其信息系统未对涉案房屋的抵押情况及时标注，但不能因此否认紫金**支行享有抵押权的事实。故康*主张江**建局拒不履行法定协助义务，在法院查封后以手写方式更正登记设定抵押权的行为违法的主张，不予支持。据此，依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回康*请求确认江**建局拒不履行法定协助义务，在法院查封后以手写方式更正登记设定抵押权的行为违法，并撤销江**建局对JNA050903号他项权证的手写更正登记并依法注销的诉讼请求。案件受理费50元，由康*负担。

上诉人康*上诉称，一、原审法院未查明以下四项基础事实。原审法院未查明法院查封讼争房产前，被上诉人所设立的JNA050903号抵押登记簿所记载的权利状况；未查清JNA050903号登记簿是否为讼争房产的登记簿；未查清在法院查封讼争房产时，紫金银行城**对讼争房产是否有已生效的抵押权。原审法院未审查被上诉人手写更正JNA050903号登记簿及他项权证是否构成新设抵押权。原审法院认为上诉人递交证据不能证明上诉人所述目的，上诉人对此持有异议，依据《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十条规定，能够确认以下四个法律事实，被上诉人所谓的“抵押登记错误”，系紫金银行城**和方*双方恶意串通以及被上诉人工作人员故意“疏于审查”所致，系虚假登记；方*、紫金银行城**以竹涛园155号房屋作为抵押并提出登记申请，实际却以悦民公寓某幢403室进行抵押登记；竹涛园155幢房屋被查封前，被上诉人没有给竹涛园155号房屋设立登记簿并在登记簿上记载他项权利，抵押权尚未设立；法院在解除查封之前，被上诉人无权在竹涛园155号房屋上设定抵押权；被上诉人的手写更正登记系用悦民公寓某幢403室登记簿为紫金银行在竹涛园155号房屋新设抵押权。原审法院未尽证据审查义务，未审查（2012）白商初字第471号民事调解书是否具有合法性，该民事调解书属法定排除证据。二、原审法院判决适用法律错误。鼓**院查封竹涛园155号房屋时，被上诉人并未对JNA050903号登记簿进行更正登记，仍为悦民公寓某幢403室的登记簿，紫金银行城**也未取得原南京市白下区人民法院确认优先权的民事调解书，被上诉人也未对讼争房产设立抵押登记簿。因此，鼓**院查封讼争房产时无抵押权，且查封行为合法有效。本案应适用《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百八十四条、《南京市城镇房屋权属登记条例》第十七条第（八）项和《房屋登记办法》第二十二条第（六）项的规定。根据上述规定，房屋被依法查封的，登记机构应当不予登记，包括新设登记、更正登记等。根据《南京市城镇房屋权属登记条例》第二十五条和《房屋登记办法》第七十四条第三款的规定，被上诉人应当书面通知权利人换领房屋权属证书，收回并注销原证书。对于登记簿记载的更正，根据《房屋登记簿管理试行办法》第四条规定，登记簿有关内容发生改变的，应通过增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改。但被上诉人未给紫金银行城**换领证书，直接在相关文书的原内容上进行手写更正，使得已被查封的房产的抵押权得以“设立”。三、原审法院审判程序严重违法。被上诉人无正当理由逾期举证依法应当视为无证据，原审法院认定被上诉人逾期举证的证据有效，违反《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第一条规定。综上，请求撤销江宁区人民法院（2014）江宁行初字第78号行政判决书；确认被上诉人在法院查封后以手写方式更正登记设定抵押权的行为违法；撤销被上诉人对JNA050903号他项权证的手写更正登记；判令被上诉人依法注销JNA050903号他项权证；被上诉人承担本案诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人江宁区住建局未提交书面答辩状，在审理中辩称，原审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。

原审第三人紫金银行城中支行未提交书面陈述意见，在庭审中述称，本案事实清楚，上诉人就已经清楚的事实一再诉讼，浪费诉讼资源。就现有证据来看，紫金银行城中支行享有诉争房产的抵押权。请求驳回上诉人的上诉请求。

原审被告江宁区住建局向原审法院提交的证据有：

1、南京**房地产抵押登记申请表1份；

2、南京市江宁区房屋他项权证（存根）1份；

3、具结书1份；

4、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证书及方*身份证复印件各1份；

5、方*的国有土地使用证及房屋所有权证复印件各1份；

6、南京市江宁区房地产抵押合同1份；

7、借款合同1份；

8、2012年9月19日更正申请1份。

原审被告江宁区住建局向原审法院提交的依据有：

1、《物权法》第十九条；

2、《房屋登记办法》第四十二条、四十三条、第七十四条、第七十五条。

原审原告康*向原审法院提交的证据有：

1、（2012）下民初字第288号《民事判决书》1份；

2、（2013）宁民终字第1111号《民事判决书》1份；

3、送达回证1份；

4、（2012）下民初字第288号协助执行通知书1份；

5、南京市江宁区房地产抵押登记申请表1份；

6、房地产抵押合同1份；

7、南京市江宁区房屋权属登记收件收据1份；

8、房屋他项权证（存根）1份；

9、他项权证1份；

10、说明1份；

11、房屋所有权证（存根）1份；

12、房屋权属证书1份；

13、更正申请1份；

14、房屋他项权证（存根）1份；

15、他项权证1份；

16、强制执行申请书1份；

17、（2013）鼓执字第1515号立案审批表1份；

18、告知函1份；

19、江宁检控移字（2013）23号移送函1份；

20、江检民行建（2013）9号督促履行职责检察建议书1份；

21、江检民行建（2013）7号检察建议书1份；

22、关于方*涉案房屋抵押情况说明的函1份；

23、纠正错误抵押登记申请书1份；

24、关于康*申请纠正抵押登记的答复函1份；

25、延长查封期限申请书1份；

26、协助执行通知书1份；

27、送达回证1份；

28、档案袋封皮复印件1份；

29、紫金**支行发给江宁区检察院的函1份。

原审原告康*向本院提交的依据有：

1、《物权法》第十四条、第十六条；

2、《房屋登记办法》第二十二条第六款、第七十四条第三款；

3、《南京市城镇房屋权属登记条例》第十七条第八款；

4、《房屋登记簿管理试行办法》第四条。

原审第三人紫金银行城中支行向本院提交的证据有：

1、借款合同1份；

2、房地产抵押合同1份；

3、（2012）白商初字第471号民事调解书、（2014）秦商撤初字第1号民事裁定书、（2014）宁商撤终诉字第5号民事裁定书各1份。

原审法院对证据作如下确认：原审被告所举证据1-8，虽然超过法定举证期限提交，但该组证据内容与其它证据相印证，原审第三人也对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，该组证据对待证事实有证明力，予以采信。原审原告所举证据1-29，来源合法、真实，但该组证据不能证明原审原告所述的证明目的。原审第三人所举证据1-3，内容与其它证据相印证，且原审被告也对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，该组证据对待证事实有证明力，予以采信。

本院查明

本院经审查，原审被告江宁区住建局超过举证期限举证，且未向原审法院提出延期举证的申请，原审法院也未作出准许其延期举证的决定，故原审法院对原审被告江宁区住建局的证据予以认定，不符合法律规定，应予纠正，本院对原审被告江宁区住建局所举证据不予确认。原审原告提交的证据真实、合法，与本案待证事实具有关联性，本院予以确认。原审法院对原审第三人紫金银行城中支行提交的证据予以审核、认证，符合法律规定。原审法院认定的事实基本清楚，对原审认定的事实，本院予以确认。

本院二审中，上诉人提交了2份新证据：

1、2014年11月13日鼓**院的情况说明，用以证明鼓**院查封涉案房产时未发现该房产有抵押登记的标注。

2、两份已经注销的产权证书：“江宁房权证东山字第J00000142号”、“江宁房东山共字第J00000142号0001”，用以证明原审第三人一直到2012年9月19日才自称发现登记错误，该房产能够顺利变更登记，表明该房产并未被真实的设定抵押权，登记在悦民公寓某栋403室名下的JNA050903号他项权证系虚假登记，原审第三人的陈述系虚假陈述，被上诉人刻意隐瞒事实。

经质证，被上诉人对上诉人新提交的证据1，认为不符合二审提交新证据的规定，审理期间，出具这样的说明是干扰其他法院的正常审理，情况说明表述不完整，添加了主观判断，这种表述是不恰当的；对新证据2，因提交的是复印件，对真实性有异议。原审第三人的质证意见同被上诉人的质证意见。

本院经审查认为，对上诉人提交的新证据1，系上诉人在原审法院庭审结束后取得的，符合新证据的规定，与原审查明的事实基本一致，能够证据鼓**院查封竹涛园155号房屋的经过，与本案具有关联性，本院予以确认。上诉人提交的新证据2，因未提交原件，且未注明证据来源，不符合证据的法定形式，且与本案待证事实无关联，本院不予确认。

本院经审理查明，鼓**院于2012年1月10日对“江宁区汤山街道麒东路138号锦绣花园竹涛园155幢房产”进行查封，向江宁区住建设局送达（2012）下民初字第288号协助执行通知书时，在该局的房产登记电子信息系统中未发现该房产有抵押登记的标注。同时，该院调取“JNA050903号”登记簿相关材料，查明“JNA050903号”登记簿记载地为“江宁区麒麟镇悦民公寓某幢403室”的权利状况，该权利状况记载与鼓**院查封的“江宁区汤山街道麒东路138号锦绣花园竹涛园155幢房产”无关。

另查明，方*向被上诉人江宁区住建局的申请办理竹涛园155号房屋的抵押登记，被上诉人于2011年3月14日发出的JNA050903号他项权证及存根上载明，房屋他项权人为南京市区农村信用合作联社（现紫金**支行），房屋所有权人为方*，房屋所有权证号为00000142，房屋座落为悦民公寓24－403，建筑面积为63.98平方米。2012年9月19日，原审第三人紫金**支行向被上诉人江宁区住建局提出更正申请，被上诉人江宁区住建局在JNA050903号他项权证及存根上将房屋所有权证号00000142更改为JNH00000142；房屋座落悦民公寓24－403更改为竹涛园155号；建筑面积63.98平方米更改为298.38平方米，并在房屋权属登记收件收据存根上作了相应的更改。

本院认为

本院认为，被上诉人江宁区住建局作为房屋登记行政部门，负有其辖区内房屋登记的法定职责。

《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为；《房屋登记簿管理试行办法》第二条规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册；第三条规定，登记簿可以采用电子介质，也可以采用纸介质。采用电子介质的，应能够转化为唯一、确定的纸介质形式；采用纸介质的，应采用活页等方便增页和编订的方式编制，注明目录和页码；第四条规定，登记簿有关内容发生改变的，应通过增加新的页面、界面和内容体现，不得直接在原内容上删改；第五条规定，房屋登记簿应按照房屋基本单元建立。房屋基本单元应有唯一的编号。以上规定规定了房屋登记簿是登记机构为记载房屋权利状况制作并管理的特定登记薄，一房一登记。房屋登记应当将登记事项记载于房屋登记薄上；房屋更正登记是对登记薄记载事项的更正，也是房屋登记的一种类型，更正登记必须将更正登记事项记载于房屋登记薄上。更正登记是对其前登记事项的更改，前提条件是在更正登记前有房屋登记记载，更正登记前无房屋登记记载，不应有更正登记的记载事项，不可能发生更正登记，当然就不可能将更正登记事项记载于房屋登记薄上。本案中，江宁区住建局在收到申请人方*提交的相关申请材料即身份证明、房地产抵押登记申请书、房地产抵押合同、借款合同、国有土地使用证、房屋所有权证等进行审查后，核准了申请人的申请登记，紫金银行城中支行在输入权证号时漏输了三个英文字母JNH，只输入了数字部分，即00000142。江宁区住建局相关工作人员在办理他项权证时，也未加审核，导致了信息系统中未将该涉案房屋抵押信息进行标注，错误地将悦民公寓某栋403室房屋进行了抵押，并据此办理了房屋他项权证，实际是将抵押登记记载于悦民公寓某栋403室的房屋登记薄上。原审及本院查明的事实表明江宁区住建局提供的资料及鼓**院查封时均显示涉案竹涛园155号房屋并无设置抵押权的登记记录，因此，涉案竹涛园155号房屋并未在登记薄上记载抵押登记事项，在该房无抵押登记记录无需更正的情况下，被上诉人采用手写方式将悦民公寓某栋403室房屋变更为竹涛园155号房屋，实际上是在竹涛园155号房屋无抵押登记记载的情况下进行了更正登记，违反上述规定，应予纠正。

《房屋登记办法》第七十四条规定，权利、利害关系人认为房屋登记薄记载的事项有错误的，可以申请更正登记。需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书。房屋登记是将登记事项记载于房屋登记薄上，颁发房屋权属证书是房屋登记外在的表现形式，如需更正房屋权利证书的内容应当重新颁发房屋权属证书。被上诉人误将悦*公寓某栋403室房屋进行抵押登记，如需更正，也不应以手写方式直接在JNA050903号他项权证进行更正，而是应当换发房屋权属证书，且如前所述涉案竹涛园155号房屋并无设置抵押权的登记记录，更不能在JNA050903号他项权证直接更改为竹涛园155号房屋，该手写更正不符合上述规定，该房屋权属证书的手写更正内容，应予撤销。

上诉人虽请求确认被诉手写更正登记行为违法，根据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项规定，被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的，应当作出确认被诉具体行政行为违法判决。被诉手写更正具有可撤销内容，故应予撤销。涉案JNA050903号他项权证系悦民公寓某栋403室房屋的他项权利证书，涉及的悦民公寓某栋403室房屋与上诉人之间无法律上的利害关系，上诉人请求注销JNA050903号他项权证的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。

综上，被上诉人被诉手写更正登记行为违法，应予撤销。原审法院查明的事实基本清楚，但认为被上诉人手写更正登记行为合法，适用法律错误，其驳回上诉人的诉讼请求，应予纠正。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四第（二）项第2目上、第六十一条第（二）规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销南京市江宁区人民法院（2014）江宁行初字第78号行政判决；

二、撤销被上诉人南京市江宁区住房和城乡建设局对南京市江宁区麒麟东路138号锦绣花园竹涛园155号房屋抵押的手写更正登记；

三、撤销被上诉人南京市江宁区住房和城乡建设局对JNA050903号他项权证上的手写更正内容；

四、驳回上诉人其他诉讼请求。

一、二审案件受理费用各50元，由被上诉人南京市江宁区住房和城乡建设局负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月六日