王**、杨**等与无锡市崇安区住房保障和房产管理局行政备案登记二审行政判决书

审理经过

王**、杨**、侯**、宓*、凌再男、郦**、倪菊秀诉无锡市崇安区住房保障和房产管理局（以下简称崇**管局）行政备案登记一案，一审判决后，崇**管局、无锡市**主委员会（以下简称明珠业委会）不服无锡**民法院作出的（2014）崇行初字第0042号行政判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案受理、依法组成合议庭并于2015年3月24日开庭审理。上诉人崇**管局的委托代理人余**、殷**，上诉人明珠业委会的负责人武**，被上诉人王**、杨**、侯**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定事实如下：1999年8月17日经无锡**员会锡计资（1999）第230号《关于明珠广场项目可行性研究报告的批复》，批准无锡市明**责任公司对姚宝巷地块进行改造开发。1999年12月28日无**划局颁发的无锡市建设工程规划许可证（附件一）载明，工程名称明珠广场，幢数A（18层）、B（18层）、C（24层）、D（24层）、E（2层）。2002年4月22日，无锡**员会锡地委（2002）2号《关于命名“明珠商贸广场”的通知》，将无锡市明**责任公司建造在姚宝巷地块的商住两用建筑命名为“明珠商贸广场”（非住宅名）。其范围：东临中山路，南至大成巷，西至西河苑，北靠县前西街。王**、杨**、侯**、宓*、凌再男、郦**分别系县前西街19号2203室、县前西街25号706室、县前西街19号405室、县前西街25号905室、县前西街19号1102室、县前西街19号1603室房屋业主，倪**系明珠商贸广场116号房屋业主，均在上述规划建设范围内。2013年4月30日明珠商贸广场小区第二届业主委员会与无锡市崇安区**区居民委员会（以下简称连元街社居委）联合发布的业主委员会换届选举公告，明确成立筹备组，组织开展换届选举工作。2013年12月19日，明珠商**主委员会换届工作小组（以下简称换届工作小组）、连元街社居委联合发布告示，该告示中载明：“这次业委会换届选举……采用召开业主代表大会的形式。经换届工作小组决定，本届业主代表名额为49名（含上届业委会委员7名），按比例分摊到各单元。经换届工作小组召开座谈会，多方听取意见，酝酿协商，确定了49名业主代表的候选人名单。……经换届工作小组研究决定自2013年12月19日起至25日，对我小区的业主代表，分各单元以一户一票形式进行征求广大业主意见。……业主收到推选表后在规定期限内不反馈意见的，视为同意推选本单元业主代表候选人，经努力仍联系不到的业主，以本公告形式告知，请未收到推选表的业主在12月25日前与换届工作小组联系，逾期不联系的视作弃权”。2013年12月19日至25日间，换届工作小组向大成巷8号6楼以上、大成巷28号3楼以上、县前西街9号3楼以上、县前西街19号3楼以上、县前西街25号3楼以上共计371户业主征求了意见。2014年1月6日，换届工作小组、连元街社居委对推选产生的49名业主代表情况和得票率进行了公示。2014年1月21日，换届工作小组、连元街社居委对通过上一届业主委员会推荐、五名以上业主代表联合提名并经换届工作小组审核后确定的八名新一届业主委员会候选人名单进行了公示。2014年2月12日换届工作小组、连元街社居委发布通知，告知49名业主代表将于2014年2月28日晚7时在明珠商贸广场小区业委会老年活动室召开业主代表大会。2014年2月28日明珠商贸广场小区第三届业主代表大会召开，选举产生了第三届业主委员会委员，并讨论通过了《明珠商贸广场小区业主代表大会议事规则》和《无锡市明珠商贸广场小区业主公约》。2014年3月1日，换届工作小组、连元街社居委发布告示，公布了2014年2月28日业主代表大会会议内容及决议。同日，明珠商**主委员会召开第一次委员会议，推选武**为业主委员会主任，沈**、邹**为业主委员会副主任。2014年3月3日，明珠广场业委会向区房管局申请备案，并提交了《崇安区物业管理区域内业主大会业主委员会备案表》、业主委员会名单、业主代表大会议事规则、业主公约、业主代表大会签到及主持发言稿等材料。连元街社居委、崇安寺街道办分别在《崇安区物业管理区域内业主大会业主委员会备案表》上社区居民委员会意见和街道办事处备案意见栏内盖章。2014年3月10日，崇**管局对上述申请材料进行审查后作出业会备（2014）第1号备案登记，对明珠广场业委会予以备案。王**、杨**、侯**、宓*、凌再男、郦**、倪**、吴**不服，提起行政诉讼，要求撤销该备案登记。2014年6月13日，吴**以其不是县前西街9号2402室房屋业主为由申请撤回起诉，法院审查后裁定准许其撤回起诉。庭审中，区房管局向法院陈述称明珠商贸广场小区物业管理区域范围包括县前西街9号、19号、25号、大成巷8号、28号，倪**所有的明珠商贸广场116号不在明珠商贸广场小区物业管理区域范围内。2014年8月25日，法院向区房管局发出限期举证通知书，要求其于接到通知书之日起五日内向法院明确明珠商贸广场小区物业管理区域范围并提供相应证据。2014年8月28日，区房管局向法院提交回复意见书，称“无锡市明珠商贸广场属于已投入使用但尚未划分物业管理区域，故我局认为该物业属于未划分物业管理区域”。

一审法院认为

原审法院认为，根据《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》的相关规定，区房管局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具有对依法成立的业主委员会进行审核备案的法定职权。《物业管理条例》第九条第一款规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。根据前述规定，确定物业管理区域是成立业主大会、选举产生业主委员会的前提条件。《物业管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《江苏省物业管理条例》第四条第一款规定，县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第八条规定，新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。第九条规定，县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。据此，区房管局具有确定物业管理区域、建立物业管理区域档案的职权。本案中，各方当事人对明珠商贸广场小区物业管理区域范围存有争议，而物业管理区域范围的确定直接关系到业主范围的确定及后续选举程序的效力是否合法。明珠商贸广场作为一个整体建造项目，区房管局在物业管理区域范围不明确且未对底层商铺不在范围内作出合理解释的情况下，即对明珠业委会予以备案，属事实不清，主要证据不足，应予撤销。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决撤销无锡市崇安区住房保障和房产管理局于2014年3月10日作出的对无锡市**主委员会核发业会备（2014）第1号备案登记的行为。

上诉人诉称

上诉人崇**管局上诉称，一审中提交的崇**管局关于是否划定物业管理区域的答复意见，这份意见只是为了说明明珠广场物业管理区域没有明确划定，也没有进行备案，但不是等于说明珠广场物业管理区域事实上没有形成。请求二审法院撤销一审判决、发回重审。

上诉人明珠业委会上诉称，崇**管局关于是否划定物业管理区域的答复意见只是证明了在行政上行政机关未明确划分物业管理区域，并不代表客观事实上物管区域并不存在。请求撤销原判，支持诉请。

被上诉人辩称

被上诉人王**、杨**、侯**、宓*、凌再男、郦**、倪**答辩称，在双方关于物业管理区域的范围有争议的情况下，崇安区房管局有义务确定物业管理区域，有职责认真审查备案登记的材料，作出相应的决定。一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院支持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。

原审第三人崇安寺街道办未提交书面陈述意见。

原审被告崇**管局向原审法院提供了作出被诉具体行政行为的证据：1、换届选举资料文件，包括：（1）崇安区物业管理区域内业主大会业主委员会备案表；（2）2012年2月8日关于明广小区业委会任期已满的报告；（3）2013年4月30日业主委员会换届选举公告；（4）走访、推荐、座谈会讨论确认第三届业主代表候选人材料；（5）2013年12月19日告示；（6）2014年1月6日小区各门楼49名业主代表名单告示；（7）2013年12月26日明珠商贸广场小区业主推选第三届业主代表意见汇总；（8）2013年6月6日第二届业主委员会推荐下届业主委员会候选人名单；（9）五名以上业主代表联名推荐下届业主委员会候选委员名单及座谈会签到记录；（10）2014年1月21日新一届业主委员会候选委员名单告示；（11）2014年2月12日召开业主代表大会通知；（12）第三届明珠商贸广场小区业主委员会换届选举大会业主代表签到簿及授权委托书；（13）明珠商贸广场小区第三届业主代表大会主持发言稿；（14）第二届业主委员会工作总结汇报；（15）明珠商贸广场小区第二届业主委员会财务报告；（16）2014年2月28日第三届业主代表大会讨论通过的明珠商贸广场小区业主委员会章程修改草案；（17）2014年2月28日第三届业主代表大会讨论通过的明珠商贸广场小区业主代表大会议事规则；（18）2014年2月28日第三届业主代表大会讨论通过的无锡市明珠商贸广场小区业主公约；（19）无锡市明珠商贸广场小区第三届业主代表大会关于业主委员会自治管理表决结果；（20）崇安区明珠商贸广场小区第三届业主委员会选举办法；（21）明珠商贸广场小区第三届业主委员会委员候选人简介及房屋产权证、结婚证；（22）2014年2月28日明珠商贸广场小区第三届委员会选举大会选举结果；（23）2014年3月1日明珠商贸广场小区第三届业主代表大会选举产生业主委员会主任、副主任、委员告示；（24）2014年3月1日明珠商贸广场小区第三届业主代表大会决议告示；（25）换届选举照片16张。证明相关材料符合《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定。2、2014年3月10日无锡市物业管理区域内业主委员会备案存根，证明依据明珠广场业委会提出的备案申请，经审查后予以备案。3、2005年3月23日明珠商贸广场小区业主代表大会议事规则，证明明珠商贸广场小区第三届业主委员会的选举程序符合议事规则的规定。4、2009年2月5日无锡市物业管理区域内业主委员会备案回执及备案登记表。5、明珠商贸广场小区第三届业主代表推选表汇总材料，包括：2013年12月19日告示；8号楼、9号楼、19号楼、25号楼、28号楼业主代表推选表及业主代表推荐表汇总，证明明珠商贸广场小区以一户一表的形式由各单元全体业主推选本单元业主代表，推选业主代表程序合法。

原审原告向原审法院提供了以下证据：1、2013年4月30日业主委员会换届选举公告，根据该公告所载，崇安寺街道办和原业主委员会都有成员在筹备组中，证明筹备组非法，组成人员不符合法律规定。2、公告（3）、2013年5月29日公告（4），证明业主代表推荐违法，49名业主代表产生违法。根据规定，业主代表应由业主小组推选产生，推选49名代表应有49个业主小组，每个业主只能推荐一名业主代表作为代理人。3、2013年6月15日公告（8）。4、2013年6月17日公告，证明第三届业主委员会在2013年6月14日就已成立。5、2013年12月19日告示、明珠商贸广场小区业主代表推选表、告示栏图片，证明2014年2月28日成立的业主委员会无法律依据。6、2013年6月25日、2013年8月26日提交给区房管局的信函各一封，证明2013年6月14日业主大会和业主委员会成立是事实存在的。7、房屋所有权证七份，证明王**、杨**、侯**、宓*、凌再男、郦**、倪**分别系县前西街19号2203室、县前西街25号706室、县前西街19号405室、县前西街25号905室、县前西街19号1102室、县前西街19号1603室、明珠商贸广场116号房屋业主，具有原告主体资格。倪**所有的明珠商贸广场116号亦属于明珠商贸广场小区物业管理区域范围内。8、2013年11月25日通知、2013年12月19日收据，证明下沉广场属于明珠商贸广场小区物业管理区域范围，倪**具备业主身份。

原审第三人明珠业委会向原审法院提供了下列证据：1、2012年2月8日关于明广小区业委会任期已满的报告，证明其曾向区房管局要求组织换届选举工作。2、2013年1月25日关于审计报告、告全体业主书，证明审计结果内容已向小区业主告知。3、2005年3月23日明珠商贸广场小区业主代表大会议事规则，证明第三届业主委员会换届选举的依据。4、2013年12月26日明珠商贸广场小区业主推选第三届业主代表意见汇总，证明业主一户一票推选意见的汇总情况。5、明珠商贸广场小区业主代表推选表，证明王**等的推选意见。6、2014年2月28日明珠商贸广场小区第三届业主委员会选举大会选举结果，证明各候选委员的得票情况。7、住户手册，证明明珠商贸广场小区居民总户数是373户。

原审第三人崇安寺街道办未向原审法院提供证据。

原审法院依法调取了以下证据：1、无锡**员会锡计资（1999）第230号《关于明珠广场项目可行性研究报告的批复》。2、无锡市规划局锡规建许（99）第246号建设工程规划许可证。3、无锡**员会锡地委（2002）2号《关于命名“明珠商贸广场”的通知》。

上述证据材料均已随案移送本院。

本院经审查认定，原审判决认证正确。

本院查明

本院经审理查明，原审判决认定事实清楚。

本院认为

本院认为，《江苏省物业管理条例》第八条规定，新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域。第九条规定，县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。依此可见，在物业管理区域未划定或者小区业主对物业管理区域存在争议、尚未向物业管理行政主管部门备案的情况下，区房管局具有确定物业管理区域、建立物业管理区域档案的职权。本案中，各方当事人对明珠商贸广场小区物业管理区域范围存有争议，而明确物业管理区域范围是确定业主范围及判断后续选举程序的效力是否合法的前提。在物业管理区域范围存有争议、业主范围尚不能确定统一的情况下，崇**管局对明珠业委会予以备案，缺乏法律依据。原审法院判决予以撤销，结论正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人崇**管局、明珠业委会负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十七日