姜*、南通航**有限公司与南通市城乡建设局行政监督一审行政判决书

审理经过

原告姜*、南通航**有限公司（以下简称航**司）诉被告南通市城乡建设局（以下简称市建设局）城建行政监督，本院于2014年11月24日立案受理后，于同年11月25日向被告市建设局邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。因中国房**通有限公司（以下简称中房**限公司）与本案存在法律上的利害关系，本院依法通知该公司作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2015年1月6日公开开庭审理了本案。原告姜*、航**司的委托代理人陈*、徐*，被告市建设局的委托代理人施永生、蒋**，第三人中房**限公司的委托代理人李**、姜*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年10月29日，被**设局针对两原告的申请作出《关于对汇达广场工程质量重新核定的申请的回复》（以下简称被诉回复），内容为：1.汇达广场项目在建设过程中，质监站对该项目实施了监督，单位工程中分部分项都通过质量验收，该项目的主体结构安全可靠，并通过了各方主体参加的竣工验收，质量合格后交付使用。收到该申请后，被**设局对该项目的施工及竣工验收资料进行了核查，再次确认该工程在竣工验收时结构安全可靠、质量合格。2.今年中旬，被**设局两次派人到项目现场查看，因业主是在项目通过了竣工验收并交付使用后进行了装饰装修，被**设局无法对该项目目前的工程质量进行核验。按照《建筑工程质量管理条例》第六十六条规定，建设工程在使用过程中出现下列情形，应当进行结构安全性鉴定：如因装饰、装修拆改主体结构或者明显加大房屋荷载，造成房屋安全受损的；建设工程结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全的。房屋所有人或者使用人对房屋安全状况存在疑问的，也可以申请房屋结构安全性鉴定。同时第六十七条规定建设工程结构安全性鉴定由具有相应资质的质量鉴定机构实施。另外根据《南通市市区城镇房屋安全管理办法》（通政发（2007）92号）第十七条规定的情形，两原告的房屋是在验收以后，其他业主装饰装修造成的结构形式的改变，属于应当进行或者可以进行结构安全鉴定性鉴定的情形，建议两原告委托有资质的质量鉴定机构对房屋进行鉴定。

原告诉称

原告姜*、航**司诉称：两原告是汇达广场1幢1105-1116的商品房购买人。2014年6月，两原告准备装潢入住时，发现该房屋存在消防设备明显不符合使用要求、各楼层的承重构件框架梁被敲、框架柱被切断，剪刀墙被破坏、有明显损坏的痕迹等重大质量问题，将严重影响房屋购买人的生活居住安全，遂依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，向被告市建设局申请对该工程的主体结构工程质量进行重新核验，被告市建设局作出被诉回复予以拒绝。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，被告市建设局应当组织工程质量监督单位重新核验。被诉回复没有法律依据，属于明显推诿责任。请求依法撤销被诉回复，并判令被告市建设局依法履行重新核验的法定职责。

两原告为证明其主张，向本院提供了以下证据材料：

1.原告姜*的居民身份证复印件，原告航**司的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，南通市房权证字第××号、第××号房屋所有权证及国有土地使用权证，证明两原告的身份及两原告系案涉房屋的所有权人。

2.《关于请求对汇达广场工程质量重新核定的申请》、《补正函》、《关于对汇达广场工程质量重新核定的申请的回复》，证明两原告向被告市建设局提出申请，被告市建设局作出被诉回复的事实及被告市建设局没有依法履行重新核验的职责。

庭审中两原告提供以下证据材料：

1.报纸复印件，证明政府部门应当对商品房质量问题进行管理。

2.现场照片一组，证明案涉房屋存在严重的主体结构问题。

3.两原告聘请的装修设计师季*的证言，主要内容为季*在现场了解房屋结构时发现，有三户业主在装修过程中为了便于使用，把两套房屋之间的承重墙敲掉，将公共消防设备包在自己家中等。季*曾向物业公司和相关主管部门举报，要求制止和处理该违法行为，被告市建设局两次派工作人员及专家到现场勘察。两原告以该证人证言证明房屋主体结构存在质量问题。

被告辩称

被告市建设局辩称：1.案涉商品房开发工程已经通过了竣工验收备案，两原告反映的问题明显属于商品房交付使用后业主装修改造过程中产生的问题，而不是开发建造过程中的质量问题。2.房屋所有权人和使用人在使用房屋过程中的装修改造行为，不属于《城市房地产开发经营管理条例》调整的范围。对在开发商交付业主使用后因为业主的自行装修改造行为造成的房屋结构安全问题，不符合重新核验的条件，故被告市建设局作出的被诉回复正确，不存在两原告主张的被告市建设局不履行法定职责的问题，请求依法驳回两原告的诉讼请求。

2014年12月5日，被告市建设局向本院邮寄了以下作出被诉具体行政行为的证据材料及法律法规依据：

证据材料包括汇达广场1幢（施工时编号为7号楼）及人防设施建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及相关附件。

法律法规依据为《城市房地产开发经营管理条例》。

庭审中，被告市建设局补充提供以下依据材料：

1.**设部2002年发布的《住宅室内装饰装修管理规定》；

2.南通市人民政府2007年12月发布的《南通市市区城镇房屋安全管理办法》；

3.2010年12月《南通市政府办公室关于南通市住房保障和房产管理局主要职责、内设机构和人员编制的规定》；

4.南通市房屋安全鉴定中心（南通市房产监察支队）主要职责的网上资料。

以上材料证明商品房交付使用后因装修活动而拆改房屋结构可能涉及的主体结构安全问题，属于房产管理部门的职责，不属于被告市建设局的职责。两原告要求被告市建设局启动重新核验主体结构质量程序的条件不具备，主体对象错误。

第三人中房**限公司述称，同意被告市建设局的答辩意见，请求驳回两原告的诉讼请求。

第三人中房**限公司未向本院提供证据材料。

经庭审质证，两原告对被告市建设局所举汇达1幢楼的竣工验收备案材料的真实性无异议，但认为该组证据不具关联性，只能证明案涉房屋通过竣工验收时是合格的，不能证明开发商卖给两原告时是合格的，更不能证明房屋的现状是业主装饰装修造成的。对被告市建设局提供的相关依据材料，认为不能达到被告市建设局的证明目的。第三人中房**限公司对被告市建设局所举证据材料和相关依据没有异议。

被告市建设局和第三人中房**限公司对两原告所举证据的真实性不持异议，但认为房屋所有权证和土地使用权证能够证明开发商向两原告交付的房屋质量是合格的。从两原告向被告市建设局的书面申请和证人季*的证言内容可见，两原告向被告市建设局反映的房屋质量问题，都是业主在装饰装修过程中的行为造成，而不是房屋建造过程中的质量问题，不符合法定的启动重新核验的条件。

结合各方当事人的质证意见，根据证据采信规则，本院对当事人各方提供的证据作如下认定：对当事人均不持异议的证据依法确认其证明效力。对两原告庭审中补充提供的证据1即报纸复印件，因两原告不能说明该材料的来源，且与本案没有直接的关联性，故不具证明力；证据2即一组照片和证据3证人季*的证词的真实性予以认定，但不能达到两原告的证明目的。被告市建设局所举证据材料真实，能够证明案涉汇达广场1幢楼已经通过了竣工验收备案的事实。

本院查明

根据各方当事人的陈述及对以上证据效力的认定，本院确认如下事实：

汇达广场位于南通市外环西路555号，由第三人中房**限公司开发建设。汇达广场1幢楼及人防工程于2013年3月10日通过竣工验收，同年4月12日在被告市建设局办理竣工验收备案。原告姜*是汇达广场1105、1108-1116的商品房购买人，原告航**司是汇达广场1106-1107的商品房购买人。2013年4月，第三人中房**限公司与两原告办理了商品房交付手续。2014年9月4日，两原告以2014年6月准备入住汇达广场时，发现房屋存在消防设备已被改变，不符合使用要求，各楼层都有承重构件被破坏、框架梁被敲、框架柱被切断、剪力墙被坏问题为由，向被告市建设局书面提出对汇达广场工程质量重新核验的申请。被告市建设局接到两原告的申请后，两次派工作人员和专家到汇达广场进行勘察，并于2014年10月29日作出被诉回复，明确因业主在项目通过竣工验收并交付使用后进行了装饰装修，无法对该项目目前的工程质量进行核验，并建议两原告委托有资质的质量鉴定机构对房屋质量进行鉴定。两原告对此不服，向本院提起行政诉讼。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点是：1.两原告要求被告市建设局对汇达广场工程质量进行重新核验的理由是否成立。2.被告市建设局的被诉回复是否合法。

关于两原告要求被告市建设局对汇达广场工程质量进行重新核验的理由是否成立的问题，对此问题可以从以下方面进行分析并得出结论：

首先，《城市房地产开发经营管理条例》调整的是房地产开发经营活动，而非业主的装饰装修行为。《城市房地产开发经营管理条例》第一条规定，为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的××发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。由此可见，《城市房地产开发经营管理条例》调整的是房地产开发经营行为，是对房地产开发企业在房地产开发经营活动中的行为进行的监督和管理。

《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第（一）项规定，住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。《建设工程质量管理条例》第六十九条规定，违反本条例规定，涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款；房屋建筑使用者在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的，责令改正，处5万元以上10万元以下的罚款。有前款所列行为，造成损失的，依法承担赔偿责任。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消防栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。第六十条规定，单位有损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的，埋压、圈占、遮挡消防栓或者占用防火间距的，责令改正，处五千元以上五万元以下罚款；个人处警告或者五百元以下罚款。从以上规定可见，房屋使用人在装饰装修过程中损坏建筑主体和承重结构，圈占、改变消防设施的行为由上述法律、法规和规章调整。

其次，申请并非启动重新核验程序的唯一条件。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。由该规定可见商品房购买人在使用商品房过程中认为主体结构质量不合格的，可以申请工程质量监督单位重新核验。通过核验，存在房地产开发企业在建造过程中的“主体结构质量不合格”情形的，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。很明显，这里的“主体结构质量不合格”指的是建筑工程施工过程中造成的建筑主体结构的质量问题，而非业主装饰装修过程中造成的质量问题。

根据上述规定，两原告作为汇达广场商品房的购买人，在使用汇达广场商品房过程中如果认为房屋的主体结构存在质量问题，有权向被告市建设局申请重新核验。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，申请并非启动重新核验程序的决定因素，只有存在房屋建造过程中的主体结构质量问题的线索时，方可在申请后启动建筑主体结构重新核验程序。两原告向被告市建设局书面申请中反映房屋存在消防设备被改变明显不符合使用要求、各楼层的承重构件框架梁被敲、框架柱被切断，剪刀墙被破坏，这些问题均是房屋在使用过程中遭人为破坏所致，并非房屋建造过程中的质量问题。两原告的证人季*当庭作证时也明确，案涉房屋存在的上述问题均是由业主在二次装修过程中造成，不是房屋建造过程中的质量问题。被告市建设局两次派工作人员和专家到现场查看，也确认两原告所反映的问题均是部分业主在项目通过竣工验收并交付使用后进行破坏性装饰装修造成，而非房屋主体结构质量问题，故两原告的申请不符合重新核验的前提条件。

至于两原告主张的案涉房屋如果是由业主未经批准变动建筑主体和承重结构的，被告市建设局应当依照《南通市市区城镇房屋安全管理办法》第七条、第三十四条以及《建筑工程质量管理条例》的规定进行处罚，据此认为被告市建设局应当承担重新核验的监管职责的问题。本院认为，一方面，《建筑工程质量管理条例》规定对涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程，没有设计方案擅自施工的，应当给予责令改正和罚款的处罚，并没有规定必须对建筑工程进行重新核验。另一方面，被告市建设局对业主的违法装修行为是否履行行政处罚的职责与本案两原告申请被告市建设局对汇达广场工程项目履行重新核验的监管职责非属同一法律关系，对房屋所有权人或使用权人的违法装修行为应否进行行政处罚不是本案审理的范围。两原告在诉讼过程中的这一主张实际上也改变了其在行政程序中对被告市建设局的请求，不能得到本院的支持。

基于以上分析，两原告要求被告市建设局对汇达广场工程质量进行重新核验的理由不能成立。

关于被告市建设局的被诉回复是否合法的问题。被告市建设局在接到两原告的申请后，对汇达广场项目的施工及竣工验收资料进行了核查，确认该工程在竣工验收时结构安全可靠、质量合格。被告市建设局两次派工作人员和专家到现场勘察，发现两原告反映的问题是业主装饰装修的行为造成，被告市建设局书面答复两原告无法对工程质量进行核验的结论正确。被告市建设局在被诉书面回复中适用的法律依据是：一、《建筑工程质量管理条例》第六十六条规定，建设工程在使用过程中出现下列情形，应当进行结构安全性鉴定：如因装饰、装修拆改主体结构或者明显加大房屋荷载，造成房屋安全受损的；建设工程结构已严重损坏或者承重构件已属危险构件随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证使用安全的。房屋所有人或者使用人对房屋安全状况存在疑问的，也可以申请房屋结构安全性鉴定。二、《建筑工程质量管理条例》第六十七条规定，建设工程结构安全性鉴定由具有相应资质的质量鉴定机构实施。三、《南通市市区城镇房屋安全管理办法》（通政发（2007）92号）第十七条规定的情形。而经本院审查，《建筑工程质量管理条例》第六十六条的内容为：违反本条例规定，施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。第六十七条规定，工程监理单位有下列行为之一的，责令改正，处50万元以上100万元以下的罚款，降低资质等级或者吊销资质证书；有违法所得的，予以没收；造成损失的，承担连带赔偿责任：（一）与建设单位或者施工单位串通，弄虚作假、降低工程质量的；（二）将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字的。很显然，被告市建设局答复中适用了《建筑工程质量管理条例》中并不存在的内容，应当认定为适用法律错误。

应当指出的是，两原告对因业主装饰装修行为造成的房屋质量问题，可以根据《中华人民共和国消防法》、《建筑工程质量管理条例》及《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，向有关部门进行检举、控告和投诉，也可以向侵权责任人提出民事赔偿的请求。

综上，本院认为，两原告向被告市建设局书面反映的房屋质量问题明显属于业主在装饰装修环节形成，而非房屋建造过程中的主体结构质量问题，不符合《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的重新核验的条件。两原告要求被告市建设局对汇达广场工程质量进行重新核验的诉讼请求，通过本案的审理已经明确不符合法定条件，本院不予支持。虽然被告市建设局作出拒绝重新核验的结论正确，但被诉回复适用法律错误，依法应予撤销。据此，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2目、《最**法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条（四）项之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销被告南通市城乡建设局2014年10月29日作出《关于对汇达广场工程质量重新核定的申请的回复》。

二、驳回原告姜*、南通航**有限公司要求被告南通市城乡建设局对汇达广场工程质量重新核验的诉讼请求。

案件受理费人民币50元，由被告南通市城乡建设局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院户名：南**政局，开户行：中**行南通市西被闸支行，帐号：47×××82）。

裁判日期

二〇一五年二月三日