李**诉青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局房产行政登记行政判决书

审理经过

原告李**不服被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局（以下简称黄岛区国土房管局）将涉案房屋的所有权证（南房买卖契字第490号）登记在第三人侯聚合名下的行政行为，于2015年8月12日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2015年9月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因侯聚合与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2015年10月9日在第二审判庭公开开庭审理了本案。原告李**，被告的委托代理人李**、尹**到庭参加诉讼。第三人侯聚合经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。

被告黄岛**管局于1996年1月15日将原登记在原告名下、位于原胶南**办事处李家石桥村的涉案房屋所有权转移登记到第三人名下、并向第三人颁发了房屋所有权证。

原告诉称

原告李**诉称：原告系李家石桥村村民。1987年，原告在经审批的宅基地上盖房一处，并取得房屋产权证和集体土地使用权证。2013年5月，重新换发了土地使用权证，证号南集用（2013）第84096825号。2014年10月，原告到婆家看望老人，无意中看见一个登记在侯聚合名下的房屋产权证，该登记房屋就是原告所建的上述房屋。原告认为侯聚合不是李家石桥村民，原告房屋也从未发生权属转移，在原告不知情的情况下，房子被登记到侯聚合名下，因此被告所作转移登记行为事实错误、程序违法。请求撤销被告登记在侯聚合名下的房屋产权证；诉讼费由被告负担。原告向本院提供向本院提交了以下证据、依据：1、涉案房屋的土地使用权证（南集用（2013）第84096825号），记载土地使用权人为李**；2、涉案房屋的房屋产权证（南房买卖契字第490号），记载房屋所有权人为侯聚合。以上证据本院保留复印件存卷。

被告辩称

被告黄岛区国土房管局辩称：被告颁发涉案房屋产权证的行为于法有据，材料齐全，程序合法。1、参照《城市私有房屋管理条例》第二、六、七、九条的规定，因1996年并未出台针对农村集体土地上房屋登记的法律法规，故办理登记时参照城市房屋登记的规定和本地政策执行。2、被告1996年1月15日依法受理原告与第三人房屋买卖所有权转移登记申请，根据上述相关规定要求申请人提交了相关材料，进行了认真审核，材料齐全准予登记。综上，请求驳回原告诉讼请求。

被告黄岛区国土房管局向本院提交了以下证据、依据：1、房地产买卖申请审批书；2、房地产买卖契约；3、证明；4、赠与协议书；5、身份证复印件；6、原房屋产权证；7、房屋所有权证存根。以上证据本院保留复印件存卷。

第三人侯聚合未到庭，向本院提交书面陈述意见称：1、第三人从未购买或接受原告赠与的房屋，也从未与原告一起向被告申请过房屋转移登记。被告提供的证据上面第三人名字均不是原告本人所签，也未授权委托他人进行登记，对此均不知情。2、被告的答辩意见与事实不符。3、同意原告的诉讼请求。第三人未向本院提交证据。

经庭审质证，原告对被告提交的1-4号证据的真实性和证明目的均有异议，认为原告从未在材料上签字，也未授权他人签字，证据所载内容不实；对5号证据认为复印件如何到被告档案内不清楚，19年前的证件难以辨认、不予质证；对6号证据无异议；对7号证据有异议，认为登记到第三人名下的产权证违法。被告对原告提交的1、2号证据真实性无异议。

本院对上述证据认证如下：对被告提交的1-5、7号证据系被告档案内保存材料的事实予以确认，但庭审中被告自认未审查上述证据中房屋买卖双方签字的真实性，是由代理人提交的材料，但被告档案内没有房屋买卖双方委托他人办理过户手续的授权委托书。综合上述案情，本院认为上述证据不能证明被告主张的证明内容；对被告提交的6号证据，原告无异议，确认为有效证据。对原告提交的1-2号证据，被告无异议，确认为有效证据。

本院查明

经审理查明：涉案房屋位于青岛市**道办事处李家石桥村，原为农民自建住宅，房屋建筑面积49.6平方米。该房屋所占用的土地使用权一直登记在原告名下。2013年5月25日，原胶南市人民政府为原告核发了新的土地使用权证，记载：证号南集用（2013）第84096825号，土地使用权人李**，土地所有权人李家石桥村农民集体，使用权面积93.77平方米等内容。涉案房屋的所有权证原来亦登记在原告名下。1996年1月15日，原胶南市房管部门将涉案房屋所有权转移登记到第三人侯聚合名下。在被告提交的过户登记依据的档案材料中，有“房地产买卖申请审批书”、“房地产买卖契约”“赠与协议书”各一份，落款均有原告及第三人的签名捺印，“房地产买卖契约”中还有委托代理人“侯**”的签名捺印。但庭审中，原告称其对被告办理转移过户登记的事实不知情，档案材料中的原告名字不是本人所签；第三人在其提供的书面陈述意见中亦称对转移登记不知情，也未委托他人办理过户登记。对此，被告称原告签字确实不是本人所签，系一名代理人声称原告委托其代为办理、代为签字的。但登记档案材料内没有原告和第三人委托所谓代理人“侯**”办理房产转移登记的书面委托手续。原告不服该房屋所有权转移登记行为诉来本院。

本院认为

本院认为：**务院《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日实施，2008年1月15日废止）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”原城乡建设环境保护部《城镇房屋所有权登记暂行办法》（1987年4月21日实施，2011年1月26日失效）第五条规定：“房屋所有人因故不能亲自办理房屋所有权登记，可委托代理人代办。登记机关认为有必要时，委托书须经公证机关公证。”

本案中，1996年1月15日原胶南市房管部门为原告与第三人办理房屋所有权过户登记的行为应予撤销，理由是：1、被告在庭审中自认房屋登记档案材料中原告的签名捺印不是本人的，第三人在书面陈述意见中亦称被告提交的证据上不是本人签字。根据上述事实，足以证明被告办理房屋过户登记时买卖双方未到场、未签字的事实，由此违反了上述《城市私有房屋管理条例》第九条的规定。2、被告称系“侯**”代理原告及第三人办理的登记手续，但被告提供的档案材料内没有书面授权委托手续。因此，被告的登记行为违反了上述《城镇房屋所有权登记暂行办法》第五条的规定。3、被告提交的档案材料内既有买卖涉案房屋的“房地产买卖契约”，又有记载原告将房屋赠与第三人的“赠与协议书”，导致房屋所有权转移的原因不明、事实不清。综上，被告作出的原告与第三人之间房屋所有权过户登记的行政行为依据的主要证据不足、程序违法，依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局于1996年1月15日作出的将涉案房屋转移登记到第三人侯聚合名下的南房买卖契字第490号房屋所有权证。

本案案件受理费50元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十日