司磊诉郑州市住房保障和房地产管理局撤销房屋买卖合同登记备案一案

审理经过

上诉人司*因诉郑州市住房保障和房地产管理局撤销房屋买卖合同登记备案一案，不服郑州**民法院作出的（2012）中行初字第102号行政判决，于2012年7月30日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2012年9月12日公开开庭审理了本案。上诉人司*的委托代理人赵**，被上诉人郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称郑**管局）的委托代理人张*、王**，被上诉**有限公司（以下简称居易置业）的委托代理人曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：司建州系原告司磊的父亲，2011年9月14日因病去世。2006年12月，司建州与河南**限公司（2010年11月3日经河南**管理局变更核准登记，河南**限公司更名为河南**限公司）签订了三份商品房买卖合同，司建州作为买受人购买了河南**限公司位于郑州市中原区陇海路南、桐柏**号楼4层040008、040009、040010办公用房。2006年12月7日上述三份商品房买卖合同在被告的房地产市场管理处进行了备案，登记的备案合同号分别为06079527、06079538、06079542。2006年12月13日，司建州与河南**限公司又向被告提交了三份《商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表》，称因经济发生变化，客户要求退房。次日，被告对申请双方的身份及信息审核后同意撤销。诉讼中，原告针对三份《商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表》中买受人司建州的签名的真伪向本院提出进行笔迹鉴定的申请，本院委托河南中允司法鉴定中心进行鉴定，鉴定结论为合同号分别为“06079527、06079538、06079542”的三份2006年12月13日《商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表》中“买受人（签章）”处的“司建州”签名是司建州所写。原告对该鉴定提出异议，但并未有相反的证据能够推翻该鉴定结论。被告及被上诉人居易置业均无异议。

一审法院认为

原审认为：被告郑州市住房保障和房地产管理局作为郑州市房屋权属登记与管理工作的行政主管部门，负责本市规划区内房屋权属的登记、发证工作是其法定职责。本案中，司建州作为买受人购买了被上诉人居易置业位于郑州市中原区陇海路南、桐柏**号楼4层040008、040009、040010办公用房，并在被告处就双方所签三份商品房买卖合同进行登记备案，后双方又向被告申请撤销其在被告处登记备案的三份商品房买卖合同，被告因此撤销了该三份商品房买卖合同的备案信息。被告撤销本案所涉三份商品房买卖合同备案信息的行为是基于司建州和被上诉人居易置业的申请，且是签订合同双方当事人的真实意思表示，符合平等自愿的原则。被告的上述行为属依司建州与被上诉人居易置业申请，在房产登记中记载撤销双方所签三份商品房买卖合同的备案信息的事实，并依法予以正式确认的行为，该确认行为并未侵害原告的合法权益。故原告诉请确认被告的行为违法的理由不成立，本院不予支持。综上，依照《最**法院关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告司*要求确认被告郑州市住房保障和房地产管理局撤销原告之父司建州购买凯旋门房屋备案合同的行为违法的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人司磊诉称：一、一审认定事实错误，被上诉人郑**管局审批程序违法。被上诉人郑**管局出具的备案信息撤销、变更表中显示撤销原因是“经济发生变化，客户要求退房”。被上诉人郑**管局的证据显示司建州在2012年12月7日向居*置业购买了涉案房屋，在12月13日要求退房，但事实上在此后的几年中司建州不仅对涉案房屋进行了装修，且对外出租收取租金，因此要求退房不符合实际情况。另外，被上诉人郑**管局提交的《商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表》最后一项显示为科室意见、主管处长意见和局领导意见。三份申报表仅在科室意见处填写了审核意见，主管处长意见处仅加盖了一枚私章，而局领导意见没有签署。因此该申报表审批过程中未经局领导审核，程序违法。二、被上诉人郑**管局作出撤销备案登记的具体行政行为没有证明其行为合法的法律依据。被上诉人郑**管局提交的《郑州市城市房屋权属登记管理条例》没有涉及被上诉人郑**管局有撤销备案合同的权利。根据《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法(试行)》第十一条的规定“解除商品房买卖合同，房地产开发企业和购房人应当持商品房买卖合同、解除合同的书面协议或者其他有效文件、身份证明和其他规定的材料，到市房地产管理部门申请办理注销手续”。被上诉人郑**管局发布的《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》中进一步明确除非在法定条件下或一些特殊情形中当事人提供严格证明文件才能办理合同备案信息的注销，否则不能办理撤销登记。根据上述规定，被上诉人郑**管局在撤销或变更合同备案方面要经过严格审核并且需要审查相应的证明材料。而本案中的被上诉人郑**管局不能证明其履行了严格的审核手续，不能证明当事人在申请撤销时提供了相应的证明材料。据此，上诉人认为一审法院认定事实错误，被上诉人郑**管局的行为违反了相关规定，应依法确认其行为违法。

被上诉人辩称

被上诉人郑**管局辩称：一、房屋买卖合同登记备案是基于司建州和居易置业的申请而做出的，是合同当事人意思自治的结果，被上诉人郑**管局作为权属登记部门，备案行为不是对合同效力的确定，对合同成立、生效和解除不产生任何影响，备案行为仅是对行政相对人不再购买房屋的一个行政确认，其本质是为了防止一房二卖。因此备案和撤销备案并不对上诉人的权利义务产生实际影响。二、上诉人提供的商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表，其签字经鉴定是司建州本人的签字，该表上附有撤销原因、委托书和以及上诉人的身份证明，被上诉人郑**管局对资料进行审核并依据申请作出撤销备案登记符合规定。同时，为了更好服务企业和购房者，提高工作效率，被上诉人郑**管局撤销、变更备案登记均是由科室提出意见，主管处长盖章审核后就通过。三、上诉人提出的被上诉人郑**管局发布的《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》，该通知是2010年发布，而本案的具体行政行为是在2006年作出，因此该通知不适用于本案。据此，被上诉人郑**管局认为撤销备案登记的具体行政行为事实清楚、程序合法、适用法律正确，请求二审法院维持一审、驳回上诉。

被上诉人居易置业辩称：司建州申请撤销合同备案登记是其真实意思表示，被上诉人郑**管局在材料真实齐全的情况下按规定办理撤销手续属于合法行为。合同解除后，房款也退给了司建州，但因为公司工作人员变动较大，有关房屋最终去向和退款收据的证据尚未找到。请求法院依法判决维持一审。

本院查明

二审经审理查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为：一、关于司建州是否申报撤销三份商品房买卖合同登记备案的问题。上诉人主张司建州购买房屋后即对房屋进行了装修和出租，故其不可能要求退房，因此司建州申报撤销登记备案与实际情况不符。因二审中上诉人对其主张的上述事实未举出证据加以证明，故应承担举证不能的责任。另，经一审法院委托河南中允司法鉴定中心鉴定，三份《商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表》中司建州的签名是司建州本人所签，因此根据现有证据可以认定司建州向被上诉人郑**管局申请撤销三份合同的登记备案，并提交了三份《商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表》和身份证明，申请撤销合同备案，符合其真实意思表示。

二、关于被上诉人郑**管局撤销登记备案程序是否合法的问题。上诉人主张三份《商品房买卖合同备案信息撤销、变更申报表》缺少最后的局领导审批意见属程序违法。《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法(试行)》并未规定局领导审批是撤销登记备案的法定条件，因此被上诉人郑**管局撤销登记备案缺少局领导审批，不影响该撤销行为的正当性。

综上，被上诉人郑**管局根据司建州和被上诉人居易置业的申请，依职权撤销双方所签三份商品房买卖合同的登记备案信息，并无不当。上诉人的上诉理由因缺少证据证明，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费50元，由上诉人司*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一二年九月十七日