再审申请人商丘市**有限公司与被申请人商丘市住房和城乡建设局为第三人范**颁发房屋所有权证纠纷一案的再审行政裁定书

审理经过

再审申请人商丘市**有限公司（以下简称联**司）因与被申请人商丘市住房和城乡建设局（以下简称商丘市住建局）为第三人范**颁发房屋所有权证纠纷一案，不服本院（2009）商行终字第112、113号行政裁定，向本院申请再审。本院于2010年6月12日作出（2010）商立行监字第6号驳回通知，驳回联**司的再审申请。联**司向河南**民法院申请再审，河南**民法院于2011年9月2日作出（2011）豫法行申字第00052号、00072号行政裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人联**司的法定代表人徐以和及委托代理人杨**、靳*?，被申请人商丘市住建局的委托代理人杨**、杨**，被申请人范**及委托代理人施**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本案被诉具体行政行为是:一审被告商丘市住建局于2005年9月27日为范**颁发第B038337、B038338号房屋所有权证。

一审原告诉称

2009年5月16日一审原告联圣公司向商丘市睢阳区人民法院起诉称，2005年9月15日，第三人范**与原告签订商品房买卖合同，购原告商住楼西13－16号，一、二层共九间，建筑面积646平方米，价款153万元，第三人于2005年9月26日办理房屋产权证时，向商丘市住建局提供虚假房地产转让申请审批表两份，伪造证据，降低成交价款为83万元，偷逃契税，骗取房权证。原告于2008年12月19日到商丘市住建局查档得知上述情况，第三人范**以虚假材料，偷逃契税，损害国家利益取得房屋所有权证，请求法院予以撤销。

一审被告辩称

一审被告商丘市住建局答辩称，为第三人范**颁发的B038337、B038338号房屋所有权证认定的权属清楚，颁发的程序合法，应予维持。原告起诉超过起诉期限。

一审第三人范**答辩称，本案中第三人办证的正常程序是原告先初始登记，第三人再转移登记，原告为少交契税，让第三人办证，责任应由原告承担。被告证据6内容是虚假的，形式是真的，被告审查第三人办证材料时不可能发现。原告起诉超过法定期限，应予驳回起诉。

一审法院认定，2005年9月15日，联**司与范**签订商品房买卖合同，范**购买联**司位于团结西路联圣小区1号楼13-16号门面房9间，共计价款153万元。2005年9月21日联**司向商丘市住建局出具证明，委托范**将上述房产“进行产权登记”。2005年9月27日商丘市住建局为范**颁发涉案房屋所有权证，登记种类为“初始”；颁证依据的商品房买卖合同中价款为83万元。范**2005年9月28日按房款83万元交契税33200元，少交28000元，2009年5月6日范**将所欠契税交清。2005年12月26日，商丘市建设工程竣工验收备案管理办公室验收包括涉案房产在内的联圣1号商住楼，向联**司颁发B0527号竣工验收备案证书。2006年元月20日，商丘市住建局向联**司颁发2006字第0000939号房屋所有权证，证载房产为梁园区团结路南平原路东侧商住楼1--6层，包含联**司出售给范**的房屋。

一审法院认为

一审法院认为，1、联**司具备原告诉讼主体资格。2005年9月27日，商**建局为范**颁发B038337、B038338号房屋所有权证，证载房产为联圣小区商住楼西数第13、14、15、16号门面房；2006年1月20日，该局为联**司颁发2006字第0000939号房屋所有权证，证载房产为联圣小区商住楼1--6层，包含联**司出售给范**的房产。联**司与被诉具体行政行为有法律上的利害关系，具备原告诉讼主体资格。2、认定联**司的起诉超过法定期限的证据不足。2006年1月20日，商**建局为联**司办理的房屋所有权证属初始登记包含出售给范**的房产，联**司虽然于2005年9月21日向商**建局出具了同意让范**“进行产权登记”的证明，但该证明不能证明联**司在商**建局为范**颁发涉案房屋所有权证之日起知道或应当知道。3、被诉具体行政行为主要证据不足，程序违法。《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第二十六条第一款第（二）项第2目规定，申请房屋权属登记时，购买的房屋权利人（申请人）应提交卖方的房屋所有权证以及其它购买房屋的证明。范**申请房屋权属登记时，没有提交卖方的房屋所有权证；提供的购房合同价款与实际价款不符，购房合同主要条款虚假；提供的房地产转让申请审批表无联**司签章；被诉具体行政行为依据的主要证据不足。登记申请表及登记审批表中登记种类是“初始登记”，而本案房产登记应为“转移登记”，属登记程序违法。综上，商**建局给第三人范**颁发的B038337、B038338号房屋所有权证，主要证据不足，程序违法，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第一款第（二）项第1目、第3目的规定，判决撤销商**建局颁发的B038337、B038338号房屋所有权证书。

二审上诉人诉称

范**不服一审判决，上诉称，1、一审认定事实错误，审理对象错误，适用法律错误。房产档案明确记载涉案房产登记为“初始登记”，一审应该对一审被告“初始登记”进行合法性审查，而非审查“转移登记”。一审认为涉案房产的初始登记只能由被上诉人办理属于法律认识错误。根据1997年**设部《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、第三条第三款、《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第二十一条的规定，新建商品房的购买人可以申请办理初始登记。本案不适用《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第二十六条第一款第（二）项第2目之规定，而应该适用该条款第1目之规定。2、被诉具体行政行为不危及被上诉人的合法权益，被上诉人要求撤证不是出于维护其合法利益的正当目的。被上诉人作为涉案房产的开发商，其与上诉人的商品房交易事实存在，被上诉人为上诉人办理房产证提供了营业执照、土地手续、建设手续、施工手续、买卖合同、委托书等相关材料可证明其同意上诉人办理房产证的意思表示。3、被诉具体行政行为不具有错误性及可撤销性。涉案具体行政行为将联圣小区商住楼西数第13、14、15、16号门面房登记于上诉人名下，未损害被上诉人的合法权利。4、被上诉人起诉超过法定期限。根据上诉人与被上诉人签订的《还款协议》第四条的约定，被上诉人收到20万元定金后，为上诉人办理房产证提供有关手续。上诉人按约定于2005年9月15日给付20万元定金后，被上诉人于2009年9月19日、9月21日向上诉人出具委托及办证有关手续，足以证明被上诉人明知或应当知道被诉具体行政行为。请求撤销一审判决，维持被诉具体行政行为或驳回被上诉人的起诉。

二审被上诉人辩称

被上诉人联圣公司答辩称，上诉人购买商品房应当办理转移登记，一审被告为其办理初始登记属程序违法；上诉人申请办证时未提供卖方的房屋所有权证，提供的购房合同价款与实际价款不符，购房合同主要条款虚假，提供的房产转让申请审批表无被上诉人签章，一审被告颁证的主要证据不足；一审庭审时上诉人未提供证明被上诉人起诉超过法定期限的证据，2005年12月26日被上诉人领取工程竣工合格证，一审被告2006年元月20日为其办理的产权总证未将上诉人的产权分割出去，也未告知被上诉人已经给上诉人颁发了产权证，被上诉人2008年12月19日才知道被诉具体行政行为。认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确。请求驳回上诉，维持原判。

一审被告商丘市住建局未提交书面答辩意见，其在庭审中同意上诉人的上诉理由，请求撤销一审判决，维持被诉具体行政行为或驳回被上诉人的起诉。

二审法院查明

本院二审查明的事实除与一审法院认定的事实相同外。另查明，2005年9月13日上诉人范**与被上诉人联圣公司签订的《还款协议》第四条约定“甲方（即被上诉人）收到20万定金后向乙方（即上诉人）提供办房产证手续1--6项：1、规划许可证；2、土地使用权证；3、营业执照；4、开发资质证书；5、购房合同、6、购买发票。”2005年9月15日，上诉人给付定金20万元。为少交契税，上诉人与被上诉人签订购房款为83万元的购房合同。2005年9月21日，被上诉人为上诉人出具“进行产权登记（委托本人办理）”证明。2005年9月27日，一审被告商丘市住建局依据上诉人提供的《还款协议》中约定的1--6项材料及其他相关手续为其颁发涉案房产证。此后，被上诉人又为上诉人办理了土地分割手续。上诉人遂贷款80万元，其中70万元用于还被上诉人购房款。涉案房产竣工后，由范**管理使用至今。

二审法院认为

本院二审认为，一审被告为上诉人办理涉案房产证时依据了上诉人提供的被上诉人的规划许可证、土地使用权证、营业执照、开发资质证书等证明文件及其他相关手续，上述证明文件是被上诉人进行商品房开发经营活动必须具备的资质性文件。根据上诉人范**与被上诉人联圣公司签定的《还款协议》之约定，被上诉人明确知道为上诉人办理房屋产权登记是双方交易行为的必然后果，双方约定了被上诉人协助上诉人办理房产登记应提供资质性文件的条件及范围，是真意思表示。被上诉人在庭审中辩称资质性文件非其向上诉人提供，而是上诉人是借进行商品房预售登记之机取得。根据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的相关规定，向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》是房地产开发企业进行商品房预售的前置条件，被上诉人在进行预售许可登记时，上诉人并未参与被上诉人的房地产开发经营活动，被上诉人称上诉人借预售登记之机取得资质性文件的辩驳不符合客观实际。上诉人取得被上诉人的资质性文件并向一审被告提供的事实可以认定是被上诉人按《还款协议》约定提供证明文件，履行了约定的协助义务；且在购房款为153万的购房合同未解除的情况下，被上诉人明知是为上诉人办理房产登记时少交契税而与其又就同一房产签订了购房款为83万元的购房合同；被上诉人所持第1545号土地使用证明确记载2005年10月14日涉案房产所属土地已分割给上诉人。由上述客观事实可以认定被上诉人至少于2005年10月就已经知道被诉具体行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，《最**法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人、或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年”。被上诉人至2009年5月16日提起诉讼，超过法定期限。上诉人提出被上诉人起诉超过法定期限的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律、法规错误，判决撤销商**建局颁发的B038337、B038338号房屋所有权证不当。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项、《最**法院关于执行若干问题的解释》第四十四条第（六）项之规定，裁定：一、撤销商丘市睢阳区人民法院（2009）商睢区行初字第24号行政判决；二、驳回被上诉人商丘市**有限公司的起诉。

判决发生法律效力后，联**司向河南**民法院申请再审，其理由是：1、申请人于2004年4月经市政府批准，在商丘市团结西路开发建设商住楼，于2005年12月26日竣工，总房屋所有权证于2006年元月20日颁发，面积5973.8平方米均包括范**购买的商品房646平方米在内，申请人与被诉机关的行政行为有法律上的利害关系，为此，申请人具备诉讼主体资格。2、被申请人范**凭空捏造证据办证，证据确凿，是不可抵赖的事实。被申请人伪造一份三无合同，即，一无签约时间、二无签约地点、三无法人代表签字，是一份先盖公章后单方填写的83万元购房合同，其私刻公章，伪造一份70万元的购房合同，并伪造初始登记审批表，转让申请审批表的内容各两份，并将合同价款153万元在转让申请表中伪造40万元、43万元各一份，冒充联**司签字。被申请人办房产证依法不需要开发商出具证明委托书，案发后其为嫁祸于他人伪造了一份证明委托书，更为严重的是伪造一份土地证宗地草图，面积376.8平方米，冒充开发商建6层商住楼，面积2261.25平方米，擅自从上述面积中分割643.7平方米，从而范**非法占有B038337、B038338号两份房屋所有权证。3、被诉行政行为为范**按初始登记颁证，违反法律法规的强制性规定有三点。其一、《中华人民共和国契税管理办法》第十三条；其二、《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第二十六条；其三、商房地（2005）68号文件第9条和商政办（2005）88号文件第10条等规定。被诉机关有法不依，仅凭范**伪造的6份证据和一份20万元收款收据为其办证，被诉的具体行政行为与上述规定背道而驰，为其办证的主要证据不足，程序违法，造成一房出现两个不同的房屋所有权证，应予撤销。4、申请人起诉时不超过诉讼时效。根据最**法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第四十二条之规定：公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年，其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。申请人是本案的利害关系人，所以，按法律规定申请人起诉时并不超过诉讼时效。请求依法撤销被诉行政行为为范**颁发的两份房屋所有权证之诉，维护申请人的合法权益。

再审被申请人辩称

被申请人商丘市住建局辩称，1、联圣公司不具备法定原告诉讼主体资格。公民、法人或者其他组织认为行政机关侵害其合法权益，有权提起诉讼。本案中，联圣公司所提交的证据，不能证明其合法权益已经受到被诉具体行政行为的直接侵害，不具有利害关系，因此，联圣公司没有诉讼主体资格。2、被诉行政行为不危及申请人联圣公司的利益，原审所提交的证据，申请人联圣公司未否认其印章是假的，并且还签有还款协议，本案事实清楚，证据充分，应予维持。3、申请人联圣公司起诉时超过诉讼时效。2005年9月15日，双方签订房屋买卖合同，当时申请人联圣公司为范**出具委托证明，其到2009年5月16日提起诉讼，已超过法定期限，应驳回其起诉。

被申请人范**未提供书面答辩意见，庭审中辩称，同意商**建局的答辩意见，再补充以下答辩意见，1、被诉具体行政行为没有实际侵害联圣公司的合法权益，即便违法，侵害的也是国家利益，而针对侵害国家利益的行为，联圣公司提起诉讼不是出于维护其合法权益的目的。2、根据《河南省城市房屋产权产籍管理办法》第二十一条第二款之规定，本案被诉具体行政行为应该适用初始登记，一审法院认为转移登记是错误的。3、被诉具体行政行为不具有错误性和可撤销性。即便被诉具体行政行为被撤销，在范**补充了合法有效的证据后，商**建局还应为范**颁证，因此，联圣公司要求商**建局撤销涉案房屋所有权证，重新颁证的行为毫无意义。

本院查明

再审期间双方当事人均未提供新的证据，经本院再审查明的事实与原审认定的事实一致。

本院认为

本院再审认为，关于本案申请人的起诉是否超法定期限，根据查明的事实，2005年9月15日，联**司与范**签订商品房买卖合同，范**购买涉案房屋。2005年9月21日联**司向商丘市住建局出具证明，委托范**将上述房产进行产权登记，2005年9月27日商丘市住建局为范**颁发涉案房屋所有权证。故联**司在无证据证明该委托手续及范**办证时所提供的联**司的相关文件是虚假的或系非法手段获取的情况下，联**司应知道该具体行政行为。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出”，《最**法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人、或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过二年”。本案联**司至2009年5月16日提起诉讼，已超过法定期限。二审认定事实清楚，以超起诉期限驳回联**司的起诉是正确的。

关于商**建局为本案第三人范**颁发房产证的行为是否侵害了联**司的合法权益，本院认为，所谓房地产开发商办理的“大房产证”即“大确权”，意义在于对开发商的各种监管，如房地产测绘部门进行现场勘测，数据确定后，权属管理部门通知土地管理部门最后核定地价，审核该项目是否按规划批准的用途使用土地、是否按规划的面积建房、地价款是否最终缴纳及拆迁安置结案情况等，才能确认大产权。本案被申请人商**建局即使在未经大确权的情况下给第三人办理了房产证，程序上存在瑕疵，但该瑕疵已被再审申请人后来的行为“治愈”即被补正，申请人已于2006年进行了大确权，取得了“大房产证”，即开发商的行为符合权属登记部门的要求，可以为业主办理小产权证。即该“瑕疵”不影响最终的实体决定。且在该房屋买卖合同中，联**司配合购房者办理产权证是其履行合同的义务之一。故本案具体行政行为并未侵害联**司的利益。

综上，本院二审认定事实清楚，证据充分，处理结果正确，应当予以维持。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，裁定如下：

再审裁判结果

维持本院（2009）商行终字第112、113号行政裁定。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二Ｏ一二年七月五日