申请再审人董**与被申请人**管理中心、孙**房屋行政登记一案行政判决书

审理经过

申请再审人董**与被申请人**管理中心、孙**房屋行政登记一案，河南省驻马店市驿城区人民法院于2010年11月10日作出(2010)驿行初字第40号行政判决。宣判后，孙**不服，向本院提起上诉。本院于2011年2月28日作出(2011)驻法行终字第54号行政判决，已发生法律效力。董**不服，向本院提出再审申请，本院于2011年11月30日作出（2011)驻立行监字第58号行政裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2012年3月2日公开开庭审理了本案，再审申请人董**及其委托代理人张**、被申请人**管理中心的委托代理人单中强、被申请人孙**及其委托代理人孙**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2007年8月27日原驻马**管理局为孙**颁发

了驻房权证第076728号房产所有权证，该证载明：所有权人：孙**；房屋坐落：桑王庄；丘地号D45乙197；产别：私有房产；结构：砖木；所在层次壹层；总建筑面积：47．25平方米；使用性质;住宅。

本院查明

河南省驻马店市驿城区人民法院一审审理查明，2002年10月董**继承丈夫遗产得到位于驻马店市驿城区桑王庄私有房产一套，并办理了证号为驻房权证第000744号房产所有权证。2004年3月董**去台湾打工，该争议房产由其外甥女管理。2007年6月孙**通过别人介绍与董**的外甥女婿方*签订一份房地产买卖合同书，约定将争议房产卖给孙**，同年8月27日孙**向驻马**理中心提出办证申请，同时提交了与董**签订的房地产买卖契约，驻马**理中心于2007年10月8日为其颁发了驻房权证第076728号房产所有权证。2010年5月董**得知该房产己被过户给孙**，遂于2010年6月23日向法院提起行政诉讼。另查明，根据董**的申请，驿城区人民法**所司法鉴定中心对驻马**理中心提交的董**与孙**签订的《房地产买卖契约》进行鉴定，鉴定结果为房地产买卖契约中董**的签名和指印不是董**本人的签名和指纹。

驻马店市驿城区人民法院一审认为，依据《城市房屋权属登记管理办法》第八条规定，驻马**理中心负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，有职权办理房屋登记手续。本案通过庭审及各方当事人提交证据查明，该争议房屋所有权人是董**继承丈夫遗产得到的，孙**与董**签订的房地产买卖契约(向房产部门递交的)通过司法鉴定，证明不是董**本人签名和指印。孙**与董**的外甥女婿方*签订的另外一份房地产买卖合同书(未向房产部门递交双方自己保存的)，是在未经董**授权的情况下签订的，且董**也未有追认。驻马**理中心在审查双方当事人提交的证明材料时，未严格审查和核对董**的身份情况，且办证时本人也未亲自到场或委托他人代理；根据当时的《城市房屋权属登记管理办法》第十三条规定：代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人的书面委托书；而驻马**理中心提供的证据中并不显示有委托书等证明材料。驻马**理中心违反了上述规定，向孙**颁发了房屋权属证书，同时亦侵犯了董**的合法权益，因此，该登记行为应不具有合法性，不予采信；关于董**的诉讼时效问题，因公民不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，涉及不动产的起诉期限为作出之日起20年，故本案董**的诉讼不应视为超期。董**的诉讼请求，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1、3目之规定判决：撤销驻马**理中心于2007年10月8日为孙**颁发的驻房权证第076728号房产所有权证。

孙**不服一审判决上诉称，一、诉争的房产系孙**善意、有偿取得，驻马**理中心颁发给孙**的房产所有权证，事实清楚，证据确凿，原审判决撤销该证错误。公民个人身份证及房产证均是每个公民个人和家庭中的重要证明。董**作为成年人，即便外出也不会随把身份证及房产证交给他人包括亲属保管。孙**有理由认为或相信其外甥女婿方*有资格代表董**出售该争议房产，因为办理交易时，是董**与其外甥女及女婿一起去办理的，并且购买的价格也是当时市场价格，同时又是在房产交易大厅签订的房地产买卖合同书和通过层层审查，驻马**理中心才颁发的房产所有权证。《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。就本案而言，即使变更房产所有权人没有董**本人的签字，但已经依照法律规定登记变更，完全符合善意所得的构成要件，并且孙**也实际占有，董**无权诉讼追回或撤销。驻马**理中心在孙**合法交易、手续齐全且无争议的情况下按程序颁发的房产所有权证，不存在程序违法问题。二、董**提起行政诉讼的诉讼时效期间已过，原审法院受理其行政诉讼显属错误。驻马**理中心2007年10月8日为孙**颁发的房产所有权证，如董**认为该具体行政行为不妥，则应在3个月内提起行政诉讼，董**在2010年6月23日提起行政诉讼，己超过诉讼时效。请求：1、撤销驿城区人民法院(2010)驿行初字第40号行政判决。2、维持驻马**理中心为上诉人颁发的房产所有权证。

董**庭审中口头答辩称：董**将身份证交给其外甥女是为了给自己买房，并没有授权其外甥女卖争议房屋，协议上的董**签名不是其本人所写，董**没有到场，也没有委托。一审判决事实清楚，适用法律判决正确。请求驳回上诉，维持原判。

驻马**理中心庭审中口头答辩称：为孙**颁发的房产证事实清楚，程序合法，适用法律正确。董**起诉超过期限。一审判决错误，请求撤销一审判决，驳回董**的诉讼请求。

二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。另

查明，原驻马**管理局己更名为驻马店市住房管理

中心。

本院认为

本院二审认为，本案争议的房产，原房屋所有权人是董**，从驻马**理中心提供的为孙**办理的登记材料看，孙**申请办理房屋转移登记时，提供了董**的房屋所有权证和身份证、房地产买卖契约。董**的房屋所有权证和身份证经房产管理部门审核是真实的，虽孙**与董**签订的房地产买卖契约通过司法鉴定，证明不是董**本人签名和指印，驻马**理中心房产登记行为存在未尽到合理审核职责。但上诉人孙**是经他人介绍，在对方提供董**房屋所有权证和身份证后，并按当时市场价格支付房款后，通过购买取得的房屋。且董**认可是自己将房产所有权证和身份证交给其外甥女，而上诉人孙**在购买争议房屋之前，与董**的外甥女和外甥女婿方*并不认识，不存在恶意串通的情形。一审法院判决撤销孙**的房屋所有权证不当，应确认驻马**管理局为孙**颁发驻房权证第076728号房产所有权证行为违法。上诉人孙**上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(二)项、参照《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，判决如下：一、撤销驿城区人民法院(2010)驿行初字第40号行政判决。二、确认原驻马**管理局为孙**颁发驻房权证第076728号房产所有权证行政行为违法。一、二审案件诉讼费各50元，鉴定费3000元，其他费用3160．80元，由驻马**理中心负担。

再审裁判结果

董**申请再审称，一、二审判决认定“孙**与董**签订的房产买卖契约通过司法鉴定，证明不是董**本人签名和指印，驻马**理中心房产登记行为存在未尽到合理审核职责。”认定了本案的基本事实，但忽略了对于驻马**理中心具体行动和行为违法的认定。应依法维持一审判决，或撤销驻马**管理中心为孙**办理的房屋所有权证的具体行政行为。

二、方*和孙**擅自达成房屋买卖协议，依法律事实证明协议无效。系违背董**的真实意思表示，侵害了董**的正当权益，且方*始终未向董**转交孙**支付30000元。在办理房产权证的过程中，董**既未授权委托，又未亲自签订房产买卖协议，是孙**恶意串通住房管理中心管理人员，找人冒名顶替董**代签名办理了房产权证，驻马**理中心，明知方*与孙**达成的房屋买卖协议不是董**的真实意思，为孙**办理了房屋所有权证，显系滥用职权，违反法律程序，应依法纠正。孙**的行为显系存在恶意情节，当时该房的房价并未经过评估，明显低于当时的市场价格，不符合善意取得的相关法律规定。二审判决作出撤销驿城区人民法院(2010)驿行初字第40号行政判决，系违反法律和事实的错误判决，应予纠正。故提出再审申请，请求再审查清事实，依法维持驻马店市驿城区人民法院(2010)驿行初字第40号行政判决。

驻马**理中心辩称，房管部门是根据孙**提供的相关材料为其颁发的房产证，住房管理中心仅是形式上的审查，颁证的程序合法，二审判决正确，应依法驳回董**的申诉请求。如董**认为孙**签订的房屋买卖协议无效的话应先行提起民事诉讼。

孙**辩称，董**将房产证、身份证交给其外甥女，卖房的意图很明显，董**起诉业已超过法定期间。孙**并未与住房管理中心的人员恶意串通。二审法院认定事实清楚，适用法律正确，董**的再审申诉理由不成立，请求法院依法驳回董**的再审申请。

本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院再审认为，本案的争议焦点为:驻马**理中心为孙**颁发的驻房权证第076728号房产所有权证是否应当撤销。从本案再审查明的事实看，在办理房屋产权转移登记时，董**本人并未亲自到场，驻马**理中心为孙**颁证的行为违反了当时的《城市房屋权属登记管理办法》第十一条：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请”的规定；且驻马**理中心提供的证据中并不显示有委托书等能够证明董**委托他人代为办理房屋买卖的相关委托手续，亦违反了当时的《城市房屋权属登记管理办法》第十三条：“代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人的书面委托书”的规定，驻马**理中心为孙**办理房产行政登记行为时未尽到合理的审核职责，确属程序违法,孙**的第076728号房产所有权证应予撤销。一审法院判决撤销驻马**理中心为孙**颁发的第076728号房产所有权证并无不当，本院二审确认驻马**理中心为孙**颁发驻房权证第076728号房产所有权证行为违法，而不予撤销该房产证不当，应予纠正。董**的再审申请理由成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第二款之规定，判决如下:

撤销本院(2011)驻法行终字第54号行政判决。

维持驻马店市驿城区人民法院(2010)驿行初字第40号行政判决。

一、二审案件诉讼费各50元，鉴定费3000元，其他费用3160．80元，由驻马**理中心负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一二年四月二十日