江苏如皋**有限公司、南通弘**有限公司等与南通市**有限公司建设工程施工合同纠纷、商品房销售合同纠纷执行裁定书

案件描述

关于申请执行人南通弘**有限公司（以下简称弘业公司）与被执行人南通市**有限公司（以下简称鑫**司）建设工程施工合同纠纷及申请执行人王**、王**与被执行人鑫**司商品房买卖合同纠纷二案件，本院在执行过程中，案外人江苏如皋**有限公司（以下简称如皋农商行）向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行书面审查。本案现已审查终结。

请求情况

异议人如皋农商行执行异议称：2008年8月27日，我公司与鑫**司签订三份商品房买卖合同，约定购买颐园新村2区222幢708室、906室和1002室，并于2008年8月27日至2010年分别支付给鑫**司人民币1205840元、368775元、41786.14元，所有房款均已结清，房屋也已交付我公司掌控。2014年12月3日，我公司在办理房屋产权证时发现法院已于2008年将1002室进行查封，严重损害我公司的合法权益，现请求法院解除对如皋市颐园新村222栋1002室的查封，中止执行。

本院查明

经审查查明：2008年8月27日，如皋市农村信用合作联社（于2010年12月28日更名为如皋农商行）与鑫**司如皋颐园分公司签订016、017、020号三份商品房买卖合同，其中016号合同约定：如皋农商行购买如皋市如城镇颐园新村第222幢708号房及222幢18号车棚，建筑面积分别为115.48㎡和35.97㎡，单价分别为3548元／㎡和1580元／㎡，金额分别为409723元和56832元，实际总房款计人民币466555元。017号合同约定：如皋农商行购买如皋市如城镇颐园新村第222幢906号房及222幢13号车棚，建筑面积分别为109.39㎡和33.90㎡，单价分别为3654元／㎡和1580元／㎡，金额分别为399711元和53562元，实际总房款计人民币453273元。020号合同约定：如皋农商行购买如皋市如城镇颐园新村第222幢1002号房及222幢4号车棚，建筑面积分别为109.42㎡和31.25㎡，单价分别为3708元／㎡和1580元／㎡，金额分别为405729元和49375元，实际总房款计人民币455104元。同年8月27日、9月19日，如皋农商行分别转入鑫**司如皋颐园分公司账户人民币361752元、844088元。2009年8月12日，鑫**司如皋颐园分公司又将鑫祥颐园新村2号地下车库第109号车位、第112号车位、第115号车位的使用权分别以捌万元（后江**签字均以柒万元结账）的价格转让给如皋农商行。2009年11月23日，如皋农商行将车棚及车位款电汇给鑫**司会计蒋**个人账户368775元。同年12月25日，异议人取得房屋销售不动产统一发票6份，载明收如皋农商行颐园新村二区222幢708室及18号车棚的预售购房款56122元、222幢906室及222幢13号车棚预收购房款53041元、222幢1002室及222幢4号车棚预收购房款49612元和2号地下车库109号、112号、115号车位预售购房款各70000元。2010年7月26日，如皋农商行又电汇给鑫**司会计蒋**个人账户41786.14元。同日，鑫**司将上述房屋交付给异议人，异议人并缴纳上述房屋的维修基金、有线电视终端费、自来水网管费等费用。2014年12月3日，异议人准备办理上述房屋产权证时，发现222幢1002室的房屋已被法院查封。2014年12月24日，异议人向本院提出上列执行异议。

以上事实有商品房买卖合同，协议书，销售不动产统一发票，农村信用社电汇凭证，农村信用合作社特种转账借方传票，收据，预收款收据复印件，管道燃气安装通知单等证据证实。

另查明，2009年4月1日，原告南通市**程有限公司（以下简称万**司，已于2014年11月6日更名为弘业公司）向南通市中**告鑫**司建设工程施工合同纠纷。2009年7月14日，双方当事人达成调解协议：一、被告鑫**司支付原告万**司已完成的工程款4000万元，此款鑫**司于2009年8月31日前支付2000万元，剩余2000万元于2009年10月31日前一次性支付完毕。若鑫**司未能或未全部履行第一期付款义务，则万**司有权就鑫**司未付工程款余额全部申请执行。二、案件受理费241800元，减半收取120900元，由原告万**司、被告鑫**司各承担60450元。调解书生效后，鑫**司未自觉履行。原告万**司向南通**民法院申请强制执行。2009年12月14日，该院裁定查封被执行人鑫**司名下的房产。2011年11月28日，该院裁定查封被执行人鑫**司名下的资产。2012年11月26日，该院又裁定续查封被执行人鑫**司名下的房、地产即位于如皋市颐园新村二区222幢{建设方原编号为322幢（2011年4月更改为222幢）}101至1001、201至2001室20套房屋及其他房屋。2014年1月9日，本院裁定查封如皋市颐园新村二区222幢1002室等房屋。

以上事实有（2009）通中民一初字第0017号民事调解书，（2009）通中执字第0222号、第0222-2号、第0222-10号、第0222-14号执行裁定书、民事裁定书、协助执行通知书及续查封清单，如皋**监理所出具的登记记录，如皋市公安局如城锦绣派出所出具的证明等证据证实。

南通**民法院在审理原告王**、王**房屋买卖合同纠纷一案中，原告王**、王**于2009年1月12日向该院申请诉讼保全。同日，该院裁定冻结被告鑫**司银行存款6600000元或查封、扣押其相等价值的财产。同月14日，该院请如皋市房产监理所协助查封鑫**司所有的如皋市如城镇颐园新村322幢101至1001、201至2001共20套商品房。同年3月20日，该院裁定将以上案件移送如皋市人民法院审理。王**、王**不服，向南通**民法院上诉。同年5月7日，该院裁定：一、撤销南通**民法院（2009）港民一初字第0126号民事裁定书。二、本案由南通**民法院审理。2009年6月19日，南通**民法院判决，王**、王**与鑫**司于2008年5月6日签订的商品房买卖合同有效。案件受理费50元，保全费5000元，合计5050元由鑫**司负担。判决后，鑫**司不服，向南通**民法院上诉。同年10月29日，该院判决驳回上诉，维持原判。2010年12月9日，南通**民法院裁定续查封被告鑫**司价值6600000元的财产。同日，该院请如皋市房产监理所协助查封鑫**司所有的如皋市如城镇颐园新村322幢（现222幢）101至1001（现1单元1-2层店面房301、401、501、601、701、801、901、1001），102至1002（现2单元103、203、303、403、503、603、703、803、903、1003）。

以上事实有：（2009）港民一初字第0126号民事裁定书及协助执行通知书，（2009）通中一立终字第0031号民事裁定书，（2009）港民一初字第0723号民事判决书，（2009）通中民一终字第1104号民事判决书，如皋**监理所出具的登记记录等证据证实。

本院认为

本院认为，《最**法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。

本案中，异议房屋最早被查封的时间是2009年1月14日。而异议人购买房屋及缴纳87.7％的购房款时间是2008年，这些行为均发生于法院查封其房屋之前。2010年7月，异议人又实际占有其所购房屋并缴清其余的购房款。作为一般购房户的异议人，其无法预见、也不可能预见到被执行人因欠他人之债所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况。再异议人在购房过程中也无任何过错。既然异议人对购房行为及对未办理的房屋过户手续无过错，法院就不应对其房屋继续执行。综上，异议人所提异议理由成立，本院应予支持。

据此，依照《最**法院﹤关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定﹥》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

中止对如皋市如城镇颐园新村二区222幢1002室房屋的执行。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年十月二十一日