王**、江苏淮**有限公司与江苏**限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

案件描述

江苏淮**有限公司（以下简称淮**司）与江苏**限公司（以下简称鸿洲置业公司）建设工程施工合同纠纷一案审理中，本院查封了淮安市清河城市广场3号楼912号房屋，案外人王**于2015年9月16日提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

请求情况

案外人王**提出异议称：淮安市清河城市广场3号楼912号房屋为其购买，签有正式的购房合同，其已交了购房全款及契税，因开发商的原因致没办产权证。要求淮**院解除对该房产查封。

本院查明

本院经审查查明：淮**司与鸿**公司建设工程施工合同纠纷一案审理中，淮**司申请财产保全，本院于2013年5月31日作出（2013）淮中民初字第0115号民事裁定书，裁定冻结鸿**公司银行存款5550万元或查封、扣押其他等额财产。同年7月16日，本院查封了鸿**公司开发的位于淮安市清河区北京北路西侧、上海西路南侧清河城市广场3号楼第八层901-920号20套及其他楼层房屋共计120套。

2013年12月20日，本院作出（2013）淮中民初字第0115号民事调解书，内容为：一、经双方对账确认，截止本调解签订之日，被告**公司合计欠原告淮**司工程款总额为4500万元；二、上述款项4500万元，被告**公司于本调解生效之日起两个月内支付给原告淮**司；三、被告**公司拖欠原告淮**司的上述工程款，原告淮**司在其所承建的清河城市广场1-5号楼工程拍卖、变卖的工程款范围内享有优先受偿权；四、本案工程的工程量变更及变更签证所涉及的工程款项，双方一致同意不在本案中处理，双方另行协商。本案案件受理费299451元，减半收取149725.5元，保全费5000元，合计154725.5元，由被告**公司负担。调解书生效后，鸿**公司未履行调解书确定的义务，淮**司于2015年3月25日申请执行。

在执行中，本院于2015年5月29日对案涉房屋续封三年。

另查明，2011年12月14日，鸿**公司取得其开发的清河城市广场3号楼8-20层商品房的《商品房预售许可证》（淮房预售证2011636号）。2012年7月16日，异议人王**与鸿**公司签订了一份商品房买卖合同，王**购买清河城市广场3号楼8层912号房屋，建筑面积58.15平方米，套内每平方米8085.55元，总房款31万元。签订合同当日付13万元，余款18万元于2012年7月25日前付清，2012年12月30日前交房。2012年7月16日、24日，王**分别付房款13万元、18万元，鸿**公司开具了购房发票。2012年8月2日，王**缴纳了购房契税9300元，税务部门开具了现金完税证。目前，清河城市广场3号楼尚有部分验收事项未完成，不具备交房条件，也不具备办理产权证条件。

再查明，2013年7月2日，鸿**公司（甲方）与淮**司（乙方）签订了一份协议书，第二条约定u0026ldquo;清河城市广场3号楼第七、八、九三层不予保全，由甲方和相关借款人商谈解套，资产变现部分应缴入政府专户，由甲、乙双方各半使用，该款项必须用于清河城市广场项目，不得挪作他用。u0026rdquo;

本院认为

本案争议焦点是：法院能否执行淮安市清河城市广场3号楼912号房屋。

本院认为，《最**法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。鸿洲置业公司将清河城市广场3号楼912号房屋出售给王**，王**在付清购房款并缴纳购房契税后，未及时到市住建局办理备案手续，致使异议人购买的商品房被法院查封，异议人王**没有过错。本案调解书中虽然明确了淮建公司在其所承建的清河城市广场1-5号楼工程拍卖、变卖的工程款范围内享有优先受偿权，但不得对抗买受人王**。《最**法院、国土资源部、**设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（一）规定，作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院可以进行预查封。本院查封鸿洲置业公司已出售给王**的912号房屋不符合该规定。王**的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

中止对淮安市清河城市广场3号楼912号房屋的执行。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一五年九月二十五日