张xx与x**司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人张xx因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2011）闵民五(民)初字第1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年5月7日受理后依法组成合议庭，于2012年5月15日公开开庭进行了审理。上诉人张xx的委托代理人党江舟、戴**，被上诉人xx公司的委托代理人沈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，张xx（乙方）与x**司（以下简称至大公司、甲方）于2009年9月27日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买上海市闵行区银都路759弄482号房屋，该房屋暂测建筑面积734.84平方米，暂定房屋总价3,600万元。该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《上海市新建住宅交付使用许可证》（以下简称《交付使用许可证》）；甲方对该房屋设定的抵押已注销；按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2010年8月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除合同。甲方定于2010年5月15日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应当在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付标志为乙方收到钥匙并在交接验收单上签字。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。该合同附件三为该房屋建筑结构、装修及设备标准，载明：电梯为OTISHomelift（产地日本）。合同对其他事项也作了相应约定。

上述合同签订后，张xx向至大公司支付了全部房价款。

2010年4月21日，至大公司向张xx发《交房通知函》，通知张xx于2010年5月9日起办理交房手续，要求张xx前往至大公司处验收房屋。

2010年5月7日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向至大公司核发包括涉案房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。

2010年7月9日，张xx向至大公司发函称，由于至大公司未安装电梯，致不能交付房屋，已构成违约，要求至大公司支付约定的违约金。

2010年7月22日，至大公司办理了房地产初始登记，取得了大产证。

2010年9月13日，至大公司向张xx寄出《交房催告函》，称：至大公司于2010年4月21日致函张xx，要求于2010年5月9日起前来办理交房入户事宜，后又多次电话联系，张xx可能由于公务繁忙等原因，未能及时前来办理交房手续，故今特此专函，请张xx于2010年9月20日前，至至大公司处办理交房手续。

2010年9月25日，张xx与至大公司签署了《房屋交接书》，张xx在该交接书上“乙方签字”栏下注明“之前不具备交房条件”。次日，张xx办理了物业入户手续，并与上海**有限公司签订《免费修理保养合同》。

2011年9月，张xx诉至原审法院，要求判令至大公司承担违约责任，支付违约金1,425,600元及相应利息100,683元（按中**银行同期贷款利率，自2010年9月25日至执行到位之日止，暂计至2011年12月25日止），以上共计1,526,283元。至大公司辩称，涉案房屋的电梯早在2010年4月之前就安装调试完毕，因张xx迟迟不来接收房屋，至大公司只能继续发出催告函，张xx才于2010年9月来至大公司处交接房屋。要求驳回张xx的诉请。

另：2009年11月29日，张xx的丈夫高友本与案外人上海植**有限公司签订《建筑装饰工程施工合同》一份，约定高友本将涉案房屋委托上海植**有限公司装修，工期自2009年12月8日起至2010年5月30日止。

一审法院认为

原审认为，本案双方争议的焦点主要有两点：一是电梯何时安装；二是因为房屋未安装电梯，张xx是否可以拒绝接收房屋，并因此追究至大公司逾期交房的违约责任。

张xx与至大公司签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。关于涉案房屋的电梯何时安装问题，张xx提供的2010年7月9日的信函，虽是张xx单方出具，且至大公司于庭审中表示收到的信函内容与张xx向法庭提供的内容不一，但至大公司未能提供其收到信函具体内容，故该信函法院予以认定。该信函反映的是至大公司没有安装电梯，该信函结合张xx提供的照片、证人证词，张xx关于没有安装电梯的可能性，要大于至大公司所谓已安装电梯的可能性。另外，至大公司认为于通知交房之前已安装电梯的，就应当提供与相关电梯公司关于安装电梯的竣工验收报告，而该证据张xx是无法提供的，举证责任在至大公司。至大公司不提供该证据的，相应不利后果，应由至大公司承担。至大公司提供的补充证据1、2，并不能证明其于2010年5月15日交房日前安装好电梯，补充证据3系证人证言，证人没有可以不到庭的理由，却不出庭作证，其证词法院难以采信。综上，法院认定，至大公司没有在2010年7月9日之前安装电梯。

关于至大公司将未安装电梯的房屋交付张xx，张xx是否可以拒绝接收房屋，并因此追究至大公司逾期交房的违约责任的问题，法院认为，房屋交付包括实体交付和权利交付，本案双方争议的是关于涉案房屋实体交付是否迟延而非权利交付迟延的问题，故与产权证办理相关之事宜不属本案讨论范围。关于房屋实物交付，预售合同约定的条件应当是至大公司取得了《交付使用许可证》，该约定符合法律规定。现至大公司于2010年5月7日取得了《交付使用许可证》，具备了约定和法定的交付条件，故至大公司通知张xx于2010年5月9日起可至至大公司处办理交房手续，并无不妥，并不构成违约。本案涉及的电梯，是双方在预售合同附件三中约定的房屋装修、设备标准之一，没有安装电梯，至大公司的确构成违约，但违反的是合同附件三的约定，至大公司需要承担的责任是预售合同第十七条关于“至大公司交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，张xx有权要求至大公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿”，即张xx有权要求至大公司按照差价1倍补偿的责任。张xx以至大公司未安装电梯拒收房屋，并据此要求至大公司承担逾期交房违约责任，缺乏合同依据。另外，法院注意到，本案争议的家庭电梯并非公用电梯，不涉及公共利益及公共安全问题，不属于国家强制检测范围，故至大公司取得了《交付使用许可证》并不等同于至大公司已经安装电梯并经国家有关部门验收合格。也正是基于上述原因，至大公司未安装电梯，房屋依然可以通过验收，并取得《交付使用许可证》，未安装电梯不妨碍房屋的居住使用。电梯不属于房屋主体结构组成部分，不安装电梯也不是严重的房屋质量问题。至大公司不安装电梯，张xx可以要求至大公司安装或赔偿损失，但不能成为张xx拒收房屋的条件，故张xx不可以拒收房屋，也不能据此要求至大公司承担逾期交房的违约责任。法院还注意到，张xx提供的签署日期为2009年11月29日的装修施工合同约定的装修开工日期为2009年12月8日，该合同是至大公司应张xx要求在不具备书面合同约定交房条件下，承诺先将房屋交付给张xx装修的情况下张xx与案外人签订，一定程度上反映双方间关于交房条件的真实约定，并不完全以是否取得《交付使用许可证》的书面合同内容为准，更没有以安装电梯为必要条件。

综上所述，张xx以至大公司未安装电梯为由拒收房屋，并要求至大公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，法院难以支持。至于至大公司未及时安装电梯是否造成张xx其他损失及损失额的确定问题，因张xx没有在本案中主张，本案不作处理。

原审法院审理后于二*一二年三月二十二日作出判决：驳回原告张xx的诉讼请求。案件受理费18,536.55元，财产保全费5,000元，合计23,536.55元，由原告张xx负担。

上诉人诉称

判决后，张xx不服，上诉至本院称：一、合同约定的取得《交付使用许可证》仅仅是一项法定的必要条件，但实际上涉案房屋根本不具备约定的交付条件，因为与合同具有同等法律效力的附件三中对房屋的建筑结构、装修及设备标准另有非常明确的18项约定，其中就包含安装电梯，因此安装电梯是双方约定的必不可少的交付条件之一，也是双方会同验收的必要标准之一。原审法院仅仅以格式条款中的法定条件作为交付条件，上诉人则无法实现合同目的，也将导致上诉人的利益无法保障。二、上诉人与被上诉人就电梯安装多次交涉，并拍照取证，发函催告，被上诉人甚至称涉案房屋是没有电梯的，因此安装电梯一拖再拖直至房屋交接前的2010年9月25日。原审认定电梯在2010年7月9日之前没有安装，并不准确。综上，被上诉人交付房屋延迟了近半年时间，给上诉人造成了极大不便与损害，同时导致上诉人对装修方违约，产生了巨额损失，故请求二审依法支持上诉人原审诉请。

被上诉人辩称

被上诉人至大公司辩称：一、原审中被上诉人已经提供了电梯安装公司盖有公章的合同、分包工程合同以及具体安装情况的证明等多项证据，证明被上诉人就涉案房屋电梯已经于2010年4月21日之前安装的事实。二、涉案房屋作为七层以下的民用住宅，对电梯安装并未强制规定，且本案中未安装电梯不是导致房屋不具备交付的因素。上诉人可以设施不符约定为由索赔，但不能以此作为拒收房屋的理由。现在上诉人仅主张被上诉人逾期交付房屋的情况下，其诉请理当不应支持，故请求二审依法维持原判。

本院查明

经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。

本院审理中走访上海市闵行区住宅保障和房屋管理局，该局工作人员介绍称，2006年之前在核发《交付使用许可证》时曾要求开发商提供劳动局有关电梯安装的证明文件，但自2006年之后电梯安装不作为发证条件之一；《上海市新建住宅交付使用许可规定》及《实施细则》也并未涉及电梯安装。

本院审理中主持双方进行调解，终因双方分歧较大，致调解未成。

本院认为

本院认为，上诉人张xx与被上诉人至大公司就上海市闵行区银都路759弄482号房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行。履约中，双方为电梯安装发生争议，张xx认为至大公司未安装电梯、不符合合同约定的房屋交付条件而应承担逾期交房的违约责任；至大公司则认为其已按照合同约定取得了《交付使用许可证》，具备了房屋交付条件，故其不应承担逾期交房的违约责任。综合双方上述诉辩意见，本案的争议焦点则为涉案房屋的电梯安装是否属于双方合同约定的房屋交付条件之一，以及电梯若确未及时安装，至大公司应当如何承担责任的问题。鉴于双方合同第十条约定的房屋交付条件为“取得了《交付使用许可证》；至大公司对该房屋设定的抵押已注销；至大公司已按规定缴纳了维修基金；至大公司承诺在2010年8月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）”，即对电梯安装并未有相应约定。另鉴于《上海市新建住宅交付使用许可规定》及《实施细则》并不涉及电梯安装，相关单位在颁发《交付使用许可证》时对电梯安装与否也不作为发证条件之一，房地产开发商只要符合《上海市新建住宅交付使用许可规定》的颁证条件，就能取得《交付使用许可证》，而与房屋是否安装电梯无涉。而本案中涉及电梯安装的是双方合同附件三中的第十七条“如该房屋的装修、设备达不到本合同附件三约定的标准，张xx有权要求至大公司按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1.00倍给予补偿”的相关约定，但对电梯是否属于交房条件、若不及时安装至大公司将如何承担责任问题均未作约定，综上可以认定，只要至大公司具备合同第十条约定的房屋交付条件，且事实上至大公司也已经取得了《交付使用许可证》及完成了其他相关义务，因此可以认定其具备了合同约定的交房条件，张xx则不能以至大公司未及时安装电梯、不具备合同约定的房屋交付条件为由拒收房屋。现张xx以上述理由提起本案诉讼，要求至大公司承担逾期交房的违约责任，显与双方约定和相关规定相悖，本院难予支持。但若*xx认为至大公司未及时安装电梯给其居住、使用、装修房屋等带来不便和影响，房屋交付存在瑕疵的，张xx可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币18,536.55元，由上诉人张xx负担。

本判决系终审判决。

裁判日期

二○一二年十二月六日