北京远**有限公司与牛序源物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京远**有限公司（以下简称远洋物业公司）与被告牛**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员常晓*独任审判，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司之委托代理人赵*与被告牛**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告远洋物业公司诉称：2001年11月1日，我公司接管都市网景小区，对该小区提供物业服务。牛**入住使用其所购买的都市网景×以后，我公司履行提供物业服务的义务，但自2007年8月1日起牛**拒不交纳物业管理费，经我公司多次催交，其仍拒不交纳，这不仅给我公司造成了巨大的经济损失，而且严重扰乱了物业管理秩序，侵犯了其他正常交费业主的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令牛**立即支付拖欠的2007年8月1日至2014年7月31日的物业管理费29765.4元，滞纳金25513.2元。

被告辩称

被告牛**辩称：不同意远洋物业公司的诉讼请求。我是×号房屋，楼上业主将墙拆除，导致我家地板开裂、地面下沉，同时导致其他邻居卫生间跑水造成我家漏水。当初买这个房子是因为子女可以到人大附小上学，前两个业主也没有使用过这个名额，可是物业公司不同意配合办理相关手续，导致我的子女不能正常到人大附小上学。2009年1月10日，因为物业经理和保洁的原因，阻止我和儿子坐电梯，控制我的人身自由，导致我大小便失禁，冻坏了，我就报警了。急救车来了也不许我走，给我造成了很大了伤害。

本院查明

经审理查明：2001年10月30日，北京远**有限公司与远洋物业公司签订《北京都市网景家园住宅小区物业管理委托合同》，约定：北京远**有限公司委托远洋物业公司对于北京都市网景家园住宅小区提供物业管理服务，服务内容包括对于小区的公共场所和公用设施、设备的管理、维修、保养等；委托管理期限自本协议签定生效后，住宅小区自2001年11月1日起至都市网景住**理委员会成立之日；本住宅小区第一年的物业管理费，按分摊后的建筑面积每月／每平方米2.5元人民币向小区住宅各业主或物业使用人收取，向小区公建部位的业主或使用人按分摊后的建筑面积每月每平方米2.50-6.00元人民币收取；各业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，将按规定从逾期之日起收取千分之五滞纳金。

牛**自认其系北京市海淀区中关村东路123号都市网景小区×号房屋的所有人。牛**认可其未缴纳2007年8月1日至2014年7月31日的物业费29765.4元，但主张其不缴纳物业管理费有如下原因：1、2000年其楼下业主装修将墙拆除，导致其家地面下沉、地板开裂，并导致其他邻居卫生间跑水漏到牛**家，此事牛**表示其在2007年发现并报给远洋物业公司，物业公司没有尽到监管责任；2、买此房是因为子女可以到人大附小上学，前两个业主也没有使用过名额，但物业公司不同意配合办理相关手续，导致其子女不能到人大附小上学；3、2009年1月10日，因物业经理和保洁的原因，阻止牛**与其儿子坐电梯，控制牛**的人身自由，导致其大小便失禁，冻坏了，就报警了，急救车来了也不许牛**走，给其造成了很大伤害；4、因为家里的玻璃出现问题，别人家给换了玻璃，但牛**家只给换了三块，所有的窗户推拉都困难，物业公司没有管，物业公司装的表天天漏水，给其造成很大困扰。牛**就上述主张向本院提交照片、视频、道歉信、急救费收据、小区户型图与宣传册对其主张予以佐证。远洋物业公司主张关于牛**所述的其与保洁人员发生冲突一事，从视频中可以看到，事发后，物业人员及时到场，对牛**进行劝慰和安抚，也拨打了110和120；关于孩子上学的问题，宣传手册是开发商对房屋的宣传，如果未履行到，并非物业公司的责任。

上述事实，有双方当事人陈述、《北京都市网景家园住宅小区物业管理委托合同》、收费通知单、照片、视频、道歉信、急救费收据、小区户型图与宣传册等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。根据法律规定，远洋物业公司依法与北京远**有限公司签订的《北京都市网景家园住宅小区物业管理委托合同》系前期物业服务合同，对业主及物业使用人具有约束力。牛**主张其楼下住户装修拆除墙体造成其家地面下沉产生损失，现有证据不能充分证明牛**家地面下沉的原因，且如确为楼下装修造成，也应主要向侵权人主张损害赔偿，远洋物业公司虽负有一定的监管义务，但主要责任不在于远洋物业公司。关于牛**与保洁员发生冲突一事，物业公司也就此出具了道歉信。对于牛**提出的物业公司不配合其办理相关手续导致其孩子无法到人大附小上学以及家中玻璃与门窗等存在的问题，其未提交充分的证据予以证明，本院不予采信。综上所述，牛**因上述原因而拒付全部物业费，依据不足，故本院对于远洋物业公司要求牛**支付自2007年8月1日至2014年7月31日的物业费29765.4元的诉讼请求予以支持。但鉴于牛**并非无故恶意拖欠物业费，故本院对于远洋物业公司要求牛**支付滞纳金25513.2元的请求不予支持。同时，本院认为远洋物业公司今后应加强物业管理，完善物业服务，以避免物业服务纠纷的发生。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、牛××于本判决生效后十日内支付北京远**有限公司自二ＯＯ七年八月一日至二Ｏ一四年七月三十一日期间的物业管理费二万九千七百六十五元四角；

二、驳回北京远**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五百九十元（北京远**有限公司已预交五百三十八元），由北京远**有限公司负担二百七十二元，已交纳；由牛**负担三百一十八元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。

裁判日期

二〇一四年八月二十七日