北京**人民法院民事判决书

审理经过

原告北京中**责任公司旺角**分公司（以下称原告）与被告周**（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈**任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人权国，被告及其委托代理人吴**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告于2005年11月13日购买了北京中**限责任公司开发的旺角福邸家园某号楼某单元某号房屋（以下简称涉案房屋），根据《前期物业管理服务协议》及《旺角福邸家园业主手册》的约定，被告自2006年12月28日起接受我公司对小区的管理与服务，并按时向我公司交纳物业管理费等相关费用。自2006年以来，我公司一直按约履行物业管理服务，但被告自2009年起拒不交纳涉案房屋物业费，经我公司多次催要未果，故我公司诉至法院，请求判令：1、被告支付2009年至2012年的物业管理费13304元；2、被告按照日千分之零点五的标准支付2009年1月1日至2014年6月16日的滞纳金9608.82元。

被告辩称

被告辩称：我是涉案房屋业主。涉案房屋面积138.58平方米，物业费标准为每月每平米2元。我交纳了2006年至2008年、2013年至2014年的物业费，2009年至2012年的物业费未交。原告进行物业管理期间违背了《前期物业管理服务协议》第三条至第七条的规定，对小区公共秩序的管理缺失，发现问题不仅不及时处理还多方推诿。2008年10月25日，我母亲在小区内被藏獒咬伤休养三个多月，医疗费等费用支出3万余元，经派出所调解狗主人只赔偿了7000元。该狗主人在小区内饲养大型烈性犬，业主多次向原告反映，但原告一直置之不理不履行职责，才导致我母亲被咬伤的事实，所以是原告违约在先。我母亲被狗咬伤后，身体、精神受到极大的伤害，糖尿病逐步加重、精神不正常，医疗费增至每年近两万元，原告对此事拒绝赔偿，不仅没有一句道歉的话，甚至试图否认此事，态度恶劣，所以我从2009年至2012年未再交纳物业费。我认为原告作为物业公司应当按照约定切实履行维护小区公共秩序的责任，及时采取措施对大型烈性犬进行有效管理，使小区居民免受人身安全和生命威胁，但原告毫无作为，故不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告系涉案房屋业主。

2006年12月28日，原告与被告签署《前期物业管理服务协议》，约定由原告对涉案房屋所在小区房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，服务及管理范围包括房屋外观整洁、公共设备运行、共用部位、公用设施设备的维护和管理、公共环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、公共秩序的维护、消防、公共区域设施设备小修和急修等。物业管理按年收取物业服务费，被告于每年1月1日前交纳当年全年的物业服务费，收费价格为高板及塔楼住宅2元/月.㎡，如延期付款，自应付款之日起至实际支付日止，按照日5‰支付滞纳金。同日，被告签署《承诺书》，内容为确认已详细阅读北京中**限责任公司制定的“旺角福邸家园业主临时公约”，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时公约，并同意承担违反本临时公约的相应责任。

上述合同签订后，被告向原告交纳了2006年至2008年、2013年至2014年的物业管理费。庭审中，被告陈述2009年至2012年物业费未交的原因是2008年底其母亲在小区内被大型烈性犬咬伤，原告作为小区物业管理方未尽到管理并采取有效措施处置饲养大型烈性犬之职责，未对母亲的受伤进行赔偿。为此，被告提供北京市公安局朝阳分局管庄派出所的2014年8月28日《工作说明》一份，内容为“2014年8月28日周**来我所查报警一事，经查周**（手机号133XXXXXXXX）在2008年10月25日6点23分报在三间房乡政府东侧朝阳旺角小区被狗咬，求助民警，经查确有此事。”原告认为被告母亲被咬伤的地点不在小区内，且侵权人已经赔付，故公司并无责任。

上述事实，有《北京市商品房预售合同》、病历手册、催缴费用通知单、国内挂号信函收据、当事人陈述及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，原告提供的证据能够证明其与被告之间存在物业服务合同关系，原、被告均应按照合同履行相关权利义务。现被告享受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应期间的物业管理服务费。被告提供的证据能够证明2008年确实发生了其母在小区内被狗咬的事实，但不足以证明系原告的不作为导致此次事件的发生，亦不足以证明原告具有违约行为，且原告作为物业管理机构对小区具有维护管理职责，并无强制执行权力，业主或物业使用人的不当或者不法行为并非原告能够完全控制或者制止，被告以此为由拒交物业费依据不足，本院无法支持。原告要求被告支付物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持，但原告计算的数额有误，本院根据涉案房屋建筑面积及收费标准重新予以核算。关于滞纳金，被告作为小区业主在小区遇到问题时寻求物业公司帮助与解决符合常理，在未得到解决时通过拒交物业费的行为予以抗辩亦情有可原，被告并非无理欠费，本院对原告主张的滞纳金不予支持。同时，本院希望原告进一步改善服务质量，提升服务水平，注意与业主的沟通交流，注重收费的同时亦尽力为业主解决实际问题，避免类似纠纷的再度发生。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告周**于本判决生效之日起七日内给付原告北京中**责任公司旺角**分公司二○○九年至二○一二年的物业管理服务费一万三千三百零三元六角八分；

二、驳回原告北京中**责任公司旺角**分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费186元，由原告北京**责任公司负担120元（已交纳），由被告周**负担66元（于本判决生效后七日内给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十一月十五日