左**与北京坤**限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告左**（以下简称原告）与被告北**有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**任审判，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人邱*，被告的法定代表人韩**、委托代理人陈*均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我是北京市朝阳区X号院X号房屋（简称涉案房屋）的业主，被告是该小区的物业服务公司。2014年5月2日上午，因涉案房屋所在楼的下水主管道堵塞，造成涉案房屋内厕所马桶返水，污水漫至整个房间，造成室内装修及物品损坏。当天中午，被告工作人员将下水管道疏通无果后，对下水管道进行破坏性施工，方*掏了堵塞物。我方认为，是被告美欧履行对管道的疏通维护义务，导致我方产生的损失，故要求被告赔偿我我方直接损失30852.56元，并赔偿我方租金损失16000元。

被告辩称

被告辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。我公司是涉案房屋所在小区的物业服务公司。2014年5月2日早上，涉案房屋楼下的业主报修，称发生渗漏，我公司安排工作人员到场查看后，认为是涉案房屋漏水，但是当时原告未在家中，我们遂电话与原告进行联系，直到中午，原告才赶回房屋。在此期间，我公司将原告同户型的楼内供水停掉，并张贴告知希望停止用水，同时还与原告沟通希望能够聘请开锁公司开锁先行处理溢水问题，但是原告不同意，我们只得等待原告到场。原告到场开门后，我们发现是涉案房屋卫生间下水返水，整个房间内已经被污水浸泡。我们采取了疏通措施，并将主下水管道破坏性打开进行疏通，发现了不该在下水道内出现的卫生巾和衣物等堵塞物。我们认为，我方在物业服务过程中，一直严格按照合同约定履行维护保养义务，对下水管道进行常规清理和查看，对于此次堵塞返水并无过错，因此不同意承担赔偿责任。此外，原告在返水发生后，未能及时赶到现场，且未能积极配合我方制止返水，亦存在一定过错，对损失扩大应当承担责任。对于其主张的损失数额，我方认为数额过高，没有合理理由，且原告在事故发生前就不在涉案房屋内居住，不应当由租金损失。

本院查明

经审理查明：涉案房屋系原告所有。被告是涉案房屋所在小区的物业服务公司。2014年5月2日早，因涉案房屋所在楼的下水主管道堵塞，导致涉案房屋内下水道返水，造成涉案房屋内装修及物品损坏。原告当时并未在涉案房屋内。被告接到其他业主报修后，前往涉案房屋并与原告取得联系，原告得到通知后，于当日中午返回涉案房屋。被告经过对涉案房屋所在楼下水主管道进行排查和疏通后，制止了涉案房屋内的返水问题。涉案房屋内装修及部分物品因水浸而损坏。

诉讼中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，涉案房屋为两室一厅一卫一厨结构，主卧朝东、次卧朝北、厨房和卫生间均位于入户门两侧，客厅位于卧室与厨卫之间。现场与返水事故发生后状况一致，返水部位位于卫生间马桶处。室内装修家具存在木地板空鼓、踢脚线和门套开裂、木质柜底部开裂、木质床底部变形等问题，此外，部分物品也因水浸损坏。

诉讼中，对于装修及物品损坏的范围及价值，双方存在争议。原告申请进行评估。本院依法委托北京中**限责任公司进行了进行该评估。该公司经过现场查勘后，出具财产损失价值评估报告，确定损失项目为22项，包含了本院在勘验过程中所见的损失项目，损失价值为13230元，评估费3000元，由原告垫付。针对该评估报告，原告与被告表示认可，但存在争议，原告认为评估报告所列的损失项目并未涵盖其全部物品损失，认为除报告所列的损失项目外，还有其他损失项目，并向本院提交了物品损失清单一份。该清单所列损失项目包含有皮床、床上用品、落地窗帘、吸尘器、餐桌椅、凉席、橱柜、冰箱、鞋柜、地垫、洗衣机、盆、清洁工具等。就此，原告向本院提交了淘宝网购买凭证等佐证。被告对此均不予认可，认为报告列明了全部损失项目，不包含其他损失项目。被告还主张报告中所列的电动沙发损失不合理，但未能就此提交反证。

庭审中，双方对返水事故责任承担亦存在争议，原告认为被告应当承担全部责任，被告对此不予认可，认为其履行了应尽的例行巡检清理下水管道的义务，下水道堵塞系其他业主在下水道内投入不应当投入的物品所致，责任不应由其承担，并就此提交了手写的维修记录表等佐证。原告对此不予认可，认为该证据系被告自行制作，不能证明其履行了相关义务，下水道堵塞的直接责任方就是被告。另，被告还称原告在接到其关于返水事故的通知后，迟延到达涉案房屋且不同意被告现行开启涉案房屋抢修返水事故，导致损失扩大，应当承担相应责任。原告对此解释称其当时正在郊区，接到通知后即返回涉案房屋，并无过错，因此不同意承担责任。

现原告起诉要求被告赔偿其返水所致直接损失，包括评估报告显示的损失数额及其自行计算的其他损失数额，并要求被告赔偿其清洗费1000元，称系清洗污损物品的费用支出，并称系估算得出之数额。被告对此不予认可。原告还要求被告赔偿其租金损失，称房屋在返水发生后，因保存损失现场，房屋无法使用，因此产生的损失，按照每月6000元标准主张，并就此提交了其在本市大兴区租赁房屋的租赁合同及租金收据佐证，显示原告于2014年5月12日至8月12日期间支付房屋租金18000元。对此，被告亦不予认可，称在返水事故发生前，原告就没有居住使用涉案房屋，但被告未能就该主张举证。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、物业费收据、《北京市物业服务合同》、情况说明、当事人陈述、庭审笔录、勘验笔录、评估报告书、评估费发票及前述证据等在案佐证。

本院认为

本院认为：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

本案中，原告为涉案房屋的所有权人，被告为涉案房屋所在小区的物业服务公司，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。被告作为物业管理企业，负有保证公共设施设备正常运行的义务，现因公共管道堵塞至涉案房屋内装修和物品受损，被告对此负有责任，应当赔偿原告因此产生的合理损失。被告辩称其在返水事故发生前依照约定进行了管道的巡检和清掏，但其所提交之证据不能充分证明其该主张，故对其辩解，本院不予采信。另，被告主张原告在返水事故发生后，未能及时返回涉案房屋处理，应当承担一定责任，但根据本案事实，不能认定原告存在明显怠于处理事故而致损失扩大的行为，故对被告该辩解，本院亦不予支持。

针对返水事故的损失范围及价值，本院进行了现场勘验，并在原告申请下依法委托评估机构进行了评估，应当以评估机构所确定的损失范围和价值数额为准。原告主张损失超出评估范围，但所提交之证据不能充分证明其主张，本院不予采信。被告主张电动沙发损失不合理，但未能提交反证，本院亦不予采信。对于原告要求被告赔偿清洁费之请求，鉴于本案返水事故造成损失的特殊情况，本院予以支持，具体数额，本院结合损失情况酌情予以判定。对于原告要求被告赔偿租金损失之请求，因涉案房屋返水后致双方产生纠纷，确无法居住使用，故本院对原告该请求予以支持，具体数额，本院结合涉案房屋返水事故的实际情况及相关证据酌情予以判定。

综上，依照《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北**有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告左**因二〇一四年五月二日返水事故所致的装修及物品损失一万三千二百三十元；

二、被告北**有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告左**因二〇一四年五月二日返水事故所致清洁费损失八百元；

三、被告北**有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告左**因二〇一四年五月二日返水事故所致租金损失一万六千元；

四、驳回原告左**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费486元，由原告左**负担211元（已交纳），由被告北**有限公司负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十月二十日