北京市朝阳区人民法院
审理经过
原告深圳市金**北京分公司（以下简称原告）与被告白*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈**独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人白*、梅**及被告的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称：2007年12月31日，原、被告签订了前期物业管理服务协议，协议约定由原告对被告房产提供物业管理服务，并约定了物业管理费的标准及缴纳时间，另外，协议对双方其他的权利义务做了约定。被告2007年12月30日入伙，从2009年1月开始拒交物业费，期间原告多次电话、发函催收，被告仍拒绝支付。被告的欠费行为不但严重影响了原告的正常经营活动，也将由此损害小区其他业主的合法权益，被告的行为已经构成了根本违约。故原告诉至法院，要求被告支付要求被告支付2009年1月起至2014年12月31日的物业费61909.92元，并支付滞纳金（以当季度应缴纳物业费为本金，自每季度前10日至实际给付之日，按每日千分之三的标准计算）。
被告辩称
被告辩称：原告没有履行对房屋共用部位的维护和管理义务，我是乐成公馆XXX房屋（以下简称涉案房屋）的业主。原告室开发商选聘的前期物业服务企业。前期物业管理服务协议中约定了原告需要对房屋共用部位的维护和管理。而涉案房屋的共用部分存在严重质量问题。被告要求原告及开发商反映，但至今未予解决。2009年12月31日，被告向原告提交了说明，明确告知了“目前物业费暂未交，待以上问题全部解决后一次性交清”，原告当天签字盖章确认同意。此外原告主张的滞纳金标准过高，也应调减。
本院查明
经审理查明：原告系乐成国际园（二期）物业服务企业，负责为被告所有的涉案房屋提供物业服务。2007年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订乐成国际园（二期）前期物业管理服务协议书，约定甲方对房屋共用部位、共用设施设备、公共秩序、环境绿化、清洁卫生、交通秩序、道路、停车场等项目进行维护、修缮、服务与管理；共用部位是指房屋主体城中结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；住宅管理费按建筑面积每月每平米4.5元；首年按年缴纳，第二年起按季度缴纳，每季度第一个月10日前交纳该季度的物业管理费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。
2008年1月5日，被告签订了入住办理手续书，但被告称由于涉案房屋质量问题，直至2008年10月方才收房。涉案房屋面积为191.08平方米。
原告提交了《房屋需要调整维修情况的说明》一份，时间为2009年12月31日，载明被告为涉案房屋户主，曾多次向原告反映问题，需要调整和维修，但效果不好，再次提出以下问题：1、入户门很大缝隙；2、南面阳台有两处断裂痕迹；3、室内窗户密封不严；4、卫生间、厨房窗户、浴盆、洗脸盆的平台使用断裂人造理石装修；5、主卧卫生间有18块理石使用断裂人造理石装修；6、室内窗框、门框由严重裂痕；7、主卧卫生间的淋浴室墙壁有严重裂痕；8、墙壁纸粘贴不牢固，且发现裂痕；9、客卧西墙4月雨季发现有侵蚀痕迹；10、自来水安装有问题；11、整体电路有问题，是用不符合标准的电源线安装的。该说明末尾处载有“注：目前物业费暂未交，待以上问题全部解决后一次性交清”，原告在下方“金地乐成国际管理处”盖章，并有工作人员签字。庭审中，原告表示已经对上述第1、3、9、10、11项进行了维修，认为其他问题属于开发商遗留问题。
上述事实，有双方当事人当庭陈述、前期物业管理服务协议书、《房屋需要调整维修情况的说明》等证据在案证明。
本院认为
本院认为：原告系被告所有涉案房屋的物业服务企业，双方签订有前期物业服务协议书，双方成立物业服务关系。审理中，被告提交了《房屋需要调整维修情况的说明》一份，该说明载明了涉案房屋中存在的问题，要求被告整改。该份说明系向被告提交，且明确指出“注：目前物业费暂未交，待以上问题全部解决后一次性交清”，上述说明系原、被告在物业合同履行中对于具体问题的进一步明确约定，被告进行了签字盖章确认，认可了该说明，即应当受到该约定的约束。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告尚未依据说明履行整改履行，被告据此不向原告支付物业费合法有据，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告深圳市金**北京分公司的全部诉讼请求。
案件受理费2134元，由原告原告深圳市金**北京分公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
裁判日期
二○一四年十月十三日
