北京**理中心与郭**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**理中心（以下称原告）与被告郭**（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郝**独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人张*、孙*，被告的委托代理人郭**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告居住在北京市朝阳区管庄西里小区，且系该小区房屋（以下简称涉诉房屋）的业主。原告系被告所居住小区的物业管理公司，并长期为被告居住的房屋提供了物业服务，被告亦接受了该服务，并无异议，应当向原告支付相应的物业费用。经原告多次通知被告支付其拖欠的物业费用后，被告至今一直拒绝交付自2003年至2013年的物业费用，致使原告已无法进行正常工作，给原告造成了经济损失。故诉至法院，要求被告给付欠缴的物业费人民币14373.83元及损失940.55元，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我们没有感觉到物业公司的存在。物业公司从来没有和业主沟通过、入户调查过，小区这么多年也没有业主委员会，收费标准都是原告自己定的，小区的公共收入业主也不知情，账目不公开。根据法律，诉讼时效是两年，原告这么多年不催缴，视为原告已放弃权利。涉诉房屋在2009年前是顺**公司所有，我们是2002、2003年入住的，但所有权在2009年才办到被告名下，入住协议书是原告伪造的，我们没有签过。我们是从2001年开始交费用，但当时是强制性收费，不交费不给钥匙，其实我们是不认可这个物业公司的。另外，原告物业服务有瑕疵，卫生差、电梯还夹人、部分业主自己改变房屋结构等，请求法院驳回原告的上诉请求。

本院查明

经审理查明：被告是涉诉房屋业主，原告是涉诉房屋的物业管理企业。涉诉房屋的建筑面积为106.62平方米。

庭审中，原告提供《入住协议书》一份，证明被告入住时已与原告就物业服务问题有过约定：由原告对涉案房屋小区进行管理，并按实际运行成本实际收取管理、服务费；原告负责住宅区内房屋及水电设备的日常保养和维修，保证房屋的正常使用及设施、设备的正常运行，负责小区内公共场所道路、绿地、建筑物的管理与维护及环境卫生；被告入住后要保证自觉缴纳各项合理费用，遵守物业管理中心的各项规章制度，维护小区的公共卫生和公共秩序；收费项目：维修基金收房款的2%、维修费0.3元／平方米／月、保洁费4元／户／月、水费标准2元／立方米、电费用卡购电、公用设施维修费1元／平方米／年、物业管理费0.1元／平方米／月、化粪池清掏费0.3元／平方米／年、各项费用统收费1元／户／年、车位费50元／位／月、电梯费0.7元／平方米／月、高压水泵费10元／户／月”。原告为了证明其收费标准，提交了《经济适用住房物业服务收费政府指导价收费标准》、《关于调整委托清运垃圾运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》等。被告对《入住协议书》的真实性持有异议，但认可其在入住时已向原告交纳物业费用。现原告向被告主张2003年11月至2013年12月物业费14373.83元。

被告提交照片，证明小区的卫生情况。

以上事实，有当事人当庭陈述、房屋登记表、商品房买卖合同、照片等在案佐证。

本院认为

本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，本案中，被告虽不认可《入住协议书》的真实性，但并不能否认原告系其居住小区的物业服务单位，为其提供了物业服务。被告享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理费。但根据被告提交的照片，原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对原告收取的物业费金额予以酌减，对原告要求其他损失不予支持。

关于被告辩称原告起诉超过诉讼时效一节，原告虽在代理词中表示其持续以电话方式催缴，但在庭审中未提供相关证据，本院认定原告在一定程度上怠于行使了自身权利。不过考虑到物业服务合同与一般的民事合同不同，具有公共服务性和强制继续履行的特点，在适用诉讼时效时不宜过苛，故本院对原告的诉讼请求予以部分支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告郭**于本判决生效后七日内支付原告北京**理中心自二○○六年一月至二○一三年十二月的物业管理费九千八百元；

二、驳回原告北京**理中心的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费91元，由被告郭**负担61元（于本判决生效后七日内交纳），由原告北**理中心负担30元（已交纳）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十月十日