深圳市龙**北京分公司与孙*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告深圳市X**北京分公司（下称原告）与被告孙X（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡**独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李**，被告委托代理人廖**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2003年3月29日，原告与北京百**有限公司签订《百环家园前期物业服务委托合同》，约定原告受托对北京市**家园住宅部分实行物业管理。被告系北京**环家园X室房屋业主。物业服务合同签订后，原告依约对包括被告在内的住户提供了物业服务，但被告自2006年10月29日至今一直未按约定向原告交纳物业费。故原告诉至法院要求被告支付2006年10月29日至2013年10月28日的物业费12698.91元及滞纳金9270.2元，合计21969.11元。

被告辩称

被告辩称：我方不同意原告的诉讼请求。第一，原告与北京百**有限公司于2005年3月和2008年3月签订的两份前期物业服务合同，均系其单方签订的，没有经过业主的签字确认，业主对这两份合同的内容完全不知情，而且该合同违反了物业服务费只能由业主和物业服务企业在物业服务合同中明确约定、收费必须明码标价的规定，故该合同属于无效合同，对我方不具有约束力。第二，原告没有依法依约履行物业管理的职责，而且还存在明确的违法违约事实，擅自改变小区共用部分用途，既侵害了全体业主的人身和财产权益，损害了小区的公共利益，又侵害了物业行政主管机关的物业行政管理秩序。故我方请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2005年3月29日，原告与北京百**有限公司签订《北京百环家园前期物业服务委托合同》，约定：北京百**有限公司委托原告为被告居住的百环家园住宅部分实行物业管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2005年3月29日至2008年3月28日，在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费按照经济适用房买卖合同中约定的每月每建筑平方米不超过政府部门审批的价格向业主或物业使用人按年度收取，业主应于收楼入住之日起交纳物业服务费，之后应在每个物业服务合同年起始日开始后的一个月内履行交纳义务；原告向业主和物业使用人收取的费用包括物业管理服务费、电梯运行维护费、生活垃圾清运费、电梯检验费等。另，协议中对双方的权利和义务、物业管理服务内容与质量等亦进行了约定。

2005年4月10日，原告与北京百**有限公司签订《北京**住宅小区前期物业服务委托合同补充条款》，约定百环住宅小区物业服务费收费标准为每月每平方米1.3元（不含代收代缴费用及公共照明用电分摊）；业主或物业使用人未按照合同约定的交费期限按时缴纳物业服务费及相关费用的，原告可从逾期之日起每天按应交物业服务费及相关费用总额的万分之五收取违约金。

2008年12月17日，原告与北京百**有限公司签订《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》，约定委托管理的期限延长至2011年3月28日24时止，同时要求原告采取切实有效的管理手段，完善小区硬件设施建设，全面提高服务质量。

被告购买的北京市朝阳区广渠路66号院X号房屋建筑面积为109.59平方米，被告是该房屋的所有权人。

庭审中，原告明确其主张的物业费计算依据包括物业费单价每个月每平方米1.3元，生活垃圾清理费每年30元，电梯检修费每年每平方米0.2元，公共照明用电分摊每年每平方米0.48元，被告对此计算依据不认可。被告认可目前小区有保洁人员和保安人员，但称不知道保洁人员和保安人员的受雇单位。被告称2005年10月办理了房屋入住手续，同时交纳了2005年10月至2006年10月28日的物业费，认可2006年10月29日至2013年10月28日没有交纳物业费的事实，但认为原告是非法物业，没有和其签订任何服务协议，也没有提供任何物业服务，故其不需要向原告交纳物业费。另原告提交了照片、广告宣传册、业主论坛内容打印机等证据欲证明原告未履行物业管理职责，并擅自改变小区公用部分用途，将物业管理用房用作经营使用，并以此作为不交纳物业费的抗辩理由之一。另查，目前该小区未成立业主委员会。

以上事实，有双方当事人陈述及《北京百环家园前期物业服务委托合同》、《北京百环家园住宅小区前期物业服务委托合同补充条款》、《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》、房屋所有权证、照片等在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与小区开发商北京百**有限公司签订《北京百环家园前期物业服务委托合同》和《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》，约定北京百**有限公司委托原告为被告居住的百环家园住宅部分实行物业管理，在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。但自2005年3月29日至法庭一审辩论终结前，该小区一直未成立业主委员会，故可认定原告有权为本案小区的业主和物业使用人提供物业服务，原被告间存在物业服务合同关系。现原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，被告应当依约履行交费义务。被告虽陈述了小区物业管理方面存在的问题，但不能证明其所述瑕疵构成原告对物业服务合同关系的严重违约。故原告要求被告支付2006年10月29日至2013年10月28日的物业费12698.91元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。

另，原告作为物业服务单位，应加强与业主的沟通，以善意、诚信地为业主提供有效的物业服务为原则，主动提高物业服务质量和标准，侧重管理效果，以获得业主的肯定并维系长久的经营。考虑到被告所述原告服务中确实存在瑕疵和管理不到位的问题，故原告主张的违约金本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告孙X于本判决生效后七日内给付原告深圳市X**北京分公司二〇〇六年十月二十九日至二〇一三年十月二十八日期间的物业管理费一万二千六百九十八元九角一分。

二、驳回原告深圳市X**北京分公司之其他诉讼请求。

如果被告孙X未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费175元，由原告深圳**司北京分公司负担74元（已交纳），由被告孙X负担101元（原告深圳**司北京分公司已交纳，被告孙X于本判决生效后七日内给付原告深圳**司北京分公司）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月二十八日