北京**人民法院民事判决书

审理经过

原告北京远**有限公司（以下简称原告）与被告狄**、被告蔡*（以下分称姓名、合称二被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵*，蔡*、狄**的委托代理人宋**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2011年6月9日，我公司与狄**签订了合法有效的物业管理服务协议，狄**正式入住使用其所购买的位于北京市朝阳区塔营北街×号院×号楼×至×层×单元×室房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，我公司依约履行了义务。但自2012年6月1日起二被告对其所发生的物业管理费拒不交纳。经我公司多次催交，二被告仍拒不交纳，这不仅给我公司造成了巨大的经济损失，而且严重扰乱了我公司的物业管理秩序，侵犯了其他正常交费业主的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》及《北京**民法院关于审理物业管理纠纷的意见》等相关法律法规和司法解释之规定，现诉请法院判决二被告支付拖欠物业管理费11536.86元和滞纳金11536.86元，合计为23073.72元。

被告辩称

二被告辩称：涉案房屋登记为狄**和蔡*按份共有，登记时间为2012年5月16日，登记建筑面积为162.95平方米，物业管理费按照2.95元/月/平方米计算，房屋现处于空置状态。涉案房屋已于2011年8月17日出卖给张*和范**，后因房屋买卖合同产生纠纷和诉讼，经法院调解于2013年7月10日解除了我们与张*和范**签订的房屋买卖合同。在签订房屋买卖合同之后，我将涉案房屋交付给了张*和范**，但房本下来时间较晚，房屋买卖合同中对物业费的交纳没有约定，但房屋买卖时已交纳至2012年5月31日，自2012年6月1日至2014年5月31日期间涉案房屋不属于我们，且我们在物业处将交纳物业费的票据交给了张*和范**，张*和范**也在2011年10月28日交纳了物业装修费，并于2013年4月14日在物业处办理了一个门禁卡，原告没有及时收取物业管理费，这个责任不在我们。原告没有充分告知业主收交物业管理费的通知，原告存在过错，我没有拒交纳物业管理费，原告也没有多次催缴。涉案房屋从买房之日就漏水，我多次找物业但至今没有解决。我认为物业管理费应从2013年7月10日之后开始交纳，因为原告收取了张*和范**的装修管理费，就应及时找张*和范**收取物业管理费。

本院查明

经审理查明：涉案房屋登记为狄**和蔡*按份共有，其中狄**的共有份额为99%、房屋所有权证号为X京房权证朝字第×1号，蔡*的共有份额为1%、房屋所有权证号为X京房权证朝字第×2号，登记时间为2012年5月16日，登记建筑面积为162.95平方米。

2009年7月22日，原告与北京中联置地房地**限公司签订了《朝阳区管庄乡小寺村（远洋一方润园）住宅及居住公共服务设施项目前期物业服务合同》，约定北京中联置地房地**限公司选聘原告对远洋一方润园住宅及居住公共服务设施项目提供前期物业服务。

2011年6月9日，原告和狄**签订了《前期物业服务协议》，约定：原告为被告购买的涉案房屋提供物业服务，涉案房屋的建筑面积为162.95平方米；物业服务费用标准为每月每建筑面积为2.95元，首期物业服务费按年度交纳，首期交费期满前一个月内，预交下一年度物业服务费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金至实际支付日止等内容。

原告要求二被告支付拖欠自2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业管理费11536.86元和滞纳金11536.86元，并提交了收费通知单以证明向二被告催缴的情况。二被告称涉案房屋自2011年8月27日至2013年7月10日不属二人所有，且涉案房屋自买房之日就漏水，故不同意原告的诉讼请求。

另查，蔡*、狄**与张*、范**曾签订了《房屋买卖合同》和《补充协议》，约定蔡*、狄**将涉案房屋出卖给张*、范**，后双方产生纠纷诉至本院，本院于2013年7月10日出具民事调解书确认解除蔡*、狄**与张*、范**签订的《房屋买卖合同》和相应的《补充协议》。

上述事实，有《朝阳区管庄乡小寺村（远洋一方润园）住宅及居住公共服务设施项目前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、收费通知单、房屋所有权证、民事调解书等证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

本院认为

本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，物业管理服务费系物业管理单位赖以维持生存和持续提供服务的资金来源，本案中，原告接受委托为二被告居住的小区提供物业管理服务，二被告享受了相应的物业管理服务，理应向原告支付相应物业管理费用。现原告要求被告支付拖欠自2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业管理费11536.86元于法有据，本院予以支持。二被告与案外人就涉案房屋买卖合同所产生纠纷与原告与二被告之间的物业服务合同纠纷不是同一法律关系，且涉案房屋亦登记在二被告名下，故二被告以此为由不交纳相应物业管理费的主张依据不足，本院不予采信；二被告提出的房屋漏水问题与物业管理费交纳亦不是同一法律关系，二被告可通过其他途径另行主张权益。二被告未交纳物业管理费系事出有因，不属于恶意拖欠行为，故对原告要求二被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告蔡*、被告狄**于本判决生效之日起七日内给付原告北京远**有限公司自二〇一二年六月一日至二〇一四年五月三十一日期间的物业管理费一万一千五百三十六元八角六分；

二、驳回原告北京远**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费188元，由原告北京**有限公司负担94元（已交纳）、由被告蔡*、被告狄**负担94元（于本判决生效后七日内直接给付原告北京**有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月二十日