北京北辰**责任公司与吉林省人民政府驻北京办事处物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**限责任公司（以下简称信诚公司）与被告吉林省人民政府驻京办事处（以下简称吉林驻京办）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于诉讼中依信诚公司申请追加北京长白山国际酒店（以下简称长白山酒店）作为本案第三人，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告、被告及长白山酒店委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

信**司诉称：吉林驻京办是我公司管理的朝阳区安苑北里x号楼的业主，房屋建筑面积为19269.46平方米，自2003年起吉林驻京办一直拒绝支付物业费等相关费用。现请求法院判令：1、吉林驻京办支付自2003年1月1日至2012年9月30日期间物业费共计790336.85元。2、吉林驻京办支付逾期付款利率235368.48元。

被告辩称

吉**京办辩称：不同意原告的诉讼请求。原告从未向吉**京办提出过物业费的问题，也未向吉**京办主张过物业费，原告的起诉没有法律依据和合同依据。原告起诉已过诉讼时效。

长白山酒店述称：我公司与本案没有关系。

本院查明

经审理查明：吉林驻京办系北京市朝阳区安苑北里x号房屋所有权人。

1998年9月16日，北京市**管理办公室作出《关于成立慧苑居**委员会的批复》，批准北京市朝阳**管理委员会，其中物业管理范围为东至北苑路、西至安立路、南至安苑路、北至慧忠路。2011年5月9日，北京市朝阳区慧苑居**委员会出具《情况说明》，载明该物**委员会于2000年1月10日与信**司签订《物业管理委托合同》，该合同于2004年12月31日到期，到期后，该物**委员会继续委托信**司在四至范围内提供物业服务，进行物业管理。

2004年6月28日，北京吉林大厦向信**司缴纳2001年至2002年期间物业费162120.38元。

2005年，北京**理公司（以下简称北辰物业）在本院起诉北京吉林大厦（以下简称吉林大厦），要求吉林大厦给付2003年、2004年度欠款162120.40元。本院做出（2005）朝民初字第13480号民事判决，判决：“一、北京吉林大厦于本判决生效后十日内给付北京**理公司二00三年、二00四年物业管理费共计十六万二千一百二十元三角八分。二、驳回北京**理公司的其他诉讼请求。”吉林大厦不服该判决提起上诉，北京**人民法院做出（2005）二中民终字第12864民事裁定，其中审理查明部分写有：“1993年9月，北京**理公司作为甲方、吉林大厦作为乙方签订了一份《小区公用设施使用协议书》，约定：一、乙方自有房产安苑北里x号楼座落在甲方管理的慧苑小区内，建筑面积19269.46平方米，其中办公用房面积为6423.15平方米，营业用房面积为12846.31平方米，统一使用甲方管理的公用设施。二、乙方向甲方每年3月30日前交纳小区公用设施维护费，办公部分为16057.88元，营业部分为51385.24元，冬季供暖费热厂直收，合计67443.12元。三、甲方定期清淘和检修公共设施，保证正常使用，乙方应爱护使用公用设施，不得损坏。四、甲方未定期检修疏通、清淘设施造成乙方财产损失，由甲方承担赔偿责任。如乙方损失公用设施或过错造成财产损失，由乙方自行承担损失，并按设施损坏程度加收维修费。五、上述费用如有新规定时，双方同意按新规定做及时相应调整。六、本协议自签定之日起盖章生效。上述协议书签订后，北京**理公司和吉林大厦均依约履行。1993年12月，经工商行政管理部门核准，北京**理公司的名称变更为北辰物业。1997年，北**价局、北京**管理局印发了《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，对供暖费及物业管理各项费用的收费标准作了相应调整。北辰物业按规定调整了吉林大厦物业费的收费标准，调整后吉林大厦每年应向北辰物业交纳物业管理费81060.19元。此后，吉林大厦按调整后的价格向北辰物业支付物业管理费。因吉林大厦拖欠2001年、2002年物业管理费162120.38元，北辰物业曾向北京**民法院提起诉讼，要求吉林大厦给付2001年、2002年物业管理费162120.38元等。经审理，北京**民法院作出（2003）朝民初字第15954号民事判决书，依法判决吉林大厦给付北辰物业2001年、2002年的物业管理费162120.38元。吉林大厦不服该判决，提出上诉。二审法院北京**人民法院经审理，作出（2004）二中民终字第00091号民事判决书，确认一审法院查明的事实，另查明：北辰物业于1992年取得物业管理经营资质。1999年12月，北京北**限公司出资成立信**司，同年，信**司取得北京市物业管理经营资质。北辰物业的物业管理经营资质于2000年被撤销。自2000年起，信**司接替北辰物业负责小区物业管理工作。二审法院认为：北辰物业与吉林大厦在合同中约定的权利义务关系明确，双方意思表示真实，且不违背法律、法规的强制性规定，应属合法有效。依据合同约定及《北京市普通居住小区管理服务收费办法》的规定，北辰物业应负责小区公共设施的疏通、清淘和检修，以及小区内公共区域的绿化等管理活动，吉林大厦现无证据证明北辰物业未履行上述义务，故对吉林大厦以北辰物业未履行合同义务为由拒付物业费的主张不予支持。双方合同已约定，“费用如有新规定时，按新规定做相应调整”，在合同履行过程中，北辰物业按照政府部门出台的新的收费标准调整物业管理费的价格符合合同约定，吉林大厦应按照调整后的价格标准交纳物业管理费。北辰物业虽于2000年起丧失了物业管理资质，但信**司代替北辰物业履行了合同义务，吉林大厦亦实际接受了物业服务，故吉林大厦仍应向北辰物业交纳物业费用。二审法院认为吉林大厦的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，故依法判决驳回吉林大厦的上诉、维持原判。现吉林大厦尚欠2003年、2004年物业管理费162120.38元。故北辰物业诉至法院，要求吉林大厦给付物业管理费。”本院认为部分写有：“因北辰物业的物业管理资质于2000年被取消，故其已无法继续履行与吉林大厦于1993年签订的《小区公用设施使用协议书》，亦无权向吉林大厦主张收取相关物业管理费。信**司作为独立的企业法人，其为吉林大厦提供物业服务形成的法律关系与北辰物业无关。”裁定：“一、撤销北京**民法院（2005）朝民初字第13480号民事判决。二、驳回北京**理公司的起诉。”

本院认为

2011年，信**司以物业服务合同纠纷为由将长**酒店诉至本院，要求长**酒店支付2003年至2009年物业费567421.33元及滞纳金120228.57元。本院做出（2011）朝民初字第15168号民事裁定，驳回信**司起诉。后，信**司上诉，北京**人民法院于2011年9月14日作出（2011）二**终字第16141号民事裁定，其中本院认为部分写有：“起诉应当符合法律规定的条件。本案争议的焦点系长**酒店是否系本案的适格被告。根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。长**酒店并非北京市朝阳区安苑北里x号的业主，亦无证据表明长**酒店与吉林驻京办约定过物业费用由长**酒店缴纳。故原审法院据此裁定驳回信**司起诉的处理是正确的。现上诉人信**司认为长**酒店与其建立了事实上的物业服务关系，长**酒店对此予以否认，信**司亦未就此事实提供足够证据予以证明。故对上诉人所述，本院不予采信，对其上诉请求，本院亦不予支持。”该裁定驳回上诉，维持原裁定。

审理中，为证明信**司提供了物业服务，信**司提交了照片，显示有北京市朝阳区安苑北里x号房屋附近有人在清扫卫生。吉**京办、长白山酒店对该证据真实性不予认可。

上述事实，有当事人提交的判决书、裁定书、发票、《关于成立慧苑居**委员会的批复》等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。

本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于诉讼时效，因原告在本案起诉之前提起过诉讼，主张其在本案中的权利，故原告起诉并未超过诉讼时效，就被告该项抗辩本院不予采信。根据（2005）二**终字第12864民事裁定及（2011）二**终字第16141号民事裁定，信**司为涉案房屋提供了物业服务，有权向涉案房屋业主主张权利。现吉林驻京办为涉案房屋业主，故信**司有权向吉林驻京办收取物业费用，吉林驻京办不予认可，但就此未提交充分有力之反证，故对吉林驻京办该项抗辩不予采信。信**司主张数额合理，故对信**司的第一项诉讼请求本院予以支持。信**司关于逾期利率的主张，依据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、吉林省人民政府驻京办事处于本判决生效后七日内支付北京北辰**责任公司二〇〇三年一月一日至二〇一二年九月三十日期间物业费七十九万三百三十六元八角五分；

二、驳回北京北辰**责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14031元，由北京北辰**责任公司负担3220元（已交纳），由吉林省人民政府驻京办事处负担10811元（北京北辰**责任公司已预交，吉林省人民政府驻京办事处于本判决生效后七日内支付北京北辰**责任公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月十九日