广东康景**北京分公司与王*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告广东康景**北京分公司（以下称原告）与被告王*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员白**独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘*、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告是北京市朝阳区xx（以下称涉案房屋）室业主，原告是该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务合同》第十一条第（三）款约定：“甲方（被告）违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方（原告）有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的违约金。”现被告违反双方签订的协议内容，无故拖欠涉案房屋自2010年6月1日至2014年12月31日期间的物业费22621.5元，及违约金3023元。原告多向被告催缴，被告仍然拒绝交纳。故原告起诉至法院，要求被告支付2010年6月1日至2014年12月31日期间的物业费22621.5元及违约金3023元。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的前期物业服务合同现在是否到期不清楚，现我方与原告也没有签订其他的物业服务合同，原告是否实际提供物业服务我方不清楚。物业费计算标准2.99元／平米／月包含的服务不明确，故收费标准缺乏依据。原告没有催缴的凭证和依据，没有前期物业服务合同的原件，故不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：被告系涉案房屋的业主，于2008年7月14日办理入住手续，现被告居住于涉案房屋。涉案房屋面积137.56平方米，被告收房时预交了一年的物业费4935.6元。在入住时被告作为甲方与作为乙方的原告签订了《前期物业服务协议》，被告称现无法找到该协议了。原告提交了该协议的复印件，该协议包括如下内容：“第一条：物业基本情况。第二条：双方权利义务。第三条物业管理服务内容。第四条：物业管理服务质量（一）房屋外观：完好、整齐。（二）设备运行1、对设备日常运作做好完备的运行记录；2、及时处理设备故障，保证设备正常运行。（三）共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、保养制度完备；2、设施设备维修及时，定期检修。（四）环境卫生：1、环境卫生设施完好，公共环境整洁；2、公共排污系统畅通，化粪池使用正常。（五）绿化：1、园林绿化养护措施得当，设备完好整洁；2、草坪、花木、绿篱生长良好。（六）保安：1、本物业区域内公共秩序良好；2、监控系统正常运作。（七）交通秩序与车辆停放：1、停车场、行车路线有明显标志；2、车辆停放整齐有序、劝阻小区内车辆的乱停乱放现象。（八）消防：消防监控设备完好，努力消除火灾事故隐患。（九）房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1、小修：3小时内维修人员到达现场处理；2、急修：30分钟内维修人员到达现场处理。第五条物业管理服务费用（一）甲方交纳物业管理服务费用从房地产开发企业交付所购房屋之日起计。若因甲方原因逾期收楼，自收楼通知书发出或所载收楼日期起计收；（二）乙方按建筑面积（住宅）每月每平方米2.99元收取物业管理服务费；（四）每次交纳物业管理费的时间为甲方收楼时按第五条第（一）款确定的收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，之后每3个月缴纳一次，每季度第一个月一日至五日缴纳本季度费用。第十一条违约责任：（二）乙方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；（三）甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和事件缴纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。”

庭审中，原告提交业主资料卡，证明涉案房屋是被告所有的及入住时间，被告予以认可。原告提交2012年10月8日及2013年7月9日的催缴通知书，证明被告欠费的时间及金额，被告称第一次见到该通知。原告提交收楼物品移交清单，该清单中包含《前期物业服务协议》，被告认可该清单中左下角签字系其本人所签。

庭审中，被告提交广告卡片，证明小区管理不善，经常有人向家中投放不良广告。原告对该证据真实性及证明目的均不认可。被告提交照片若干，证明小区管理混乱，原告对该证据的真实性不认可。被告提交合生国际家园项目房屋质量问题协商初步处理结果意愿书，证明原告同意对涉案房屋中存在的质量问题进行维修。原告不认可该证据的真实性及证明目的。认为房屋质量问题应当找开发商解决。

上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务协议》、业主资料卡、收楼物品移交清单等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。即便被告不认可原告提交的《前期物业服务协议》或者认为《前期物业服务协议》已经到期，但原告现事实上为被告提供物业服务，双方形成了事实合同关系；对于收费标准，被告亦承认入住时预缴一年的物业费4935.6元。因此被告作为业主和物业使用人，在享受物业服务后，仍应履行向原告交纳物业服务费的义务。关于滞纳金，原告主张缺乏依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告王**本判决生效后十日内给付原告广东康景**北京分公司二〇一〇年六月一日至二○一四年十二月三十一日的物业服务费二万二千六百二十一元五角。

二、驳回原告广东康景**北京分公司之其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

案件受理费221元，由原告广东**司北京分公司负担30元（已交纳），被告王*负担191（原告广东**司北京分公司已交纳，被告王*于本判决生效后七日内给付原告广东**司北京分公司）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月十七日