北京中**责任公司旺角**分公司与黄**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京中**责任公司旺角**分公司（以下简称原告）与被告黄**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员侯**独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人权国，被告的委托代理人徐**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告于2006年5月13日购买北京中**限责任公司（以下简称中**产公司）开发的位于北京市×号房屋（以下简称涉案房屋），根据《北京市商品房预售合同》、《前期物业管理服务协议》、《旺角福邸家园业主手册》中有关条款的约定，被告自2006年12月30日起，接受我公司对小区的管理与服务，并应按时向我公司交纳物业管理费等相关费用。但自2008年以来，被告无故拖欠物业管理费，我公司多次与被告联系，被告一直未交上述费用，影响了我公司的正常经营服务活动，并侵犯了本小区其他业主的合法权益。我公司作为小区的受托管理者，自2006年3月开始一直对小区实施管理服务工作，事实履行了《前期物业管理服务协议》中我公司应履行的责任和义务，但被告却未履约支付相应的费用。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院，请求法院判令被告给付：1、2008年1月1日至2014年6月16日共计六年物业费合计20262元；2、2008年1月1日至2014年6月16日滞纳金14634.23元。

被告辩称

被告辩称：原告的诉讼请求缺乏法律依据，不同意原告的诉讼请求。原告主张的欠缴2008年至2011年物业管理费的诉讼请求已过诉讼时效。原告在起诉状中所述情况与事实不符。我于2007年办理入住手续时，因中北房地产公司以不和原告签订《前期物业管理服务协议》等各项物业管理文件，不缴纳物业费就不能领取涉案房屋钥匙为由，强制我与原告签订了《前期物业管理服务协议》。从签订该协议起至今，原告从未认真执行该协议有关条款，系原告违约在先，原告严重的违约行为对我造成极大的经济损失。我因不满物业管理现状，拒交物业管理费，这也是朝阳旺角小区广大业主的一种无奈的举措，旨在引起物业管理方面的关注，从而达到共同协商解决物业管理、收费中存在的众多问题的目的，并保障我的合法权益和财产不受侵犯，绝非恶意欠款。原告存在违反《前期物业管理服务协议》的行为。2007年12月由于水井房供暖主管道漏水，原告未能及时巡查、维修，导致我家新装修的地板被淹，墙面被毁，使我无法入住，我只好在外租房居住，我要求原告在一个月内解决问题，结果至今问题没有解决。自2007年收房以来，小区公共卫生很差，生活垃圾以及建筑垃圾经常不能及时清理，小区杂草丛生，无合理规划，私人菜地遍地，小区路面从未修缮，满地都是裂缝。小区外墙从未清洗养护，多处外墙裙瓷砖脱落，外墙涂层起皮，墙面瓷砖脱落。多处楼内公共场所木门损坏或毁掉，从未修复。楼梯间污染，车库出入口墙皮脱落。小区大门就是敞开式，从未对任何陌生人进行检查，外人随意进出小区。与附近小区管理方式相差甚大。同时，小区塔楼西门出入口，入口拦车杆（北侧）从2012年损坏至今已经快3年，未见原告维修，使用一块石头挡住入口，导致小区进出车辆需要错流进出，极大影响了小区车辆的行驶，同时危及进出行人的安全。2011年小区商业楼16号楼业主以装修为名，擅自将原3层商业楼增建至5层商业楼，在改建过程中原告不仅不全面禁止，还为其提供水、电方便，致使该违章建筑于2013年完工入住，严重影响周边业主的正常生活，将17号楼南面阳光全部遮住，业主多方反映未果。商业楼16号楼违建竣工的同时，原告擅自破土，自17号楼东面地下接入两根供暖管道，经17号楼地下1层至17号楼地下2层，将管道引入现16号楼，导致小区业主室内温度严重不足。原告擅自更改安全预警来源。原告擅自把小区内公共用地及地下人防工程改为停车场收取费用，该费用应归小区业主共有，但现在由原告独自收取。原告未经小区业主同意将地下室作为办公场所，影响了小区业主的正常生活。原告未经业主同意，就在小区电梯间以及一楼公共区域张贴广告，擅自进行商业性广告宣传，从未补充过专项维修基金而从中获利。原告对小区未交费业主购买生活用水进行限制的行为属于变相限制专业服务。原告对小区外来车辆不发放凭证，小区内外来车辆停车混乱，影响业主正常使用车位。原告对小区公共部位的养护和维修不到位。综上，请法院判决驳回原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2006年5月13日，被告与中**产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定由被告购买该公司开发的涉案房屋。

2006年12月30日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告负责对涉案房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。该协议约定：物业管理服务内容包括：房屋建筑共有部位及公共设施设备的使用管理，日常维修养护，巡视检查，物业区域内公共设备的日常维修、养护、运行和管理，公共区域环境及卫生的日常管理服务，园林绿化、花木、建筑小品的日常管理养护，公共秩序维护，消防管理与交通秩序维护，消防管理与交通秩序维护，参与物业竣工交付使用时的验收交接，交屋管理，物业装饰装修施工监督管理（专项服务），向业主及使用人收取物业管理费及其它（特约服务、专项服务）费用等，车辆停放秩序管理及其场地的日常维修养护（专项服务），拟定各类管理范围，物业档案资料的管理，包括（不限于）工程图纸、业主或使用人档案、物业所需各级工作人员的人事、劳资、培训管理等。该协议约定了物业管理服务质量。前期物业管理期间，物业管理按照年收取物业服务费，乙方于每年1月1日前缴纳当年全年的物业服务费，收取价格为：低板住宅1.35元／月.㎡（建筑面积）、高板及塔楼住宅2元／月.㎡（建筑面积）、商业用房按建筑面积每平方3元／月.㎡（建筑面积）。如延期付款，自应付款之日起至实际支付日止，按照日0.5‰支付滞纳金。

另查一，被告在入住时交纳了首年物业费，之后的物业费一直未交纳。原告起诉被告要求其交纳2008年1月1日至2014年6月16日共计六年物业费合计20262元，被告称原告主张的2008年至2011年物业管理费的请求已过诉讼时效，经询，原告提交了2008年、2009年、2010年的《缴纳费用通知单》，被告对此不予认可。

另查二，被告称其并非恶意拖欠物业费，其拒绝交纳物业费的理由主要包括2007年12月水井房供暖主管道漏水导致涉案房屋受损问题至今未解决以及对原告提供物业服务不满，并提供了照片予以证明，同时称2007年12月并未报修，仅有原告的工作人员来涉案房屋查看过漏水的情况。2014年9月23日，本院前往涉案房屋所在小区进行了现场勘验，情况如下：涉案房屋隔壁水井房墙壁掉漆，公共楼道窗户两侧漏水导致墙面墙皮脱落，电梯门两侧墙面污损，踢脚线瓷砖掉落，单元门上面有电线垂落，小区内堆放建筑垃圾，小区内绿化情况较差，楼体外墙瓷砖脱落，楼梯外立面墙皮脱落，地下停车场入口墙皮脱落，公共区域水井、电井门未关，电梯内操作板缺失，部分业主将露台封闭加盖房屋。对此，原告称其正在申请维修基金，电梯问题今年就能解决。

上述事实，有《前期物业管理服务协议》、照片、勘验笔录、当事人陈述及庭审笔录等相关证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。

按照协议约定，原告应当按照物业管理服务内容对小区内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告应当按约按时交纳物业管理费用。对于被告辩称的各项问题，如涉案房屋因漏水受损等问题，不属于物业管理服务范围，被告以此抗辩拒绝交纳物业管理费，缺乏依据。根据现有证据显示，虽然原告为涉案房屋所在小区提供了物业服务，但在被告主张的公共区域管理、公共设施维护等方面存在瑕疵，故本院对原告主张的物业费进行酌减，因原告日期起算有误，本院予以更正，即对2008年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理费予以酌减。对于原告主张的2014年1月1日至2014年6月16日期间的物业费，尚未到该年度物业费交费日期截止期限，故本院对此部分不予支持。关于滞纳金，根据被告提供的照片及本院现场勘验情况显示，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告并非属于无理拒交物业费，故对该项请求，本院不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告对涉案房屋所在小区进行物业管理是一个连续性的行为，被告未提交原告明显怠于行使权利的证据，可认定原告在持续主张权利，故对被告提出原告部分诉讼请求超过诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。另外，需要说明的是，原告应当继续努力，尽快解决现有小区物业管理中存在的瑕疵，更好为业主提供物业服务，为构建和谐小区付出更多的实际行动。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告黄**于本判决生效后七日内给付原告北京中**责任公司旺角**分公司二〇〇八年一月一日至二〇一三年十二月三十一日的物业管理费共计一万八千二百三十六元；

二、驳回原告北京中**责任公司旺角**分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费336元，由原告北京**责任公司旺角**分公司负担36元（已交纳），由被告黄**负担300元（于本判决生效后七日内直接给付原告北京**责任公司旺角**分公司）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十月十七日