北京清**责任公司与王*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京清**责任公司（以下简称原告）与被告王*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员罗*独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李**，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我与被告签订了世纪龙祥家I区前期物业管理服务协议后，按照约定为被告提供了约定的物业管理服务。而被告至今尚拖欠x号楼xxx室（以下简称涉案房屋）2004年7月21日至2014年7月20日的物业管理费23670元，电梯及垃圾清运代缴费500元，经我公司多次催交，被告仍拒绝支付上述费用，现我诉至法院要求判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费用23670元、代缴费500元。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。依据物业管理公约第一章规定的物业管理范围，现发生了变化，因此物业管理公约是无效的。小区具备了成立业主委员会的条件，但物业公司拒绝提供入住情况。有一次，我下班时小区的排水管从楼上掉下砸到我和孩子中间，我要求物业人员向我道歉，但未果。小区电梯起初有人值守，之后无人值守，如此的话，收费应是不一样的。涉案小区并不符合乙类住宅小区的标准，小区保安服务不标准，物业服务意识差，管理水平低。

本院查明

经审理查明：被告系涉案房屋所有权人，房屋建筑面积123.29平方米。

2003年7月21日，原、被告签订《世纪龙*嘉园（I区）前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》），主要约定原告为小区提供物业管理服务，物业管理服务费用按《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价（房）字（1997）第196号等文件执行。物业管理费按每月每建筑平米1.6元标准收取，一年应交纳物业管理服务费金额为2367元。另交纳生活垃圾清运费30元／户／年，电梯运行代检费20元／户／年。每年的7月21日至7月28日7日内，交纳一下年度的物业管理费。《物业协议》约定，原告的物业管理服务内容：（一）、房屋共用部位的维护和管理…（二）、房屋共用设备设施及其运行的维护和管理…（三）环境卫生管理…（四）社区治安管理…。

审理中，原告申请证人王*出庭作证，证人称其系北京**公司职员，负责催费。证人每年都催促过被告交物业费。原告对证人证言真实性认可，被告对证人陈*，物业公司仅偶尔催交过物业费，没有连续催过。

诉讼中，本庭至涉案小区进行查验并拍摄照片，照片显示小区环境较好。双方对照片真实性均认可、

上述事实，有《世纪龙*嘉园（I区）前期物业管理服务协议》及当事人庭审陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：《物业协议》的内容，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。原告向被告提供了物业管理服务，被告理应支付相应物业费及电梯及垃圾清运代缴费，原告主张的诉讼请求，本院予以支持。

被告所述原告提供的物业服务存在瑕疵的问题，可依据相关法律规定及行业规范请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。但被告以此为由拒绝支付物业费，缺乏法律依据。需要指出的是，原告应当进一步提高物业服务质量和水平，加强与业主沟通，主动协调，改进与业主之间的关系。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

被告王*于本判决生效后七日内给付原告北京清**责任公司二○○四年七月二十一日至二○一四年七月二十日的物业费二万三千六百七十元及电梯及垃圾清运代缴费五百元。

如果被告王*未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。

案件受理费二百零二元，由被告王*负担（于本判决生效后七日内支付原告北京清**责任公司）。

如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在领取交费通知之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按不提出上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十一月二十九日