北京华**理中心与陈朝物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京华**理中心（以下简称原告）与被告陈*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭**任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：被告在我单位管辖的北京市朝阳区＊楼901号居住共1户，建筑面积80.55平方米。自2001年至2013年被告拖欠我单位物业费31211.75元。我方主张的物业费中，自2001年至2005年期间的项目包括绿化费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、大修费、小区公共设施维修费、垃圾清运费、高压水泵费、电梯费、营业税及附加税；自2006年至2013年期间的项目包括工人工资、管理费、绿化费、化粪池清掏费、公共设施、设备综合维护费、垃圾清运费、高压水泵费、电梯费、营业税及附加费。现我单位诉至法院，要求被告支付物业费31211.75元。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告起诉对象错误，其应当起诉北京华**任公司（以下简称华**团）。1998年我按房改政策购买了华**团的公有住房，即＊街50号＊楼901。该住房属房改房，北京市政府对按房改政策购买的房改房的物业缴费有规定。相关文件包括（1992）京政发35号、京价（房）字（1997）第196号、京建物（2006）30号《关于按房改政策出售公有住房和安居（康*）住房物业服务费缴纳问题的通知》。按照规定原告诉状中所列的物业费项目，均应由按房改规定出售公有住房的单位即华**团承担，与我无关。另，原告只能起诉两年的物业费，其余原告所主张的物业费均过诉讼时效。

本院查明

经审理查明：自2000年起，原告与华**团签订了多份《物业管理委托书》、《物业服务委托合同》，约定原告受华**团委托负责＊街50号院的物业管理服务，有效期至2015年12月31日。

被告于1998年购买了位于北京市朝阳区＊街50号院＊楼901号房屋（以下简称涉案房屋）。

双方均认可涉案房屋系由被告通过房改售房购买。原告认可华**团曾为被告缴纳涉案房屋的物业费，但自2001年被告从华**团调离后，华**团就不再为被告缴纳物业费，原告认为应由被告缴纳物业费。被告认为仍应由华**团缴纳涉案房屋的物业费，并提交了相关文件。

1997年，北**价局、北京**管理局发布关于印发《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的通知，明确了按房改规定出售公有住宅楼房的单位和购买安居楼房的职工所在单位，应按有关规定负担产权人交费项目。根据《北京市普通居住物业管理服务收费标准》，产权人缴费项目包括：绿化费、化粪池清掏费、管理费、小修费、中修费、小区共用设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费。

根据2006年北京市《关于按房改政策出售公有住房和安居（康*）住房物业服务费缴纳问题的通知》，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康*）住宅的职工所在单位和房改、安居（康*）购房人仍应按照《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。其中，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康*）住宅的职工所在单位和房改、安居（康*）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。

以上事实，有《物业管理委托书》、《物业服务委托合同》、房款收据、房价计算单、通知及当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：涉案房屋系房改售房。因房改售房是国家在住房制度改革过程中形成的特定历史产物，对于此类住房物业费用交纳的调整，亦应当参考国家对此类住房的政策性规定。现原告并无证据证明涉案房屋已经过二次上市交易，亦无证据证明被告与华**团之间有关于物业费交纳主体变更为被告的约定，故对于原告要求被告支付涉案房屋物业费的主张，本院不予支持。

综上，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告北京华**理中心的全部诉讼请求。

案件受理费25元，由原告北**管理中心负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十月十七日