北京市朝阳区人民法院
审理经过
原告北京海成永业**限公司（以下简称原告）与被告王*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王**到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称：原告于2008年1月1日始接受北京**家税务局、北京**务局、北京市地方税务局、北京市朝阳区政府机关后勤服务中心聘请，对X号楼提供管理。2010年12月21日，原告与上述四家建设单位续签了管理服务合同。被告之楼房系由北京**务局职工处所受让所得，原告与被告多次协商，被告拒绝与原告签订管理服务合同，并拒付2011年管理费，故起诉至法院要求被告支付2011年的管理费2943.56元。
被告辩称
被告未出庭应诉亦未答辩。
本院查明
经审理查明：北京市朝阳区X号楼原为北京市国家税务局、北京市地方税务局、北京**大办公室、北京**家税务局四家单位合建住房，由各单位分配给各自职工使用。后四家单位住房陆续由本单位职工购买，部分产权人以二手房交易的方式再行出售。本案被告所有的XXXX号房屋（以下简称103号房屋）即为因二手房交易获得产权的原北京市国家税务局所有房屋，该房屋建筑面积为56.39平方米，被告获得产权后原、被告之间就物业服务没有签订合同。
2007年开始四家单位分别与金通**任公司依据[1997]第196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（以下简称第196号文）的标准签订物业服务委托协议书。经查，金通**任公司登记注册名称为北京金**有限公司，具有物业管理的经营范围，2008年1月15日，北京金**有限公司名称变更为原告，经营范围不变。
2009年11月17日，原告与北京市地方税务局机关后勤服务中心按照原收费标准签订《物业服务合同》，约定只计取第196号文中产权人应交纳的部分费用，合同期限为2010年1月1日至2010年12月31日，收费标准为每年每平方米管理费12.03元（包含绿化费0.55元/建面/年、化粪池清理费0.3元/建面/年、管理费2.4元/建面/年、小修费2.36元/建面/年、中修费5.42元/建面/年、小区公共维修费1元/建面/年）、电梯运行费每年每平方米18.15元、高压水泵费每年每平方米2.94元、地下室热力分摊费每年每平方米2.46元、散热器维护费每年每平方米1元。原产权单位为北京**国税局和北京**务局的房屋面积，散热器维护费均由单位支付给原告。
2010年12月21日，原告与北京**家税务局续签了《物业服务合同》，约定：X号楼建筑面积为10000平方米，其中660平方米的产权人是北京**家税务局；原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业费按年收取，北京**家税务局于每个缴费年度的2月1日之前交纳当年度的物业服务费；收费面积660平方米，4.35元/月/平方米；合同期限为2011年1月1日至2011年12月31日。
庭审中，原告提交X号楼交接备忘录，以证明原告自2012年1月17日撤出X号楼。原告还提交了照片，证明向被告催要过管理费。
另查，原告于2011年起诉被告，要求其支付物业费。原告曾于2012年起诉案外人高**，要求其支付XXXX1号房屋2010年、2011年的管理费。在该案件审理中，原告陈述其雇佣了2名维修工兼任保安、保洁员及电梯司机，另有2名电梯司机倒班，法定代表人任经理兼任工程领班，以及1名兼职会计，并认可其未给员工交纳社会保险，但称未上社保的原因是物业费收不上来，待收上物业费后将给员工补齐社保。
以上事实，有《物业服务合同》、（2013）朝民初字第11621号民事判决书、（2013）朝民初字第19791号民事判决书、（2011）朝民初字第13897号判决书及当事人庭审陈述等在案佐证。
本院认为
本院认为：依据查明的事实，被告因市场交易获得的103号房屋，此前具有单位分房的历史特点，最初由房屋的所属单位委托原告进行物业服务，之后一直沿用此委托关系。原告具有物业管理的经营范围，其与四家单位自愿按照第196号文确定收费标准，此约定不违背相关法律规定。2010年12月21日原告与北京**家税务局签订的《物业服务合同》可以证明其向被告主张的收费区间为合同期限内，故原告与被告之间虽未直接签订服务合同，但形成了事实上的服务关系，被告应向原告支付管理费。
关于2011年的费用标准，本院依据2010年12月21日原告与北京**家税务局签订的《物业服务合同》中约定的4.35元/月/平方米予以核算，但由于原告实际聘用的员工人数及工资少于收费项目约定的标准，故本院对2011年度的物业费数额予以酌减。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定缺席判决如下：
裁判结果
一、被告王利于本判决书生效后七日内支付原告北京海成永业**限公司二○一一年度的物业服务费二千五百六十五元。
二、驳回原告北京海成永业**限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，公告费560元，由被告王*负担（于本判决书生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
裁判日期
二○一四年九月十六日
