北京万**限公司与赵**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京万**限公司（以下简称原告）与被告赵**（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨**任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田**与被告委托代理人王*、朱**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告自2003年5月受开发商委托为铂**中心小区提供物业管理服务，约定物业费标准为每平米每月6.8元，滞纳金为日3‰。诉争的小区有住宅、商用、酒店，不同房屋性质由不同物业公司管理，被告居住的房屋一直由我方管理，物业费应向我方支付。原告一直全面、恰当地履行自己之服务义务，但被告拖欠我公司物业管理费和其他相关费用直到2013年4月30日原告撤出该项目。原告认为，被告作为铂**中心小区之业主，有缴纳物业管理费和其它费用的义务。被告不缴纳上述费用的行为明显违约。且原告一直主张权利，我方有公证书，在小区张贴公告主张权利，也有向被告发送收费通知单，诉讼时效也未中断。现被告不缴纳物业费，严重损害我方利益，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告2006年1月1日至2013年4月30日欠缴物业费133377.38元。2、被告按照日万分之五的标准支付自2013年4月30日至2014年2月28日的滞纳金19800元。

被告辩称

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告于2004年10月16日签署购房合同，购买了xxxxxx号房屋，于2005年3月办理入住手续。被告居住的小区，存在多家物业公司，物业管理混乱，且原告提供的物业服务存在重大的瑕疵。被告居住的小区内，物业管理混乱，除原告外，还有九天物业公司和国**公司，被告不知道物业费交给谁。原告作为专业的物业服务公司，其所提供的物业服务存在严重的质量瑕疵，例如，被告收房后小区内是临水临电，对于消防通道没有设置，小区经常停水停电，原告没有按照业主手册要求进行24小时巡逻，小区监控设施没有启动。原告物业服务行为严重不符合《北京市住宅物业管理服务标准》中的服务要求，更不符合铂宫国际业主手册中物业管理服务内容的承诺标准。整个小区各个方面的物业管理都不到位，消防、安全、环境等方面都存在极大的问题。二、原告主张的物业费不具有法律依据。通过业主临时公约可知，原告收取物业费的依据是《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字1998第394号）。但上述规定自2006年1月1日就己经失效。依据《北京市物业服务收费管理办法》第二十一条之规定：物业服务收费实行明码标价。原告并未就物业服务内容、标准、收费项目、收费标准等进行公示。被告作为小区业主，多次要求原告公开物业服务费用的支出情况以及使用明细，但均遭到原告拒绝。三、原告所主张的部分物业费己超过诉讼时效。原告没有依据法律的规定，向被告发送过书面催交物业费的通知。2006年至2012年2月27日物业费超过了诉讼时效。原告在2013年已经退出了小区，要求2013年物业费没有法律依据。原告要求滞纳金过高，应该酌减或者不支持。

本院查明

经审理查明：2004年10月16日，被告与北京京**有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买位于北京市朝阳区xxxxxxxxx号房屋（下称涉案房屋），房屋建筑面积220.02平方米。2005年，原告办理入住手续，物业费交到2005年12月31日，之后物业费未缴纳。

2003年5月1日，原告与北京京**有限公司签订了《铂宫物业管理服务委托合同》，约定：北京京**有限公司将位于北京市朝阳区xxxxxxxxx委托给原告实行物业管理，物业费按照6.8元／平方米／月收取。2013年5月1日后，原告不再为涉案房屋所有小区提供物业服务。

2005年3月14日，被告签署承诺书，确认已详细阅读北京京**有限公司制定的“铂宫**业主临时公约”，同意遵守该临时公约，同意承担违反临时公约的相应责任。《业主临时公约》约定：涉案房屋按照6.8元／月／建筑平方米收取物业管理服务费；物业管理服务费按季度收取，业主应在每季度首月前1号-15号到物业管理公司交纳；未按该公约和物业管理委托合同交纳物业管理服务费的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金。

庭审中，原告提交了2006年6月30日铂**中心公寓收费通知单、（2009）京方圆内经证字第00918号公证书、（2011）京方圆内经证字第00276号公证书、（2013）京方圆内经证字第06414号公证书，证明其每年在小区内通过张贴通知的形式催缴物业费。被告对收费通知单真实性不认可，称没有收到；对2009年公证书真实性不认可；对2011年、2013年公证书真实性认可，证明目的不认可。

诉讼中，被告提交了通知函复印件43份、北京金泊**理有限公司出具的评估查验记录原件、（2011）朝民初字第14418号民事裁定书复印件，证明原告物业服务有瑕疵、原告曾经起诉其他业主被法院驳回起诉。原告对上述证据真实性认可，证明目的不认可，称恰证明原告为小区提供大量物业服务，评估查验记录报告基准日是2012年12月12日，之前状况无法评估，且评估报告多是设备设施问题，不是物业情况。

上述事实，有业主临时公约、承诺书、铂宫物业管理服务委托合同、2006年6月30日铂**中心公寓收费通知单、（2009）京方圆内经证字第00918号公证书、（2011）京方圆内经证字第00276号公证书、（2013）京方圆内经证字第06414号公证书、商品房买卖合同、铂宫国际业主手册及当事人当庭陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告依据其与涉案房屋所在小区开发商北京京**有限公司签订的物业管理服务委托合同，为小区提供物业服务，被告签署了承诺书，承诺遵守铂宫**业主临时公约，且接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，应当依照约定履行各自义务。

现原告为被告提供了2006年1月1日至2013年4月30日之间的物业管理服务，被告应当向原告支付相应的物业费。关于被告主张原告诉请的2006年至2012年2月27日的物业费超过诉讼时效一节，本院认为，本案中，原告出示了其向被告连续书面催缴物业费的证据，原告的物业服务行为从未间断过，且物业服务合同案件具有特殊性，诉讼时效不宜严苛，故对于被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。

另，被告主张原告提供的物业服务存在严重瑕疵，不符合铂宫国际业主手册中物业管理服务内容的承诺标准，但其提交的证据不足以证明其主张，故对被告上述主张，本院不予认可。不过，被告提供的证据可以显示原告提供的物业服务尚有不足之处，故本院酌情减少被告应向原告支付的物业费数额，并对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告赵**于本判决生效之日起七日内支付原告北京万**限公司二○○六年一月一日至二○一三年四月三十日期间物业服务费十万元。

二、驳回原告北京万**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1682元，由原告北**有限公司负担682元（已交纳），被告赵**负担1000元（原告北**有限公司已预交，被告赵**于本判决生效后七日内给付原告北**有限公司）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月九日