深圳市龙**北京分公司与李*等物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告深圳市X**北京分公司（下称原告）与被告李X物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法追加李XX、刘XX为共同被告（以下并称三被告，分别称姓名），由代理审判员胡**独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李**，被告李XX（被告李X之委托代理人）、被告刘XX（被告李X之委托代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2003年3月29日，原告与北京百**有限公司签订《百环家园前期物业服务委托合同》，约定原告受托对北京市**家园住宅部分实行物业管理。李X、李XX、刘XX系北京**环家园X室房屋业主。物业服务合同签订后，原告依约对包括三被告在内的住户提供了物业服务，但三被告自2006年6月1日起至今一直未按约定向原告交纳物业费。故原告诉至法院要求被告支付2006年6月1日至2013年5月31日的物业费12009.41元及滞纳金8766.86元，合计20776.27元。

被告辩称

三被告辩称：不同意原告的诉讼请求。我方开始入住小区时，物业形势尚好，但好景不长，百环物业项目就开始不作为，多年来没有保安，院内秩序混乱，环境脏乱差，原告擅自对外出租小区共用部分，并采取极恶劣的手段肆意侵犯业主合法权益。因安保不到位，2005年8月我家中被盗，造成财产损失；因房屋漏水，物业和开发商相互推诿不合理维修，造成装修损失；因电梯管理和使用不当，造成李XX在电梯内绊倒，致使腰部骨折。原告主张的物业费欠费期间计算错误，原告与开发商签订的前期物业服务合同在2011年3月28日就终止了，故2011年3月28日之后原告无权收取物业费，另外原告2008年12月17日才和北京百**有限公司签订补充协议，故2008年3月29日至2008年12月16日期间原告也无权收取物业费。

本院查明

经审理查明：2005年3月29日，原告与北京百**有限公司签订《北京百环家园前期物业服务委托合同》，约定：北京百**有限公司委托原告为被告居住的百环家园住宅部分实行物业管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2005年3月29日至2008年3月28日，在本合同期限内，业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费按照经济适用房买卖合同中约定的每月每建筑平方米不超过政府部门审批的价格向业主或物业使用人按年度收取，业主应于收楼入住之日起交纳物业服务费，之后应在每个物业服务合同年起始日开始后的一个月内履行交纳义务；原告向业主和物业使用人收取的费用包括物业管理服务费、电梯运行维护费、生活垃圾清运费、电梯检验费等。另，协议中对双方的权利和义务、物业管理服务内容与质量等亦进行了约定。

2005年4月10日，原告与北京百**有限公司签订《北京**住宅小区前期物业服务委托合同补充条款》，约定百环住宅小区物业服务费收费标准为每月每平方米1.3元（不含代收代缴费用及公共照明用电分摊）；业主或物业使用人未按照合同约定的交费期限按时缴纳物业服务费及相关费用的，原告可从逾期之日起每天按应交物业服务费及相关费用总额的万分之五收取违约金。

2008年12月17日，原告与北京百**有限公司签订《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》，约定委托管理的期限延长至2011年3月28日24时止，同时要求原告采取切实有效的管理手段，完善小区硬件设施建设，全面提高服务质量。

三被告购买的北京市朝阳区广渠路66号院X号房屋建筑面积为103.54平方米，三被告是该房屋的所有权人。

庭审中，原告明确其主张的物业费计算依据包括物业费单价每个月每平方米1.3元，生活垃圾清理费每年30元，电梯检修费每年每平方米0.2元，公共照明用电分摊每年每平方米0.48元，三被告对此计算依据不认可，认为物业费不应该包括公共照明用电分摊费用。三被告称2005年6月1日办理了房屋入住手续，同时交纳了2005年6月1日至2006年6月1日的物业费，认可2006年6月1日之后就没有再交纳物业费的事实，但称不交纳物业费是因为原告不收，而且应交纳的物业费时间段应为2006年6月1日至2008年3月28日和2008年12月17日至2011年3月28日。三被告提交案件回执单、漏水情况说明、装修票据、医院住院结算单、诊断证明等欲证明因原告物业服务不到位给三被告造成的损失，并主张原告在合理抵扣这些损失、物业费优惠的情况下同意交纳剩余的物业费。三被告举出照片和报纸新闻等欲证明因原告不作为导致小区环境脏乱差，存在安全隐患。

以上事实，有双方当事人陈述及《北京百环家园前期物业服务委托合同》、《北京百环家园住宅小区前期物业服务委托合同补充条款》、《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》、房屋所有权证、照片等在案佐证。

本院认为

本院认为：原告与小区开发商北京百**有限公司签订《北京百环家园前期物业服务委托合同》，约定北京百**有限公司委托原告为被告居住的百环家园住宅部分实行物业管理，可认定原告有权为本案小区的业主和物业使用人提供物业服务，原被告间存在物业服务合同关系。虽然，原告与北京百**有限公司于2008年12月17日才签订《﹤北京百环家园前期物业服务委托合同﹥补充协议》，但该协议已经追认2008年12月17日原告提供物业服务的权利和事实，且将合同期限延长至2011年3月28日24时止。之后，虽然原告未与北京百**有限公司签订协议，但原告事实上仍旧在为被告所居住的小区提供物业管理服务，双方事实上的物业服务合同关系并未终止，故被告应当履行交费义务。被告陈述的被盗财产损失、装修费损失、医疗费损失，无有力证据证明系原告未进行有效管理所致，且与本案系不同法律关系，故被告以此作为抵扣物业费的抗辩理由不能成立。另被告虽陈述了小区物业管理方面存在的诸多问题，但不能证明其所述瑕疵构成原告对物业服务合同关系的严重违约。故原告要求被告支付2006年6月1日至2013年5月31日物业费12009.41元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。

另，原告作为物业服务单位，应加强与业主的沟通，以善意、诚信地为业主提供有效的物业服务为原则，主动提高物业服务质量和标准，侧重管理效果，以获得业主的肯定并维系长久的经营。考虑到被告所述原告服务中确实存在瑕疵和管理不到位的问题，故原告主张的违约金本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李X、李XX、刘XX于本判决生效后七日内给付原告深圳市X**北京分公司二〇〇六年六月一日至二〇一三年五月三十一日期间的物业管理费一万二千零九元四角一分。

二、驳回原告深圳市X**北京分公司之其他诉讼请求。

如果被告李X、李XX、刘XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费160元，由原告深圳**司北京分公司负担68元（已交纳），由被告李X、李XX、刘XX负担92元（原告深圳**司北京分公司已交纳，被告李X、李XX、刘XX于本判决生效后七日内给付原告深圳**司北京分公司）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月二十八日