北京盛**有限公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京盛**有限公司（以下称原告）与被告张**（以下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张**、鲁*，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我公司系本市朝阳区广渠路21号金*国际花园小区物业服务单位，被告系小区1号楼708号房屋业主。2005年被告与我公司签订《金*国际前期物业服务协议》，约定由我公司提供物业服务，服务费单价为每月每平方米2元。被告入住小区后如期交纳物业服务费至2008年6月，但其欠付2008年7月至2013年12月的物业服务费至今。现我公司诉至法院，要求被告即时支付其欠付期间物业服务费共计19796.04元，并承担拖欠物业服务费产生的违约金49265.14元。

被告辩称

被告辩称：我于2005年购置金海国际花园小区的房屋，至2007年进行装修并实际入住。但入住后发现我所居住的楼栋下并非开发商原承诺建造的花园绿地，而是逐渐形成了小区垃圾临时聚集地，每日全小区的垃圾都会集中在此，在凌晨被环卫车拉走。此情形导致我居住的房屋无法开窗通风，噪音吵人。因垃圾集中地位于小区南门一侧，进出均需通过垃圾堆，严重影响了我的心情和精神，更无法让亲友到家中做客。我对此多次反映要求解决，但原告并未理睬，只是将垃圾堆积的地方建起了简单的封闭房屋，并不能解决实际问题。我未按时交纳物业费用已经是对此情况采取较为温和的方式抗议了，现不同意交纳欠付的物业服务费。另外，小区还存在着停车管理混乱、阻碍成立业主委员会、财产收益权属不明确等问题，都是原告管理方面的瑕疵。再者，原告所述我欠付费用的期间不准确，我多次出于配合原告工作人员工作的态度交纳物业服务费，就此需要查实。但交费后仍不见原告解决我提出的问题，因此我不同意再行交纳。

本院查明

经审理查明：原告为本市朝阳区金海国际花园小区物业服务单位，被告为小区内1号楼708室房屋（以下称涉案房屋）的业主。2005年被告办理涉案房屋收房手续，与原告签订《金海国际前期物业服务协议》，按照每月每平方米2元的标准支付物业服务费至2008年6月。

庭审中，被告以小区物业管理存在重大瑕疵影响其正常使用房屋、欠费情况需查明为由进行抗辩。

上述事实，有《金海国际物业管理委托合同》、《金海国际前期物业服务协议》、《告知函》、照片、当事人当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。

本院认为

本院认为：合法有效的合同应当被当事方诚实信用的遵守，双方均有义务履行合同约定的义务。本案中，被告入住由原告提供物业服务的小区，在原告提供物业服务的前提下，应当依据双方成立的物业服务合同关系交纳物业服务费。被告虽表达了对小区物业管理方面的意见，但不能证明其所述瑕疵构成原告对物业服务合同关系的严重违约，故原告应当依约交纳物业服务费。被告亦未提交证据证明原告诉称的期间其已实际交纳部分物业服务费，故对此抗辩本院不予采信。

需要说明的是，物业服务单位应当以善意、诚信地为业主提供有效的物业服务为原则，主动提高物业服务质量和标准，侧重管理效果，以获得业主的肯定并维系长久的经营。考虑到被告所述情况属于实际情况，原告可以通过与行政管理部门的协商或其他改变对小区管理的既有模式的途径减少带给业主的不便及不满。双方均需有一定的容忍义务，保证服务整体上的良性运营。鉴于此，原告违约金的主张本院不宜支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**于本判决生效后十日内给付原告北京盛**有限公司欠付之物业服务费一万九千七百九十六元零四分；

二、驳回原告北京盛**有限公司的其他诉讼请求。

如果被告张**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1527元，由原告北京**有限公司负担1000元（已交纳）；由被告张**负担527元（原告北京**有限公司已交纳，被告张**于本判决生效后七日内给付原告北京**有限公司）。

如不服本判决，双方可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月二十日