长城物业集**业管理分公司与许*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称原告）与被告许*（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李**任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人胡**与被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我公司与被告签订《前期物业服务协议》，约定我公司为被告名下位于北京市朝阳区双桥路甲×号金隅·可乐×座×号房屋（以下简称×号房屋）提供物业服务，该房屋建筑面积为54.3平方米，物业服务费标准为3.78元／平方米。此后，我公司依约提供了物业服务，被告尚欠2011年11月3日至2014年12月31日期间的物业服务费7887.58元未交纳。故诉至法院，要求被告支付1807号房屋的物业费7887.58元、滞纳金2061.99元。

被告辩称

被告辩称：我是1807号房屋的业主，原告为该房屋所在小区的物业服务企业。我确实没有交纳2011年11月3日至2014年12月31日期间的物业服务费，我在2009年11月入住时已经交纳了2009年11月至2011年11月两个年度的物业费。原告提供的物业服务存在很多严重的问题包括：1、原告违反物业服务协议，给我限电，我每次只能从原告处买50元的电，电箱里的电如果超过50度我就无法再用。电表箱每天都是锁着的，原告每段时间会来抄数，但是把剩余的电数划掉了，导致我家里经常断电；2、保安缺岗，我们一共两栋楼4个楼门三个保安，我们的保安基本上没有在岗的时候，我们业主找不到保安；3、保洁人员太少，卫生问题严重，小区脏乱差；4、广场没有绿化，没有人维护；5、小区的物业在广场上建立一个公共厕所，原告没有通知过业主履行其告知的义务；6、小区秩序管理不到位，很多我们所在小区底商占用小区的公共部位；7、公共设施损坏未能及时修补，消防设施中玻璃都碎了，指向牌也碎了；8、楼道里的门损坏，公共通道墙面因漏雨也没有修复导致墙皮脱落；9、电梯显示屏损坏；10、公共区域电线裸露及照明损坏；11、我所在楼宇一层业主把空调架在人行道上物业也不管；12、安全问题，小区的门禁失灵，大门一直敞开，人员可以不做登记随意出入，有业主被盗。我不是无故不交纳物业费，而是因为原告存在以上问题。故不同意原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2009年11月2日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告的×号房屋提供物业服务，物业服务内容包括：制定物业服务工作计划并组织实施；管理工程图纸档案与竣工验收资料；物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括对物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾收集等；协助维护秩序，对车辆停放进行管理；协助做好安全防范工作；消防服务等。该协议第三条约定物业服务标准按照不低于《关于发布﹤住宅物业服务等级规范（二、三级）（试行）﹥的通知》（京建物（2008）29号）中住宅物业服务等级规范三级标准中规定的相应要求提供服务。第六条约定：1、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为3.78元／平方米／月。第七条约定：甲方应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度1月15日前，缴费期间如遇物业费用调整，按新标准实施时间多退少补。第十七条约定：甲方逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。各方均认可被告是×号房屋业主，该房屋建筑面积为54.3平方米，每年另收垃圾清运费30元，被告未交纳×号房屋自2011年11月3日至2014年12月31日期间的物业服务费。

审理中，被告对原告的物业服务标准提出异议，并列举了原告服务存在的问题。原告对此不予认可，主张被告所述问题系开发商遗留问题及市政建设问题，与其无关。为此，原告与被告均提交了照片等证据予以佐证。原告称被告未依约支付物业服务费，要求被告支付滞纳金2061.99元，被告对此不予认可。

上述事实，有《前期物业服务协议》、欠费清单、通知、照片及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事活动应当以公平及等价有偿为原则。物业服务费是物业服务企业赖以生存和持续提供物业服务的资金来源，被告享受了原告提供的物业服务，应当交纳物业费用。根据现有证据显示，原告在绿化、公共区域管理等方面提供的物业服务尚不能完全达到合理标准，故本院对物业服务费予以酌减。原告应当继续提高服务水平，妥善解决前期物业服务中存在的问题。根据已经查明的事实，被告已经交纳了2009年11月3日至2011年11月2日两个年度的物业费用，双方合同亦约定被告按照年度交纳物业费用，故原告主张的2014年11月3日至2014年12月31日期间物业费尚未实际发生，且没有法律和合同依据，故本院对于原告主张的该期间的物业费用不予支持。关于滞纳金，因双方在履行合同中存在争议，被告并非恶意拖欠，故本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告许*于本判决生效后七日内给付原告长城物**限公司北京物业管理分公司位于北京市朝阳区双桥路甲5号金隅·可乐＋B座1807号房屋自二○一一年十一月三日至二○一四年十一月二日期间三个年度的物业服务费六千七百三十一元；

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告许*负担（于本判决生效后七日内给付原告长城物**限公司北京物业管理分公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月十九日