北京**管理中心与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**管理中心（以下简称石各庄物业中心）与被告刘**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贾**独任审判，公开开庭进行了审理。原告**业中心的委托代理人周**第一次开庭到庭参加了诉讼，原告**业中心的委托代理人王**第二次开庭到庭参加了诉讼，被告刘**第一次开庭到庭参加了诉讼，被告刘**第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告石各庄物业中心诉称：刘**居住的北京市顺义区X室系由我中心负责提供物业管理服务，刘**居住房屋的建筑面积为70.08平方米。现刘**拖欠2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业服务费3073元。上述费用经我中心多次催要未果，为维护我中心的合法权益并保障涉诉小区管理服务的正常进行，故诉至法院，请求法院判令刘**给付我中心物业服务费3073元，诉讼费由刘**承担。

被告辩称

被告刘**辩称：我认可涉诉房屋登记在我名下，我认可房屋面积为70.08平方米，也认可未缴纳2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业服务费，但是我不认可石**业中心主张的收费标准及欠费数额。我不认可石**业中心主张的收费标准及欠费数额的原因在于：1.在石**业中心对我小区进行服务之前，是华*物业对我小区进行服务的，华*物业在服务我小区时保洁和保安费的收费标准均比石**业中心的收费标准低，国家规定必须是优秀小区物业费才能上浮，我居住的小区不是优秀小区，所以石**业中心对我小区提供服务后其保洁和保安费不应该上浮，另我不清楚石**业中心从何时起开始对我小区提供物业服务，且小区的服务水平没有达到相应的收费标准；2.我不清楚政府的收费标准，收费标准的制定是政府和石各庄物业之间的行为。我不交物业费的原因在于：1.小区的物业服务水平不合格，具体体现在：（1）小区的楼道卫生和垃圾清运经常性的不到位；（2）小区绿化不到位；（3）我所在楼道的纱窗已经丢失，和物业沟通后物业没有给维修；（4）我有两个自行车停放在楼下，被保安给卖了。综上，我不同意缴纳保安费，管理费，另外公共设施维修费应该含在管理费中不应当单收，所以我不同意缴纳公共设施维修费；2.石**业中心应该将每年的物业费的收支明细进行公示，但是石**业中心没有这样做。

本院查明

经审理查明：

本案在审理中，刘**第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼。

石**业中心系2001年11月成立的从事物业管理服务的企业法人，负责对涉诉北京市顺义区石园北区提供物业服务。刘*山系北京市顺义区X室业主。石**业中心收取物业服务费的标准为：保洁费62元／户?年，绿化费0.55元／平方米?年，化粪池清掏费0.30元／平方米?年，管理费2.4元／平方米?年，小区共用设施维修费1元／平方米?年，生活垃圾清运费30元／户?年，保安费50元／户?年。现刘*山拖欠石**业中心2007年度、2008年度、2009年度、2010年度、2011年度、2012年度、2013年度的物业服务费未交纳。

石各**理中心主张刘**所在的北京市顺义区X室的房屋面积为70.08平方米，刘**对该房屋面积予以认可。后本院去北京**住房与城乡建设委员会调取了涉案房屋的房屋登记信息，查询结果为北京市顺义区X室的房屋面积为72.71平方米，房屋所有权人为刘**，经本院询问，石各**理中心表示，其中心仍然按照涉案房屋面积为70.08平方米向刘**主张刘**欠缴的2007年度-2013年度的物业服务费，诉讼请求仍为请求法院判令刘**支付其中心物业服务费3073元，另石各庄物业中心表示不再向刘**主张2007年度-2013年度涉案房屋差额的房屋面积2.63平方米的物业服务费。

石**中心提交了京发改（2005）2662号文件、顺价（管）字（2002）39号文件、京价［房］字（1997）第196号文件、顺建请字（2002）第19号请示及批复、企业法人营业执照物业管理资质证书、收费通知等证据证明其中心收费标准和依据。刘**对京发改（2005）2662号文件、顺价（管）字（2002）39号文件、京价［房］字（1997）第196号文件、顺建请字（2002）第19号请示及批复不认可，称这是政府的单方行为，没有与其沟通；刘**对企业法人营业执照物业管理资质证书不认可，称石各庄物业中心没有提交原件且属于单方行为；刘**不认可收费通知载明的物业收费标准，称对该份收费通知的质证意见同答辩意见中对收费标准不认可的意见。

刘**提交4张照片以证实小区物业服务水平不合格。石各庄物业中心对照片的真实性予以认可，但主张其中心提供的物业服务水平正在逐步改进。

为进一步查清案件的事实，还原物业服务质量的真实情况，本院的工作人员去往石**业中心提供物业服务的北京市顺义区石园北区进行了现场勘查，并拍摄了32张照片。在第二次庭审中，本院出示了本院现场勘察拍摄的32张照片，石**业中心对这32张照片的真实性认可，并称小区的路面毁损、楼道的扶手坏了都需要物业去维修，但是小区路面毁损需要动用公共维修基金，其中心在没有动用维修基金的情况下已经在逐步对路面进行维修，另卫生问题是个动态过程，其中心会加强改进。

上述事实，有双方当事人陈述、京发改（2005）2662号文件、顺价（管）字（2002）39号文件、1997年196号文件、顺建请字（2002）第19号请示及批复、企业法人营业执照物业管理资质证书、收费通知、照片、房屋登记信息查询结果等证据在案佐证，可作为认定案件事实的依据。

本院认为

本院认为：

石**业中心对涉诉北京市顺义区石园北区提供物业服务。刘**作为该小区业主，也是石**业中心提供物业服务的受益人，虽然石**业中心与刘**未签订物业服务合同，但双方形成事实物业服务合同关系。按照国家规定的标准提供物业服务是石**业中心作为物业服务单位的主要义务，而按时足额交纳物业服务费则是刘**作为物业服务受益人的主要义务。虽刘**不认可石**业中心的收费标准，但根据石**业中心提交的证据，石**业中心收取物业服务费的标准未超出相关规定的标准，本院对石**业中心的收费标准予以确认。关于涉案房屋的房屋面积，虽然石**业中心主张的房屋面积70.08平方米与本院查询结果72.71平方米不一致，但在刘**对涉案房屋面积为70.08平方米予以认可且石各**理中心仍然按照涉案房屋面积为70.08平方米向刘**主张刘**欠缴的2007年度-2013年度的物业服务费，诉讼请求仍为请求法院判令刘**支付其中心物业服务费3073元，且石**业中心不再向刘**主张2007年度-2013年度涉案房屋差额的房屋面积2.63平方米的物业服务费的情况下，本院依照涉案房屋面积为70.08平方米计算物业服务费。

根据刘**、北京市顺义区石园北区其他业主向本院提供的证据和陈述及本院现场勘察的结果，石**业中心在提供物业服务时确实存在瑕疵，故本院酌情扣减物业服务费。

本案在审理中，刘**第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**支付原告北京**管理中心二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业服务费二千九百一十九元，于本判决生效之日起七日内执行；

二、驳回原告北京**管理中心的其他诉讼请求。

如果被告刘**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由原告北**管理中心负担一元（已交纳），由被告刘**负担二十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年六月十九日