德阳市**责任公司与四川省**二管理处、彭*、曾**、钱书跃房屋拆迁安置补偿合同纠纷申请再审民事裁定书

审理经过

再审申请人德阳市**责任公司（以下简称华**司）因与被申请人四川省**二管理处（以下简称人民渠二处）、彭*、曾**、钱书跃房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省**民法院（2013）德民一终字第342号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

华**司申请再审称：1.本案所涉德阳市玉泉路118号土地（包括约1230平方米房屋），华**司于2007年2月6日与曾晓*、彭*签订《玉泉路地块联合开发合同》、华**司又于2008年1月2日与曾晓*、彭*、钱**签订《房地产合作开发协议》。曾晓*、彭*、钱**与华**司所签协议在前，并已实施履行。曾晓*、彭*、钱**与华**司所签合作开发房地产的两份协议内容真实，应合法有效。而人民渠二处于2008年2月22日才与华**司签订《联合开发“玉湖轩”房地产项目的协议书》，人民渠二处与华**司所签涉及本案土地的联合开发协议在后，且未实际履行；人民渠二处在签约时已不享有涉案土地使用权，人民渠二处不具有以土地出资签订联合开发协议的主体资格；华**司与人民渠二处签约时，华**司已无权处分“玉湖轩”一、二楼营业房和两个车位。故华**司与人民渠二处所签《联合开发“玉湖轩”房地产项目的协议书》应无效。2.根据最**法院《关于审理涉及土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十四条：合作开发房地产合同，提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同的规定，故本案应属土地使用权转让合同纠纷，原二审法院确认本案性质应属房屋拆迁补偿安置合同纠纷不当。3.华**司无权将“玉湖轩”一、二楼营业房和二个车位处分给人民渠二处，双方对案争房屋的约定是无权处分。由于（2009）旌民初字第1325号民事判决已明确认定：“签订《联合开发‘玉湖轩’房地项目协议书》，约定人民渠二处享有‘玉湖轩’一、二楼营业房和两个车位的内容不属于对华**司权益的处分”。综上，华**司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项的规定，申请再审。

本院查明

本院审查查明：德阳市旌阳区人民法院（2009）旌民初字第1325号民事判决认定：“人民渠二处与华**司签订《联合开发‘玉湖轩’房地产项目协议书》，约定人民渠二处享有‘玉湖轩’一、二楼营业房和两个车位，约定内容不属于对华**司权益的处分。故此，本案的客观事实与《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债务人应向债权人履行金钱给付义务以及作为债务人的华**司处分其自身财产，导致其自身履行债务能力降低的要件不符，曾**、彭*、钱书跃不具有行使撤销权的客观要件”。

本院认为

本院认为：根据人民渠二处与华**司于2008年2月22日所签《联合开发“玉湖轩”房地产项目的协议书》约定“人民渠二处享有该项目新建房屋地面以上一、二楼营业房（约1538.84m2）及两个车位的所有权，作为人民渠二处营业房拆迁的归还；人民渠二处负责协助华**司组织项目地面办公室、营业房及住户等的拆（搬）迁工作”；以及人民渠二处于2009年4月29日与华**公司再次签订《协议书》约定“依据双方于2008年2月22日所订协议，‘玉湖轩’一、二楼（1538.84m2）及两个车库作为人民渠二处营业房拆迁的拆迁补偿”的内容，表明人民渠二处将其原享有权属的土地及地上建筑物整体性交由华**司用于开发房地产项目，人民渠二处需负责协助地面办公室、营业房及住户的拆（搬）迁工作，华**司需将新建房屋地面以上一、二楼营业房（约1538.84m2）及两个车位的所有权，作为对人民渠二处营业房拆迁的归还（也即拆迁安置补偿），故双方所签协议名为“联合开发”，但人民渠二处并不承担“联合开发”风险，其内容实质是房屋拆迁安置补偿。因此，华**司申请再审认为“根据最**法院《关于审理涉及土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二十四条：合作开发房地产合同，提供土地使用权的当事人不承担风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同的规定，故本案应属土地使用权转让合同纠纷，原二审法院确认本案性质应属房屋拆迁补偿安置合同纠纷不当”的理由不能成立。

华**司虽然以410万元拍卖取得玉泉路118号地块，其并于2007年12月11日将该地块由人民渠二处过户至华**司名下；华**司于2008年1月2日与曾晓*、彭*、钱**签订《房地产合作开发协议》约定“曾晓*、彭*获取项目（本案所涉项目）全部收益”，即华**司与曾晓*、彭*、钱**签订《房地产合作开发协议》在前。但是，由于本案所涉整个房地产项目对外均是以具有相应开发资质的华**司名义进行，故曾晓*、彭*、钱**与华**司所签协议是借用华**司资质开发“玉湖轩”项目的内部约定。华**司对以其名义从事的开发行为所产生的一切后果应当承担法律责任；并且，本案尚无证据证实人民渠二处已经知晓曾晓*、彭*、钱**与华**司的内部约定，故上述内部约定对外并不能对抗善意第三人即人民渠二处。其次，由于人民渠二处与华**司所签协议使双方形成房屋拆迁安置补偿法律关系，参照最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，人民渠二处对“新建房屋地面以上一、二楼营业房（约1538.84m2）及两个车位”享有“优先取得补偿安置房屋”的权利。

由于本案讼争房屋所涉土地是办理在华**司名下，且整个房地产项目对外均是以华**司的名义进行开发。故华**司申请再审认为“其无权将‘玉湖轩’一、二楼营业房和二个车位处分给人民渠二处”的理由不能成立。其次，华**司与曾**、彭*、钱**签订《房地产合作开发协议》，合作开发本案所涉项目，而本案所涉项目的土地上有人民渠二处的房屋，故人民渠二处有权对该部分房屋与华**司签订拆迁安置补偿协议。华**司申请再审认为人民渠二处无权签订该协议的理由不能成立。第三，德阳市旌阳区人民法院作出的（2009）旌民初字第1325号民事判决，针对曾**、彭*、钱**能否行使撤销权问题，虽然认定：“人民渠二处与华**司签订《联合开发‘玉湖轩’房地产项目协议书》，约定人民渠二处享有‘玉湖轩’一、二楼营业房和两个车位，约定内容不属于对华**司权益的处分”，并以此为由认定“曾**、彭*、钱**不具有行使撤销权的客观要件”。从该判决的完整内容看，德阳市旌阳区人民法院的判决是认为人民渠二处与华**司签订《联合开发‘玉湖轩’房地产项目协议书》的上述约定内容与《中华人民共和国合同法》第七十四条规定的债务人应向债权人履行金钱给付义务，以及作为债务人的华**司处分其自身财产，导致其自身履行债务能力降低的要件不符。因此，该判决并未否定华**司作为开发商不能与人民渠二处签订拆迁安置内容的补偿协议。华**司的该申请再审理由不能成立。

综上，华**司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回德阳市**责任公司的再审申请。

裁判日期

二〇一四年三月六日