廖**、邓**、邓**、邓**、潘**与广州市国土资源和房屋管理局其他一审行政判决书

审理经过

原告廖**、邓**、邓**、邓**、潘**诉被告广州市国土资源和房屋管理局租金结算一案，于2015年1月6日向本院提出行政诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月5日公开开庭审理了本案。五原告的共同委托代理人黄**，被告的委托代理人郭**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告廖**、邓**、邓**、邓**、潘**共同诉称，五位原告于1997年5月从邓**继承得到位于广州市北京南路121号房产（房产登记号：统字××号）（下称该房产）所有权，共同共有该房产。因五位原告都定居美国，故五位原告于2003年6月26日共同委托区红*女士全权代为处置和管理该房产，委托权限为特别授权。2009年7月15日，广州市房管局发布穗房拆字（2009）13号拆迁公告，该房产被列入拆迁范围，后拆迁人与原告代理人区红*有多次沟通，但双方尚未就拆迁补偿达成一致意见，原告继续正常行使该房产的使用权直至2011年6月，拆迁人拆迁周围房屋时，切断了该房产的供电线路，原告代理人区红*多次交涉无果，造成该房产因停电而无法使用，后原告代理人区红*长期出差在外，回到广州后一直静候拆迁方的拆迁协商通知。直到2013年初，原告代理人区红*才从该房产的隔壁租户口中得知该房产早已由被告拆迁代管，理由是该房产所有权人下落不明、无合法代理人，原告代理人区红*深感震惊，后经多方交涉，并于2013年10月14日向被告提交《申请代管房产发还报告》，申请被告立即撤销对该房产的代管，由区红*依原告委托在委托权限内与拆迁人进行协商。被告于2014年4月18日通知原告代理人区红*，已批准对该房产撤管，撤管日期为2014年3月1日，代管期间的租金为每月13600.6元。此后，原告代理人区红*在与拆迁方进行拆迁补偿协商中，要求拆迁方补偿该房产停产、停业损失，但拆迁方称已经支付了该房产在代管期间的租金给被告，故无需再承担该房产停产、停业损失。故在该房产的拆迁补偿协议中，原告代理人区红*无法主张该房产停产、停业的补偿。后原告代理人区红*于2014年9月1日向被告书面提出结算并发还代管期间的租金的申请，被告于2014年11月17日复函告知原告代理人区红*：根据《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》（（87）城房字第××号）规定“发还房屋，除文革产需结算租金外，其余均不结算租金”，据此，北京南路121号房屋代管期间租金不予结算。原告认为，该房产产权明晰，并有合法的代理人一直代为管理，且直到2011年6月还在正常的缴纳出租该房产所应缴纳的相关税金，并非被告所称的“遗留问题私房”，被告对本房产的代管，是“拆迁代管”，而非“对遗留问题私房的代管”，被告适用（87）城房字第××号文而决定不予结算租金是错误的。原告是该房产的合法所有人，依法享有该房产的使用、收益等权利，被告代管期间所收取的租金，是该房产的合法收益，应归原告所有。现被告拒不发还代管期间的租金的行为已经严重侵犯了原告的物权，违反了我国《物权法》第四条的规定，应依法纠正。为此，请求法院判决：1、撤销被告不结算代管北京南路121号房产期间租金的行为（越国房告字（2014）105号信访事项告知函），判令被告立即结算并发还代管北京南路121号房产期间的租金（自2011年10月1日至2014年3月1日，共计29个月，每月租金为13600.6元）共计394417.4元给五位原告；2、被告承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告广州市国土资源和房屋管理局辩称，一、房屋基本情况。北京南路121号房屋，册记砖木混合结构3层，产权人邓**、邓**、邓**、潘**、廖**5人，建筑面积155.56平方米。二、房屋代管及发还情况。北京南路121号房屋由广东粤**有限公司征用（下称：粤**司）。2011年4月粤**司以该房屋无法找到产权人，无合法代理人为由，向我分局申请办理北京南路121号房屋的拆迁代管手续。根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第30条，我局受理了拆迁代管申请，于2011年5月22日分别在《广州日报》、《香港商报》刊登（2011）越秀代字17-21号代管通告，并现场张贴通告。在通告规定提出权利主张的30天期满之内，房屋产权人或其合法继承人、代理人并无前来提交产权证明。2011年10月23日我局以2011越秀代决字27-30号《房屋代管决定书》决定代管北京南路121号房屋产权。2011年12月1日，我局以越秀接字4076号接管通知书，代管北京南路121号房屋全间155.56平方米，其中首层非住宅51.8518平方米，二、三楼住宅103.7036平方米。2014年该房屋产权人出现，申请领回北京南路121号代管房屋产权。经审核，我局于2014年3月以越秀撤字1944号撤管通知书，发还房屋原产权155.56平方米给业权人邓**等5人。三、答辩意见。关于原告申请结算并发还代管北京南路121号房屋期间租金（2011年10月至2014年3月，共计29个月，每月租金13600.6元，共计394417.4元）。经核实，我局代管期间从接管通知书接管日2011年12月至2014年3月发还日，粤**司向我局缴交征用租金，每月租金13600.6元，累计实收租金367216.20元（未计提税费、管理费）。根据《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》（（87）城房字第××号）第五点规定：“发还房屋，除‘文革产’需结算租金（结算办法由各地自定）外，其余均不结算租金”。另根据《广州市城市房屋拆迁管理办法》第30条：“被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，房地产行政主管部门应当将产权调换的房屋或者货币补偿款及银行利息返还该所有人或者继承人。产权人或继承人需提供合法身份证明或房屋继承公证书、委托公证书，可申请办理代管房屋发还手续”。只是明确货币补偿款及银行利息返还产权人，并无说明代管期间租金需要结算。原告所述《物权法》第四条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”征用拆迁期间，我局依合法程序对产权人未出现的无主房屋进行代管，已是对房屋产权人合法产权的维护。产权人出现后，我局已依申请发还房屋给产权人，并无侵犯产权人合法权益。综合上述，请求法院驳回原告的诉讼请求，并判令本案诉讼费由原告承担。

本院查明

经审理查明，据原告在广**地产档案馆查询到的统字569453号房地产登记簿查册表显示，座落东山区北京南路121号房产（1区4段2305号），产权人廖**、邓**、邓**、邓**、潘**，所有权来历为1997年5月向邓*继承。该房产建筑面积155.56平方米，结构为混合（乙石）；砖木，3层；使用性质2-3层为居住用房，首层非居住用房。

2009年7月13日，被告广州市国土资源和房屋管理局向广东粤**有限公司核发拆许字（2009）13号《房屋拆迁许可证》，拆迁上址在内的房屋，建设商住楼。因拆迁人以上址房屋所有权人下落不明、无合法代理人，无法协商拆迁补偿问题为由，向被告申请房屋代管。被告在发布通告后，以上址房产产权人或继承人未能在期限内出现对房屋提出产权主张，于2011年9月29日作出（2011）越秀代决字27、28、29、30号房屋代管决定书，决定：从2011年10月1日起，我局代管北京南路121号房屋等，房屋代管后，由我局与拆迁人签订补偿协议。

2011年11月29日，被告通过广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向越秀区第二土地房屋管理所发出越秀接字4076号接管通知书，接管北京南121号，接管部位面积为住宅部位二、三层，面积103.7036平方米，非住宅部位为首层，面积51.8518平方米；接管日期为2011年12月1日。并委托广州市**有限公司进行管理。

2014年2月22日，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局向原告等发出越秀撤字1944号通知单，通知原告北京南路121号已批准撤管，到越秀区第二土地房屋管理所办理有关手续，撤管日期为2014年3月1日，撤管部位为全间155.56平方米。五原告的代理人区红*于2014年4月18日签收。在广州市越秀区第二土地房屋管理所出具的《直管房屋撤管住户居住情况移交表》上显示，租户名称为广东粤**有限公司，首层管业面积51.85平方米，每月租金13325.90元，二、三层管业面积82.96平方米，每月租金274.70元。

五原告于2014年7月4日与广东粤**有限公司就北京南路121号房产的拆迁补偿事项签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，协议约定双方同意按本条第1项（货币补偿）的方式办理原址房屋的补偿，并在第十三条第2款约定：本协议第二条第一款约定的款项系整体打包价，包括甲方依拆迁法规政策应支付各项补偿、补助、临迁、搬家、奖励等费用，但不包括广州市国土资源和房屋管理局于2011年10月1日至2014年3月1日对该房产代管期间收取的租金。

原告遂通过委托代理人区红*于2014年9月1日向被告提出申请要求结算并发还代管期间的租金费用，被告以其属下的广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局名义于2014年11月17日作出越国房告字（2014）105号信访事项告知函，其中内容为：……我局意见关于您申请代管期间房屋租金代管结算问题，经我分局请示广州市国土房管局，广州市国土房管局的答复意见：根据《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》（（87）城房字第××号）规定“发还房屋，除“文革产”需结算租金外，其余均不结算租金”。据此，北京南路121号房屋代管期间租金不予结算。原告不服，遂提起本案行政诉讼。

审理过程中，被告出示由城乡建设环境保护部于1987年10月28日发出的（87）城房字第××号《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》，其中内容为：……为进一步处理好城镇私房遗留问题，……，通知如下：……五、发还的房屋，除“文革产”需结算租金（结算办法由各地自定）外，其余均不结算租金。对增添的建筑物及设施，由双方协商，按实际情况，合理处理。

以上事实，有穗房拆字（2009）13号城市房屋拆迁公告、（2011）越秀代决字27、28、29、30号房屋代管决定书、通知单、越国房告字（2014）105号信访事项告知函等证据证实，原告、被告亦当庭陈述在案。

本院认为

本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年）第三十五条规定：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日**务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”《城市房屋拆迁管理条例》（2001年）第十四条规定：“房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。”《广州市城市房屋拆迁管理办法》（2003年）第三十条规定：“在房屋拆迁公告规定的拆迁期限内，有以下情形之一的房屋，可以由市房地产行政主管部门代管：（一）产权不明晰的；（二）所有人死亡并且尚无法确定继承人的；（三）所有人下落不明又无合法代理人的。拆迁由房地产行政主管部门代管的房屋，拆迁人应当与代管人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当公证。被拆迁房屋应当依法办理证据保全。被代管房屋的所有人出现或者继承人确定的，市房地产行政主管部门应当将产权调换的房屋或者货币补偿款及其银行利息返还该所有人或者继承人。”根据上述规定，本案中被告既未提供其在代管期间与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议以及接管产权调换房屋或收取货币补偿款的凭证，也未提供处理城镇私房遗留问题方面的文件适用于其后城市房屋拆迁管理法律关系的依据，其在代管期间以代管权人的名义收取本属房屋所有权人应享之房屋租金，却答复原告方不予结算房屋代管期间的租金，缺乏理据，其作出的告知函依法应予撤销。而结算发还与否乃至具体金额等情况，尚需被告予以核查，被告应就原告的相关申请重新作出处理。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1、2目的规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销被告广州市国土资源和房屋管理局作出的越国房告字（2014）105号信访事项告知函；

二、被告于本判决发生法律效力之日起60日内就原告的相关申请重新作出处理。

本案受理费50元由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起，原告在三十日内，被告在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月九日