刘**与河南**有限公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）刘**与被告（反诉原告）河南**有限公司（以下简称天**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年4月17日立案受理后，因本案需以另一案的审理结果为依据，而另一案件尚未审结，于2014年5月23日本案中止审理。2014年11月3日，本案恢复审理，并依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘**的委托代理人钱**、被告天**公司（反诉原告）的委托代理人赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*英诉称：2011年6月1日，原告与被告**公司签订商品房买卖合同一份，原告购买被告**公司开发的欧洲风情小区×号楼东×单元商品房一套。合同约定被告**公司于2011年12月30日前交房，在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告支付了被告**公司房款431104元，但被告**公司违反约定于2012年7月20日才交付房屋。2013年11月13日，被告通知原告办理涉案房屋房产证。原告的行为严重违反合同约定，故诉至法院，请求判令：被告**公司支付其逾期交房违约金共计25612.58元及利息［以25612.58元为基数，按照中**银行同期贷款利率计算，自2012年7月21日起至判决确定的履行期限内被告的实际履行之日］，被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告**公司辩称：1、原告的诉讼请求缺乏事实根据。被告公司与原告2011年6月1日签订《商品房买卖合同》，在合同履行过程中，原告未按合同履行付款义务，已首先构成违约。根据商品房买卖交易习惯，在购买人未全额付清房款的情况下，属于交房条件不成就，因此，原告要求支付违约金的理由不能成立。2、根据《商品房买卖合同》第八条第二款因政府规划等政策调整、自然灾害、重大疾病传播等不可抗力以及其他出卖人原因导致影响施工进度的约定，2011年12月2日鹤壁市工程质量监督站下达停止施工的文件，致使被告公司停工114天。该情况是被告公司不能提前预见的，应属不可抗力，被告公司不应对停工期间承担违约责任。

被告（反诉原告）天**公司反诉称：2011年6月1日，其与原告（反诉被告）签订《商品房买卖合同》，在合同履行过程中，原告（反诉被告）未按合同履行付款义务，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第七条约定，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付逾期付款违约金19000元，故反诉至法院。

原告（反诉被告）刘**辩称：根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告（反诉被告）在合同履行过程中已经履行了合同约定义务，被告（反诉原告）的反诉理由不能成立。

本院查明

经审理查明：2011年5月20日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付购房款131104元。2011年6月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》1份，约定购买鹤壁市淇滨区欧洲风情小区×号楼东×单元住宅1套，即涉案房屋。合同第四条约定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买本案涉案房屋，房屋总价款为431104元。合同第六条约定房屋的付款方式及期限：原告（反诉被告）按照下列第3种方式按期付款，即首期付款231104元整，剩余房款200000元整由原告（反诉被告）向银行申请贷款。2011年7月1日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付购房款60000元。2011年7月20日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付购房款40000元。

合同第八条约定房屋的交付期限：被告（反诉原告）应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的经验收合格的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告（反诉原告）可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告（反诉原告）在发生之日起30日内告知原告（反诉被告）的；2.因政府规划等政策调整，自然灾害、重大疾病传播等不可抗力以及其他非出卖人原因导致影响施工进度的。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。

2012年7月20日，原告（反诉被告）将剩余购房款200000元支付给被告（反诉原告），经验收合格，同日，被告（反诉原告）将涉案房屋交付原告（反诉被告）使用。

本院认为

本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2011年7月20日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）履行完毕合同约定的购房首付款231104元的交付义务。剩余房款约定由买受人向银行申请贷款，但合同中并未明确约定付款期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告在合同中未约定购房款的支付期限，也未能就此达成补充协议，因商品房买卖合同系双务合同，双方未以按揭贷款方式支付剩余购房款，在原告（反诉被告）未实际交付该笔购房款的情况下，要求被告（反诉原告）按照合同约定的房屋交付期限交付房屋不仅与商品房买卖交易习惯不符，还可能引发潜在的交易风险，这也与公平原则相悖。因此，确定涉案房屋购房款的支付期限与房屋交付时间相一致较为公平合理。2012年7月20日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳剩余购房款，被告（反诉原告）接受剩余购房款的行为，应认定此时原告（反诉被告）履行了全部付款义务；被告（反诉原告）接受剩余购房款的同日，向原告（反诉被告）履行了交付房屋的义务。

综上，被告（反诉原告）在接受剩余购房款的同日向原告（反诉被告）交付涉案房屋，并不构成违约，亦不应承担违约责任；原告主张被告支付逾期办理房产证的违约金，因本案中原告（反诉被告）不能提供证据证明其主张的事实存在且成立，因此，对于原告（反诉被告）的诉讼请求，本院不予支持。原被告未约定交付剩余购房款的期限，亦未就该期限达成补充协议，原告（反诉被告）可以随时履行，故原告（反诉被告）亦不存在违约，不应承担违约责任，对于被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。案经调解无效，经合议庭评议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回原告刘**的诉讼请求；

二、驳回反诉原告河南**有限公司的诉讼请求。

本诉案件受理费440元，由原告刘**负担，反诉案件受理费137.5元，由被告（反诉原告）河南**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十七日