上诉人李*与被上诉人屠礼金租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人李*因租赁合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2014）信浉民初字第1645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李*及其委托代理人徐**，被上诉人屠礼金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院审理查明，被告屠**于2012年12月19日将本人所有的位于信阳师范学校某门处的某楼门面及某楼租赁给案外人宁**用于经营餐饮，后宁**将该房屋转让给原告，原告李*于2014年2月19日委托案外人李**与被告签订租赁合同。该合同约定，租赁期间从2012年12月15日到2018年12月14日，从2012年12月10日到2015年12月14日，房租费为每年50000元，从2016年12月15日到2018年12月14日，房租费每年55000元。房费一年一结，每年房费到期按时交清，每年缴费时间为12月15日。如乙方（本案原告）未按期交房租按自动放弃处理。合同签订之日，乙方（本案原告）应向甲方（本案被告）缴纳押金10000元，双方若一方违反合同，则应向对方赔偿经济损失10000元，若乙方无违约行为，甲方应在合同期满后退给乙方押金10000元。合同下方有本案被告作为甲方签字认可。案外人李**作为乙方签字认可，同时代替本案原告李*在合同下方签字认可。合同签订后，被告把房屋钥匙交给案外人李**，李**将房屋钥匙交给本案原告。在原告租赁期间，案外人李**从租赁房屋内拉走空调一台。原告主张案外人宁**已将房租交到2014年7月15日，但仅提供有案外人宁**的证言，被告对此予以否认。2014年4月26日，被告分别给原告和原告的姐姐发短信告知其二人因其欠缴房租，被告准备将房屋收回，并通知在两天内清理相关物品。2014年6月，被告以原告欠缴租赁费为由将租赁房屋收回。原告认为，被告无正当理由强行终止合同，并将房屋擅自转让给第三人经营，已经构成违约。为此，原告起诉至法院，请求判令解除原、被告双方于2014年2月19日签订的《房屋租赁合同》；判令被告赔偿原告各项经济损失172000元；本案诉讼费由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告抗辩原告不是本案的适格主体，其没有和原告而是和案外人李**签过合同。本院认为，被告明知案外人李**是代替原告李*签订租赁合同而没有提出异议，视为对案外人李**代理签订合同事实的认可，且被告也向原告李*和其姐姐发短信告知解除合同事宜，故可推定被告认可与原告之间存在租赁关系，因此，被告的该项抗辩理由本院不予认可。按照合同约定原告应在签订合同时向被告缴纳押金10000元和房租，但原告没有履行缴纳押金10000元的义务。原告主张上任租房人宁**已经将房租交到2014年7月15日，但没有提供被告给其出具的收条，被告认可宁**仅将租金交到2014年2月，因此可以认定原告没有按合同约定履行交付押金及房租的义务，被告在通知原告后有权以合同约定行使合同解除权。被告已在2014年6月将房屋收回，因此，原、被告双方签订的租赁合同已经实际解除。原告主张被告赔偿其交给上任租房者宁**转让费130000元、经营损失30000元、违约金10000元、交通住宿费2000元等相关损失没有法律依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿其损失，因其在未在法定期限内提出反诉请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李*的诉讼请求。本案案件受理费3740元，由原告李*负担。

上诉人诉称

李*上诉称，1、转租人宁**已交给被上诉人2014年度半年房租费25000元；2、2014年6月30日上诉人的表姐去交押金，屠礼金拒绝接收。

被上诉人辩称

屠**答辩称，1、上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，我就将锁匙交给了上诉人李*，李未按合同按时交纳租房押金10000元，已构成违约。2、上诉人单方违约，不履行合同，被上诉人多次电话，短信通知，按照合同约定行使合同解除权，收回出租房屋的使用权。故原审判决事实清楚，适用法律适当。

本院查明

二审查明的事实与一审认定事实基本一致。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的房屋出租合同是当事人的真实意思表示，双方均应按合同约定履行合自的义务。按该合同第六条约定，合同签订之日，乙方（李*）应向甲方（屠**）交纳租房押金10000元，但上诉人李*未予履行，已构成违约。且该讼争房屋，被上诉人于2014年6月将房屋收回，双方签订的租赁合同已实际解除。原审法院判决事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费3740元，由上诉人李*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十三日