赵*与张*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赵**被告张*租赁房屋转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵*的委托代理人张**、李**，被告张*及其委托代理人任**、郑**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告赵**称，2014年4月份，原告在网上看到被告张*发布的商铺租赁转让信息，原告感觉比较合适，就与被告商谈租赁转让事宜。被告张*要求原告需先付款后再签订书面协议，原告于2014年4月25日，将20万元通过银行转账方式转到被告张*的银行卡上，又给了被告张*2000元现金。付款后被告张*给原告出具了收条并将租赁房屋的钥匙交给原告，原告就联系装修公司签订装修合同，共花去装修费52800元。但原告刚装修完不到一个月被该商铺的房东赶出，这才知道被告张*根本不是该套商铺的房东，仅是该商铺的第三承租方（该商铺的房东将商铺租赁给德**司，德**司又将商铺租赁给被告张*）。被告张*所承租的该商铺租赁已经到期，但被告张*却隐瞒该商铺的真实情况，骗取原告转让费202000元，并且造成装修费用损失52800元。原告多次找被告张*协商此事，但被告张*避而不见，故原告起诉至法院。请求依法判令被告张*返还原告202000元以及逾期利息17675元（按照银行同期存款利率计算，暂计算至起诉之日，后续损失计算至被告实际还款之日止），并赔偿因被告过错致原告装修房屋所购买材料和装修费用损失52800元，以上各项费用共计272475元；本案的诉讼费用由被告张*承担。

被告辩称

被告张*辩称，原告诉状中所述事实和理由与客观事实严重相悖。原、被告双方经多次协商，于2014年4月份达成口头商铺转让协议。2014年4月25日，被告收到原告赵*支付的商铺转让费200000元（含四个月商铺租金），2015年4月26日原告将商铺（含室内全部物品）交付原告赵*，原、被告之间商铺转让协议已全部履行完毕。被告于2010年与德**司签订房屋租赁协议一份，协议约定2014年8月31日到期，约定租赁的商铺每平方米每月租赁费60元。协议签订后，被告在所租商铺内经营饭店生意。2014年4月份，因被告做生意无暇顾及该饭店，遂安排转让饭店，并将租赁情况如实告知了原告赵*。被告还与原告赵*共同前往德**司李**落实房屋租赁情况，在原告赵*详细了解情况并同意接受该商铺后，原、被告双方以200000元的价格成交，被告将其与德**司所签房屋租赁协议交付原告赵*。原告赵*从事的是房屋中介业务，就其专业知识来说，其不可能在未了解商铺详情的情况下将转让款支付给被告。由于近年物价飞涨，该商铺的租金为每平方米每月120元至150元，因价格问题原告赵*未能成功续签合同，导致本案的诉讼。综上，原告赵*要求被告返还转让款、利息及房屋装修损失于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，位于郑州市中原区冉屯路与冉屯东路交叉口威尼斯水城33号楼临街一楼商铺系河**开集团所有，后整体租赁给河南**限公司使用。河南**限公司租赁该房屋后，将其中120平方米房屋转租给被告张*，月租金每月每平方米60元，租赁期限截止到2015年7月31日，被告张*在租赁的房屋内经营羊肉汤饭店生意。2015年4月，因被告张*无暇顾及该饭店的经营，遂在网上发布转让信息，转让价格为20万元。原告赵*看到此信息后，经与被告张*协商，愿意支付转让款并承租涉案房屋。2014年4月25日，原告赵*通过银行转账将20万转让款支付给被告张*，并支付租赁押金2000元，有被告张*给原告赵*出具收条一份，尔后被告张*将租赁涉案房屋的钥匙交付于原告赵*，转让涉案房屋含三个月租金21600元。原告赵*于2015年4月29日与于海蛟签订装修合同，共花去装修费52800元。原告赵*租赁涉案房屋是用于房地产中介，开业一个半月，因河南**限公司与河**开集团租赁合同到期，原告赵*租赁的房屋被河**开集团收回。现涉案房屋一部分被出售，另一部分被河**开集团租赁给他人经营。原告赵*承租涉案房屋是为了长期经营，但仅经营一个多月，租赁的房屋就被业主收回，原告赵*遂要求被告张*返还转让款并赔偿损失。被告张*以双方订立口头转让协议时，被告张*已将租赁房屋即将到期的真实情况告知原告赵*，原告赵*仍愿意承租涉案房屋，并由原告赵*自行与涉案房屋的业主续签租赁合同。租赁合同未能续签的责任应由原告赵*自负为由，不愿退还转让费，不愿承担损失赔偿责任。原、被告协商未果，故原告赵*诉讼至本院要求解决。

上述事实，有原、被告陈述，转让款收据、租赁期限届满腾房通知书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，原、被告订立的房屋租赁转让合同是在协商一致的基础上订立的，为有效合同，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。原、被告订立合同时应采用书面形式，对各自的义务进行明确的约定，但原、被告并没有订立书面协议，造成原、被告各自的义务约定不明，因此原、被告均有过错，应当承担各自的过错责任。因为原、被告订立的转让合同约定不明，根据通常情况下进行认定，原告赵*投入高额的转让费和装修费用，其签订合同的目的是为了长期在租赁房屋内进行经营。但实际情况是原告赵*仅仅使用了租赁房屋一个多月，就被房主赶走，造成原告订立转让合同的目的不能实现，因此原告赵*有权要求解除合同，并要求被告张*返还转让款。被告张*抗辩原告赵*知晓租赁房屋即将期满的信息，并愿意自行负责与涉案房屋的房主协商续签租赁合同，如不能续签成功责任由原告赵*自行负担。根据举证责任的分配应该由被告张*负责举证证明，但被告张*并没有提供证据证明其主张，故对其抗辩意见不予采信，被告张*应负有向原告赵*返还转让款的义务。鉴于原、被告均有过错，被告张*转让房屋的装修设施的损失以及原告赵*装修房屋的损失，均由原、被告各自承担。原告赵*实际使用租赁房屋三个月，租赁费21600元，应当由原告赵*负责，从被告张*返还的转让款中予以扣除。至于原告赵*要求返还的押金2000元，是租房业主对房屋使用者收取的保证金，原告赵*应结算各项费用后向租房业主要求返还押金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张*于本判决生效后五日内偿还原告赵*租赁房屋转让款178400元；

二、驳回原告赵*其它过高部分的诉讼请求；

如果未按本判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5387元，原告赵*负担1500元，被告张*负担3887元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十七日