上诉人张*与赵*租赁房屋转让合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*为与赵*租赁房屋转让合同纠纷，不服河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第1245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张*的委托代理人任**，被上诉人赵*及其委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，位于郑州市中原区冉屯路与冉屯东路交叉口威尼斯水城33号楼临街一楼商铺系河**开集团所有，后整体租赁给河南**限公司使用。河南**限公司租赁该房屋后，将其中120平方米房屋转租给张*，月租金每月每平方米60元，租赁期限截止到2015年7月31日，张*在租赁的房屋内经营羊肉汤饭店生意。2015年4月，因张*无暇顾及该饭店的经营，遂在网上发布转让信息，转让价格为20万元。赵*看到此信息后，经与张*协商，愿意支付转让款并承租涉案房屋。2014年4月25日，赵*通过银行转账将20万转让款支付给张*，并支付租赁押金2000元，有张*给赵*出具收条一份，尔后张*将租赁涉案房屋的钥匙交付于赵*，转让涉案房屋含三个月租金21600元。赵*于2015年4月29日与于海蛟签订装修合同，共花去装修费52800元。赵*租赁涉案房屋是用于房地产中介，开业一个半月，因河南**限公司与河**开集团租赁合同到期，赵*租赁的房屋被河**开集团收回。现涉案房屋一部分被出售，另一部分被河**开集团租赁给他人经营。赵*承租涉案房屋是为了长期经营，但仅经营一个多月，租赁的房屋就被业主收回，赵*遂要求张*返还转让款并赔偿损失。张*以双方订立口头转让协议时，张*已将租赁房屋即将到期的真实情况告知赵*，赵*仍愿意承租涉案房屋，并由赵*自行与涉案房屋的业主续签租赁合同。租赁合同未能续签的责任应由赵*自负为由，不愿退还转让费，不愿承担损失赔偿责任。双方协商未果，故赵*诉讼至该院要求解决。

上述事实，有双方陈述、转让款收据、租赁期限届满腾房通知书等证据在案佐证。

一审法院认为

该院认为，双方订立的房屋租赁转让合同是在协商一致的基础上订立的，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。双方订立合同时应采用书面形式，对各自的义务进行明确的约定，但双方并没有订立书面协议，造成双方各自的义务约定不明，因此双方均有过错，应当承担各自的过错责任。因为双方订立的转让合同约定不明，根据通常情况下进行认定，赵*投入高额的转让费和装修费用，其签订合同的目的是为了长期在租赁房屋内进行经营。但实际情况是赵*仅仅使用了租赁房屋一个多月，就被房主赶走，造成赵*订立转让合同的目的不能实现，因此赵*有权要求解除合同，并要求张*返还转让款。张*抗辩赵*知晓租赁房屋即将期满的信息，并愿意自行负责与涉案房屋的房主协商续签租赁合同，如不能续签成功责任由赵*自行负担。根据举证责任的分配应该由张*负责举证证明，但张*并没有提供证据证明其主张，故对其抗辩意见不予采信，张*应负有向赵*返还转让款的义务。鉴于双方均有过错，张*转让房屋的装修设施的损失以及赵*装修房屋的损失，均由双方各自承担。赵*实际使用租赁房屋三个月，租赁费21600元，应当由赵*负责，从张*返还的转让款中予以扣除。至于赵*要求返还的押金2000元，是租房业主对房屋使用者收取的保证金，赵*应结算各项费用后向租房业主要求返还押金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、张*于判决生效后五日内偿还赵*租赁房屋转让款178400元；二、驳回赵*其它过高部分的诉讼请求；如果未按判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5387元，赵*负担1500元，张*负担3887元。

上诉人诉称

原审法院宣判后，张*不服上诉称：第一，一审法院判决认定事实不清。其将自己享有的商铺经营权转让给赵*，期限为三个月。赵*支付给其三个月租金，合同开始正常履行，2015年8月31日，房屋到期后，其与赵*之间合同履行完毕。双方权利义务明确，赵*合同目的不能实现是因为其它原因，与其无关。其对赵*合同目的不能实现没有过错，不应该承担责任。第二，赵*主张，其隐瞒事实，存在欺诈行为，其并不知晓租赁房屋还有三四个月到期的有关事实。但是根据一审其提交的证人证言、手机短信等证据可以证明赵*是知情的，其不存在隐瞒事实、欺诈的行为。其与赵*签订的合同是真实意思表示，完全有效，对此，一审法院也予以认可。一审法院适用法律错误，其不应该对赵*的主张承担举证不利后果。根据相关法律规定，赵*应对己方不知情及其隐瞒事实、存在欺诈行为承担举证责任。其只是对赵*的主张进行抗辩，即使没有证据证明己方抗辩内容，也仅仅影响的是抗辩效力，而不能直接认定其不能提供证据有效抗辩赵*的主张，法院就要确认赵*的主张，这种逻辑也是说不通的。第三，其与赵*签订转让合同并收取转让费后，将商铺交付给赵*使用。张*商铺里面的所有物品包括空调、桌凳、座椅等价值数万元的物品都被赵*占有并使用，其承担了莫大的损失。对此事实，一审法院并未查明，判决结果也令其难以接受。其上诉请求：1、撤销一审判决并查清事实，依法改判；2、本案的诉讼费用由赵*承担。

被上诉人辩称

赵*答辩称：1、原审法院认定事实清楚，证据充分；2、张*认为合同履行完毕与事实不符，其缴纳的20万元转让费除租金外还包含其继续租赁房屋及经营的权利，但其仅仅使用3个月，房屋即被收回，显示公平，张*应当扣除被3个月租金后，其他部分应退还；3、关于张*认为其商铺内的空调等被其使用占有，没有任何证据，张*是经营羊肉馆，而其是办公用房，二人的房屋使用用途不同，张*的饭店物品对其来说无用，其没有使用店内的物品，张*也无证据证明其使用，其店内的物品是张*自行处理的，与其无关。综上，请求本院驳回张*上诉请求维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：当事人对自己的主张，有责任提交证据证明。没有证据或证据不能证明主张的，应承担举证不能的后果。

本案中，上诉人张*称赵*知晓租赁房屋即将期满的信息，并愿意自行负责与涉案房屋的房主协商续签租赁合同，如不能续签成功责任由赵*自行负担。但对该主张，张*没有提供证据证明。且依常理，赵*签订合同的目的是为了长期在租赁房屋内进行经营。赵*也实际投入高额的转让费和装修费用，但赵*仅仅使用了租赁房屋一个多月，就被房主赶走，造成赵*订立转让合同的目的不能实现，因此赵*有权要求解除合同，并要求张*返还转让款。

张*又称其在履行涉案合同时向赵*移交了价值数万的物品，亦未能提交证据证明。且就本院查明事实来看，赵*签订租赁房屋的经营事项与张*经营事项不同，该物品对其来说并没有利用价值。

综上，上诉人张*的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3887元，由上诉人张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十七日