原告赵*与被告张*商品房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告赵*与被告张*商品房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵*及其的委托代理人，被告张*的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审终结。

原告诉称

原告赵**称，2012年元月13日，我与被告张*签订了一份房屋买卖契约，双方约定被告张*以44.8万元的价格将座落在西平县县城北街一楼面积69.5平方米的两间门面房出售给我。我依约支付了全部房款，被告张*也将房产交付我占有，但后来，被告张*因与别人产生纠纷，经法院判决，将被告张*出售给我的两间门面房判决给了赵**所有。被告张*不能从法律上给我交房，又拒不返还我购房款。

故诉至法院，1、要求被告退还购房款463000元并支付滞纳金；2、本案的诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告张*辩称，1、被告张*与莫**于2010年8月6日结婚，莫**已于2012年9月1日死亡，该买卖契约系莫**生前与原告赵*所签，因被告没有继承或放弃继承莫**的遗产，被告不应承担返还原告房款的责任；2、2012年该房竣工后已经交付给原告，原告并实际对外出租。2015年法院才将该房产从原告处执行走，这并非被告的过错行为所造成，原告要求支付滞纳金，依法才能支持。

本院查明

经审理查明：2012年1月13日，原告赵*与莫**签订房屋买卖契约一份，合同约定如下：甲方：莫**，乙方：赵*。一、甲方将座落在西平县北街一楼门面两间，平方数69.5，建筑面积按实际平方米计算售给乙方，该房产地板毛茬，其他按图纸设计规范为准，乙方对甲方出售的房产做了充分了解后自愿购买该房产；二、甲、乙双方议定上述房产

成交价格为人民币44.8万元计算。付款方式方式分两种：一是凡一次性交足房款，房价优惠房产成交价格的2%。二是分期付房款，房价不再优惠，但首次交款最低不能低于房产价格的60%，下余40%待房产主体结束后必须一次性付清；三、付款时间及方式：下余房款随房产证一次性付清，贰万元整；四、交房时间：于2012年由甲方将上述房产正式交付给乙方；五、违约责任：乙方不能按期向甲方付清房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期十日，由违约一方向对方支付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金······；甲方签字（盖章）：莫**，联系电话：18639650000，已方签字（盖章）：赵*，联系电话：13603498498。2012年元月13日。2012年元月3日，莫**向原告赵*出具收据一份，

内容为：“实收房款总价￥4480000元，合计人民币（大写）肆拾肆捌仟零佰零拾零元零角零分￥44.8万元，下欠2万元，收款人莫**”。2012年5月19日，被告张*向原告出具收条一份，内容为：“今收到赵*预交房产证费用￥15000元（壹万伍仟元整），张*，2012.5.19日。”2013年4月26日，被告张*向原告出具收条一份，内容为：“今收到赵*房款￥20000元整（贰万元整），张*，2013.4.26号。”因被告张*拒履行合同义务，双方产生纠纷。

另查明：被告张*与赵**土地使用权产生纠纷，驻马**民法院作出（2013）驻民一终字第510号民事判决和（2015）驻民再终字第24号民事判决书，将原、被告房屋买卖合同约定的位于西平县柏城镇北街小桥南路东沿，南头第一、二间门面房交付给赵**。2015年7月17日，西平县人民法院作出（2014）西法执字第00559号执行裁定书，原告赵*将原、被告房屋买卖合同约定的位于西平县柏城镇北街小桥南路东沿，南头第一、二间门面房交付给赵**。原告赵*从2013年10月占有该第一、二间门面房对外出租，共收租金18000元。被告张*对外出售房子并未取得商品房预售许可证。被告张*与莫**于2010年8月6日结婚，莫**已于2012年9月1日死亡。

上述事实，有原、被告陈述、原告提供的房屋买卖契约、收条、收据、（2015）驻民再终字第24号民事判决书、证人证言、莫**与张*的结婚证复印件、（2014）西法执字第00559号执行裁定书等证据在卷为证，足以认定。

本院认为

本院认为，商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原告赵*与莫**约定，将位于西平县柏城镇北街小桥南路东沿，南头第一、二间门面房出售给原告，并向原告出具收据、收条，足以证明双方商品房屋买卖合同已经成立。由于被告张*、莫**未取得商品房预售许可证明，其与原告签订的商品房买卖合同，应当认定为无效。无法取得房屋的买受人可以请求返还已付的购房款及利息，依据该合同收取的购房款应返还给原告。被告张*辩称，该买卖契约系莫**生前与原告赵*所签，因被告没有继承或放弃继承莫**的遗产，被告不应承担返还原告房款的责任。因被告张*于2012年5月19日收取了原告赵*的办理房产证的费用，2013年4月26日收取了原告赵*下欠的20000元的房款，视为对该买卖行为事后进行了追认，故对该辩称意见，本院不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条的规定，合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方在合同中约定的违约责任条款不是解决争议方法的条款，解决争议方法的条款是指合同中约定的，如果发生争议，是选择仲裁还是诉讼等。无效合同中关于违约责任条款，是先有约定，违反约定才会适用本条款追究违约责任，现在约定无效了，不存在违约的情形，自然不能适用违约条款。无效合同自始无效，只能要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或赔偿责任，因被告张*无法交付房屋，且在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订该合同，存在一定的过错，对原告显示公平，故被告应当返还购房款及利息损失。利息应从收款之日起按年利率6%予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第六十条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》适用法律若干问题的解释第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张*于本判决生效后五日内归还原告赵*购房款463000元及利息（其中428000元从2012年1月3日开始计算、15000元从2012年5月19日开始计算、20000元从2013年4月26日开始计算，按年利率的6%计算至本判决确定的还款之日止）。

二、驳回原告赵*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8245元，由被告张*负担。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十七日