上诉人廖**与上诉人苏**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人廖**与上诉人苏**租赁合同纠纷一案，廖**于2015年3月17日向河南**民法院提起诉讼，请求判令解除廖**、苏**于2013年12月15日签订的租赁协议；判令苏**赔偿廖**损失76678元；判令苏**支付廖**违约金18万元。河南**民法院于2015年6月3日作出（2015）新民初字第1119号民事判决。廖**、苏**不服，均向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日对本案公开开庭进行了审理。上诉人廖**及其委托代理人王**，上诉人苏**及其委托代理人康**到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年12月15日，苏**（甲方）与廖**（乙方）签订租赁协议约定，甲方将其位于郑新路与102省道交叉口西北角康乐宾馆、洗浴中心出租于乙方；承租的房子共三层，面积1700平方；租赁期限为五年，从2014年元月10日至2019年元月9日；租赁费为每年22万元，按每半年一期交纳一次，提前3个月交下一期房租。如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金2%加收滞纳金。拖欠租金达2个月，视为乙方违约，甲方有权收回房屋；甲方负责房屋的基础装修，含地面、墙面、马桶、洗漱池、蒸房、水、电、管路、床、电视；其余物品由乙方承担，如床单、被褥、洗浴用品、拖鞋等消耗品；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责；单方违约赔偿守约方当年剩余租期每月2万元经济损失。2014年2月23日，苏**与廖**签订补充协议约定，原约定从2014年1月10日开始交房计算起租时间，现变更为2014年6月1日起到2019年6月30日止。后苏**于2014年6月将出租房屋及相关设施交于廖**经营使用，廖**利用租赁房屋经营洗浴中心及宾馆；廖**分多次向苏**缴纳了一年的租金220000元。2015年3月初，苏**未征得廖**同意的情况下在出租房屋的前方增建建筑物，共两层，一楼为大厅，二楼为封闭式房屋。廖**认为苏**的行为对其经营造成影响，经与苏**协商解决方式未果，故诉至法院，请求判如所请。

一审法院认为

原审法院认为，廖**、苏**于2013年12月15日签订的租赁协议为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效。廖**、苏**于2014年2月23日签订的补充协议，也属双方当事人自愿签订，不违反法律规定，也为有效；此补充协议实际对合同期限进行了变更。《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。廖**、苏**虽在租赁协议中对出租房屋的用途未作直接约定，但从合同内容可推知苏**提供给廖**的实际不只是房屋而是可以用以经营的洗浴中心及宾馆。廖**接受苏**出租物后也按实际用途经营洗浴中心及宾馆。苏**在廖**经营过程中，不经廖**同意在原出租物前建建筑物，改变了出租物的原始情况；影响到了采光、通行等，也因此影响到了廖**的经营，致使廖**难以实现合同目的。廖**请求解除合同应予支持。

苏**在廖**经营过程中，不经廖**同意在原出租物前建建筑物，改变了出租物的原始情况，属违约行为，应依据法律规定及约定承担相应民事责任。《租赁协议》约定，单方违约赔偿守约方当年剩余租期每月2万元经济损失。廖**要求苏**赔偿其损失，应予支持。依照一般的合同法理论，上述条款中关于“当年”的约定应理解为自2014年6月1日至2015年5月31日，故剩余租期为3个月，按双方约定，经济损失可计为60000元。上述条款属双方关于因违约造成损失的计算方式，对于违约金双方在合同中并未作出约定，故对于廖**要求另行支付违约金的主张，原审法院不予支持。廖**主张其损失还包括其为苏**垫付的人工费、购买锅炉及电器的费用等，证据不力，原审法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第二百一十六条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、解除廖**与苏**签订的租赁合同。二、苏**应于该判决生效之日起五日内赔偿廖**经济损失60000元。三、驳回廖**的其他诉讼请求。案件受理费5150元，由廖**承担3850元，由苏**承担1300元。

上诉人诉称

宣判后，廖**不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决对于违约责任及经济损失的认定错误。首先，廖**主张的购买物资垫款76678元是其实际支出的款项，为具体的经济损失。廖**与苏**在合同中约定了各自承担的物品范围，但苏**在交房后未将自己负责部分物品购置齐全，并许诺廖**“我资金紧张你先垫钱买吧，以后冲抵租赁费”。现实情况是廖**既购买了本应由苏**提供的物资，又向苏**完全交纳了房租，廖**有权要求苏**支付垫资购买物品的费用。其次，一审法院认定双方在合同中违约责任部分的约定属双方关于因违约造成损失的计算方式，对于违约金双方在合同中并未作出约定是错误的。违约责任是合同法中规定违约方需向守约方承担的惩罚性责任，其与廖**的实际支出完全是两个概念。一审法院混淆了违约金与实际支出费用。请求：1、依法维护一审判决第一项；2、依法改判苏**支付廖**垫资购物费用共计76678元；3、依法改判一审判决第三项“经济损失60000元”为“承担违约责任60000元”；4、依法改判一审诉讼费用由苏**承担，同时判令本案上诉费用由苏**承担。

被上诉人辩称

被上诉人苏**答辩称：我方没有违约不应承担违约责任，垫资款不存在。

宣判后，苏**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决事实不清，廖**提供证据不能证明苏**违约。2013年12月15日，廖**与苏**签订租赁合同一份，约定廖**按时足额交付租金，可是廖**没有按合同约定按期交付租金，造成合同违约，又起诉苏**违约实属错误。二、直至现在，廖**违约期间租金没有支付给苏**，造成苏**租赁物直接损失和间接损失达10万多元，无法继续经营，而廖**不予处理和交接有关各项事务。请求撤销一审判决，改判驳回廖**的全部诉讼请求，继续履行合同，苏**不承担60000元的违约责任。

被上诉人廖**答辩称：1、苏**违反双方合同约定致使合同目的不能达成，一审判决解除合同正确；2、廖**实际垫资支出的7万余元已经提供证据应予支持。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为：廖**、苏**于2013年12月15日签订的租赁协议及2014年2月23日签订的补充协议，均为双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效协议。廖**上诉称苏**应向其支付垫资购买物品的费用76678元，对此廖**提供的销货清单等不足以证明其主张，苏**对此亦不予认可，故对其该项上诉请求本院不予支持。廖**上诉称一审法院混淆了违约金与实际支出费用，一审判决第三项“经济损失60000元”应为“承担违约责任60000元”。根据双方租赁协议第九条的约定“单方违约赔偿守约方当年剩余租期每月2万元的经济损失”，一审法院认为上述条款属双方关于因违约造成损失的计算方式，由此按照剩余租期3个月计算经济损失为60000元，并无不当，廖**的该项上诉请求亦不能成立，本院不予支持。苏**上诉称其并未违约，不应承担60000元的违约责任，违约的是廖**，合同应继续履行。经一审法院调查及实地勘验，苏**在廖**经营过程中，不经廖**同意在原出租物前增建建筑物，改变了出租物的原始情况，影响到了采光、通行等，也因此影响到了廖**的经营，致使廖**难以实现合同目的，故廖**请求解除合同应予支持，且苏**的行为构成违约，应依据法律规定及双方约定承担相应的民事责任。故双方的上诉请求均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费5150元，由廖**负担3850元，苏付安负担1300元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十五日