南阳市**有限公司与李**、李*、李**房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

原告南阳市**有限公司诉被告李**、李*、李**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年3月4日上午公开开庭进行了审理，原告南阳市**有限公司委托代理人刘**、孙**、被告李**及李**、李*、李**的委托代理人牛**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2004年原告在中州东路开发建设乾苑花园，被告要求购买一层商业用房二间共计79.3?3，当时与李**（系李**、李*之父）口头协商每平方米14000元，总房款为1110340元，之后，被告李**到原告公司仅付款500000元，并让公司出具李**、李*交款收据，并约定10天内付完下欠房款，后李**严重违约，迟迟不来交款，就强行占据了该房，并自2005年9月起将该房出租，每年享受租金，原告多次催要，被告总以无款为由推拖，并不到原告公司签订购房协议，2005年9月原告通过公证处又向被告送达了催要欠款通知，但被告仍置之不理，原告只好向法院起诉，主张自己的权利，请求判令被告立即支付遗留购房款610340元，并补签购房合同。为此原告向法庭提交如下证据：

第一组：收款收据复印件，证明李**是适格被告，因收据上李**是经手人。

第二组：（1）公证书一份。（2）催款通知一份。（3）送达通知照片一份。

以上三份证据主要证明原告的催款行为，并经公证处公证，公证书号为（2007）南市证民字第981号。

第三组：商品房预售许可证，证明原告销售房屋合法，也说明在2005年6月没有签合同，是因销售许可证没有下发。

被告辩称

三被告辩称，原告所诉没有事实依据，应依法驳回原告诉讼请求，因为有以下原因，1、将李**列为被告不适格。2、房款已付清。3、2005年6月份原告房子盖起后给被告使用，如果房款未交清，原告不会将房子交给被告，而且2005年12月原告将包括被告在内的所有商户所购房屋进行了备案，所以，原告起诉被告支付房款610340元，无事实理由和法律依据，请求驳回原告诉求。

反诉原告李**、李*反诉称：2004年2月2日经充分协商，二反诉原告一次性支付给乾**司人民币500000元，用于购买刚刚开工建设的乾苑花园一层12号、13号商用房两间，面积共83.34平方米。由于是期房刚开挖基槽，原告尚未取得商品房出售许可证，双方不能签订购房合同，因此，李**、李*付清房款后，原告方出具了该公司0488178、0477179两张收款收据，并证明房号及面积，虽双方未签订制式购房合同，但原告收款收据足以证实双方之间存在买卖关系，应视为双方的购房合同，具有购房合同的效力。

2005年6月底乾苑花园一层商用房竣工，原告通知李**、李*领取所购买的两间商用房钥匙，至此，双方完成了交易行为。按照交易习惯，原告负有给购房人即业主办理所购房屋产权证件的义务，并在完成房屋交付义务之后，按照其实际交付的房屋面积，同业主进行预付款或预交款据实结算，多退少补。原告2009年3月15日的诉状中自认其交付给李**、李*的房屋面积仅为79.31平方米，两者相差4.03平方米，故乾**司应向李**、李*退还多付购房款24179.8元，请求：（1）判令乾**司支付给李**、李*差额差价款人民币24179.8元及利息。（2）判令乾**司履行应给买房人办房产证义务；（3）驳回乾**司的本诉请求；（4）本案诉讼费用由乾**司承担。为此，李**、李*向法庭提交如下证据：1、收款收据两份：证明李**、李*购买了乾元花园1楼12号、13号两间商铺，收据分别注明商铺面积和价款，这虽不是正式购房合同，但具备购房合同基本要件，证明李**、李*又把房款预先全部支付完，如果欠款，凭证上会写上，没写上，证明没欠款。

2、2005年12月8日南阳市商品房备案证（宛**备字127号—1号）乾苑花园12号、13号标注，是李**、李*。

3、行政裁定书一份（2009）宛龙行初字第22号，证实当时乾**司在房屋交付被告之后到房管局进行了备案，完成了房屋交付。

被告对原告举证、质证意见如下：

对第一组证据、收款收据本身无异议，证明方向有异议，预售款是两种情况，一种是交定金，一种是房价，被告的情况是交的房价，已把房款交完，原告说李**是适格被告无法律依据，经手人不是交款人，只是经办人，经办人不是房屋所有权人。

对第二组证据公证书等，有异议，没见过，不知道，是原告捏造的，是为了诉讼不过时效，关于总房款原告是无理狡辩。

对第三组证据商品房预售许可证真实性没异议，对证明方向有异议，按商品房销售管理办法，是因为原告房屋没盖起，才先收房款预售房屋，不是原告所说先预交房款。

原告对被告举证，质证意见如下：

对被告证据1收款收据两份，真实性没异议，收据注明是预付款不是房款，且李**、李娜两份交款收据房款差距大。以上事实说明被告所说双方口头约定每平方米6000元房价不属实，房款没付完。

对被告举证第2、3份证据南阳市商品房备案证、行政裁定书各一份，均与本案无关，不影响房价。

对原告申请法院委托评估的《房地产估价报告》一份，原、被告质证意见为：

原告对评估报告没异议。

被告对评估报告有异议，被告认为，该房不需要评估，因为被告购房款已付完，被告不同意评估。且该评估是原告单方申请，被告也没参加评估，评估本身也不合理，评估报告注明有效期半年，该评估报告已超期失效，不能作为证据使用，对双方举证在本院评析部分将综合予以认定。

本院查明

经审理查明，2004年原告在南阳市中州路开发建设乾苑花园（开控基槽）时，于2004年2月2日李**经其父亲李**交给南阳市乾**责任公司300000元，收据上并注明“系付预收房款门面12＃（49.1?3）（折）”同日李*也经其父李**交给南阳市乾**责任公司200000元，并在收据上注明：系付预付房款门面13＃（楼梯间面积34.1?3）。

2005年6月底乾苑花园一层商用房竣工，李**、李*领取了乾苑花园一层12＃、13＃商用房钥匙使用至今。后双方为房屋价款问题发生纠纷，原告诉至法院。被告又反诉原告，请求判令原告出售给被告位于中**苑花园一层两间商用房实际交付使用面积少于出售面积4.03平方米的总价款人民币24179.8元及利息，并履行其应给原告办理所购一层两间商用房产权证义务，请求驳回原告的本诉请求。因原、被告双方对该房屋价款争议较大。本案在审理中原告申请对位于南阳市中州东路183号乾苑花园临街商业门面房两间进行评估。南阳**法院司法鉴定技术室委托南阳和**有限公司对该房房价进行评估，估价时点为2004年，估价结果为：确定估价对象在估价时点可能实现的总价值为1084694.31元，估价作业日期2010年2月4日至2010年2月26日，估价报告应用的有效期半年（自报告出具日算起）。

经对评估报告质证，原告对报告没异议，被告对该评估报告有异议，但不申请重新评估，因被告认为购房款已付完，不同意对该房屋价值进行评估。在审理过程中，经法庭主持多次调解，并指出购房时双方对房屋价格未明确约定或补签合同,出现纠纷均有过错,原告后同意在评估价的基础上让步180000元。被告的意见是如调解可放弃反诉原告出售给被告两间商用房实际交付使用面积少于出售面积4.03平方米的差价款人民币24179.8元及利息。双方达不成一致意见，调解未果。

本院认为，原、被告双方对该房价款有异议，达不成一致意见，但经原告申请已经评估出价格1084694.31元，虽评估报告上注明有效期为半年，但该评估估价时点为2004年，不受现行房地产价格升降的影响，且该评估报告估价目的也只是为诉讼提供当年的市场售房的参考价值。即争议房屋评估总价格为1084694.31元。审理中经调解原告同意放弃180000元，本院予以支持。虽被告对该评估报告有异议，但又不申请重新评估。故本院对宛和估字（2010）W014号房地产估价报告予以确认。被告应支付原告房款为1084694.31元，减去被告已付500000元，再减去180000元，应付404694.31元，原告应履行给买房人办理房产证义务，但原告诉李**为被告不适格，李**为经手人，不是购房人，购房人是李**、李*，该款应由李**、李*支付给原告。

本院认为

关于李**、李*反诉请求退还多付房款24179.8元及利息。因无相应的当年双方明确约定的价格的证据支持。依据宛和估字（2010）W014号房地产估价报告结论，李**、李*还需支付原告房款，所以，李**、李*的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、李**、李*于本判决生效后十日内支付给南阳市乾**责任公司人民币404694.31元。

二、南阳市乾**责任公司履行给买房人李**、李*办理房产证义务。

三、驳回原告其他诉讼请求。

四、驳回李**、李*其他诉讼请求。

案件受理费9903元，原告负担3533元，被告负担6370元，诉讼费405元，原告负担190元，被告负担215元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二0一一年五月十六日