孙*与王**、苏**、白**确认买卖合同无效纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人孙*因与被上诉人王**、原审第三人苏**、白**确认买卖合同无效纠纷一案，叶**法院于2011年11月9日作出（2012）叶*二初字第279号民事判决，判决驳回孙*的诉讼请求。宣判后，孙*不服，向本院提起上诉。本院于2012年7月3日作出（2012）平**终字第157号裁定，发回叶**法院重审。叶**法院于2013年1月17日作出（2012）叶*二初字第307号民事判决，判决驳回孙*的诉讼请求。孙*不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，孙*、王**夫妻关系，双方于1990年结婚。孙*的婆婆李*与王**于1991年在叶县外贸局西边健康路南边建造门面房6间，并于1994年10月25日办理房屋所有权证，所有人为李*，共有人栏内为王**。2004年,李*去世，王**于2005年5月19日将这6间门面房中的西头3间过户到自己名下，房屋所有权证上未登记孙*为共有人。其东头3间则没有进行继承分割，自此至今，西头3间由孙*与王**夫妻共同收取租赁费，东头3间则为王**之弟王*紧收取租赁费。2009年9月2日，王**与第三人苏**签订一份房屋买卖协议，将包括上述3间门面房在内的6间房屋及土地以120万元的价格卖给第三人苏**。当时，由王**给苏**出具一份收据，收到卖房款100万元。2009年9月9日，由苏**替王**清偿银行借款本息20万元。同时，王**将该房屋的所有权证及土地使用证一并交给了苏**，双方未办理房产过户登记，且该6间门面房也一直未交付给苏**，门面房的租赁费用一直由孙*、王**收取。2011年3月份，苏**通知该6间门面房的承租户搬出该房屋，并告知王**之妻孙*说将要扒掉该房屋进行开发时。孙*方才知道王**与第三人苏**之间的上述买卖行为。2011年3月30日，苏**又将该6间房屋以160万元价格卖给白书峰。为此，双方发生纠纷，孙*诉至本院。2011年5月29日，苏**等人将本案诉争房屋扒掉。

一审法院认为

原审认为，王**与苏**均系完全民事行为能力人，双方进行房屋买卖的民事行为是其真实意思表示。因此，双方有共同的交易目的。本案争议房屋登记的所有人为王**，并未登记孙*为共有人。因此，苏**在与王**订立合同，支付双方议定的价款后，交易即完成。即使双方交易侵犯第三方利益，作为买受人的苏**的购买行为也符合善意取得。《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。因此，孙*以王**无处分权要求确认买卖协议无效的理由不能成立，本院不予支持。苏**述称的理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百五十条和《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，原审法院判决：驳回原告孙*的诉讼请求。一审案件受理费100元，由孙*负担。

上诉人诉称

一审宣判后，孙*不服，向本院提起上诉称，一、王**与人苏**签订我夫妻共有房屋买卖协议的事实不清。我与王**于1991年5月1日结婚，婚后与婆婆李*住在一起，1992年3月6日生育女儿王*，1993年4月12日生育儿子王*。1993年春季，我和丈夫王**、婆婆李*一起把叶县县城南关叶县外贸局西边（叶县县城健康路路*）原有的3间机瓦房和3间小平房建造成临街门面房6间，于1994年10月25日叶**管局办理了房屋所有权证，房屋所有人李*，共有人栏内填写为王**。婆婆李*于2004年农历8月14日病世后，王**兄弟三人对婆婆所有的6间临街门面房发生了继承争议，我和王**于2005年5月19日到县房管局将这6间临街门面房中的西头3间过户到自己名下。接着，王**兄弟三人又因婆婆生前所有房屋6间临街门面房的继承权发生了纠纷，当时未撕破脸面打继承官司，王**兄弟三人口头协议：西头3间房屋归我和王**所有，东头的3间房屋由弟弟王*紧收取房屋租赁费。

2001年冬，距离我母亲房屋300米处的叶县县委招待所临街门面房一间（18?O)售价为28.8万元。2008年春，距离我母亲房屋500米处的叶县烟草局原烤烟厂仓库盖房时的楼底商品房（不临街面）一间售价为42万元。

依以上房价为据，王**与苏**签订的房屋买卖协议的事实不清。**法院2011年6月1日、7月8日第一次庭审过程中，被告王**当庭已表明：“我与第三人苏**签订房屋买卖协议时，就对苏**说明了房屋买卖协议一事别让我妻子孙*和我的兄弟们知道，将来房屋开发由我开发…”与此同时，苏**与王**签订房屋买卖协议时，明明白白地知道该房屋所有权证上注明所有人为李*。也明明白白知道我孙*是王**的合法妻子，房屋是我们夫妻的共有房屋。可是，苏**与王**签订房屋买卖协议时，能让王**之子王*出具“声明”，为什么不征求过问一下王**妻子的意见呢？

1980年起实施的《婚姻法》明文规定：夫妻关系存续期间所得的财产，为夫妻共同所有。”1995年1月1日起实施的《城市房地产管理法》明文规定：……“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”、“权属有争议的”，不得转让。

1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》第九条第二款规定：“任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋”。第十条规定：“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。”

苏**明知以上法律规定，为什么还要与王**私下签订我和王**共有房屋的买卖协议呢？原审法院又依据什么样的案情事实与法律条款规定而判决认定：王**与苏**签订的房屋买卖协议有效呢？又以什么样的案情事实与法律条款规定而判决认定：苏**“善意取得”呢？如是善意取得，苏**还让王**之子王*出具什么声明呢？

在2011年6月1日、7月8日第一次庭审过程中，以及在平顶**民法院二审时，以及2012年8月20日叶**院的再次庭审中，我们多次言明：愿意以同样价钱买回我的房屋，而叶**院为什么不允许呢？

二、叶**院增加另一个第三人白**参加诉讼，是有意混淆案情事实。我孙*起诉王**私下出卖夫妻共有房屋买卖协议无效，而原审法院不依据我们的诉讼请求事项去调查案件纠纷的性质与事实，而是超出我的诉讼请求范围，让另一个第三人参加诉讼而证明苏**善意取得房屋，又倒手出卖给他人了……。根据《民事诉讼法》规定的不诉不审原则，我孙*没有请求白**参加诉讼，白**也没有书面请求参加诉讼，叶**院为什么让白**参加诉讼？其目的是什么？我起诉丈夫王**私下出卖夫妻共有房屋买卖协议无效的诉讼请求，与白**有什么联系？…我孙*2011年4月18日起诉王**与苏**的确认房屋买卖协议无效纠纷一案中，原始起诉状上就没有诉讼请求第三人白**，当时也没有听说白**签订房屋买卖协议一事。叶**院让白**参加该案诉讼，其意是将此案牵涉人越多越混，越搅泥不清。但是，我孙*（包括王**）与白**就不产生民事法律关系。

三、叶**院对该案判决适用法律条款不当，且断章取义。2012年7月1日起实施的《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》对该案无溯及力。2013年1月17日制作的该案民事判决书，后面没有加附该案判决所适用的法律条款内容，不符合法院审判工作规定。1、我孙线的诉讼前提是房屋是我们的共同财产，诉讼目的是请求人民法院依法确认，王**私下擅自与苏**签订的房屋买卖协议是无效行为，侵害了我们夫妻的共同财产所有权。叶**院对此案适用《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”。王**不存好意、欺瞒夫妻感情与第三人私下签订房屋买卖协议，我们在房屋所有权被侵害的前提下，请求确认房屋买卖协议无效时，还得遵守“诚实信用”原则吗？2、《合同法》第一百五十条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外”。我孙线对房屋有共同所有权，王**不怀好意、隐瞒实情、欺骗兄弟感情、私下擅自出卖共有房屋，我为什么不能向王**主张讼诉权利呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》明文规定：未经其他共有人书面同意的，不得转让。

3、国家法律和最**法院对中国公民房屋买卖纠纷，早在1979年、1980年、1983年、1984年、1985年、1988年、1995年、2003年、2007年就颁布了《执行民事政策意见》、《商品房屋买卖合同》等司法解释与《继承法》、《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产管理法》等法律法规条例。公民之间的房屋共有、共同共有、继承、继承权、所有权、处分权等等都有明文规定与法律解释。特别是最**院于2012年7月1日起开始实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》中的第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，此解释条款是针对当事人就物品、产品买卖合同履行时的法律适用，不适用本案。请求撤销原判，改判王**与苏**为签订的房屋买卖协议无效。一、二审案件受理费由王**、苏**负担。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称，我同意孙*的上诉意见。

原审第三人苏现良述称，根据《城市房地产管理法》，房屋所有权证和土地权证是确立房屋所有权的有效证件，孙线诉请确认无效的合同所涉及的房屋和土地，从房屋所有权证和土地使用权证来看，房屋所有权人和土地使用权人是王**，孙线并不是有关房屋的所有权人或共有权人、使用权人，一审对此已经查明，并在此基础上依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百五十条及《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题解释》第三条，判决驳回孙线的诉求是正确的，请求二审予以维持。

原审第三人白书峰述称，同意苏**的意见。

本院查明

本院经审理查明，本案所涉6间房屋，西头3间由孙*与王**夫妻共同收取租赁费，东头3间则为王**之弟王*紧收取租赁费。

二审经审理查明的其他事实与原审判决认定的基本事实相一致。

另查明，叶县人民政府颁发的叶房私字第03572号房屋所有权证载明：该6间平房所有权人栏内为李妮，共有人栏内为王**。叶县人民政府颁发的叶房私字第07835号房屋所有权证载明于2005年5月19日该6间平房中的西头3间所有权人已登记为王**。2004年3月叶县人民政府颁发（2004）字第1-17-044-01号国有土地使用证，将上述6间平房所占的土地使用者登记为王**，该土地证载明土地用途为住宅，使用权类型为划拨。2007年7月叶县国土资源局颁发的叶他项（2007）字第07-005号土地他项权利证明书载明：该宗土地于2007年7月11日曾用于抵押贷款。

本院认为

本院认为，本案所争议的6间房屋系李*、王**共同共有。其后，王**将这6间房屋中本案所涉西头3间的所有权人登记为王**。叶县人民政府为6间房屋所占的土地颁发的国有土地使用证登记的土地使用者为王**，该土地证载明土地用途为住宅，使用权类型为划拨，由此可看出该块土地除王**为土地使用者外，亦没有涉及到他人。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；2、领有国有土地使用证；3、具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；…我国《城市房地产转让管理规定》第十一条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照**务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第十二条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将房地产所获取收益中的土地收益上缴国家或做其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照**务院规定办理。…2、私有住宅转让后仍用于居住的；…4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割的；…从以上可以看出，本案所争议的房屋及土地是可以依法转让的，本案中苏现*与王**签订的房屋买卖协议是双方依法转让房屋及土地的前提，其是否报由批准权相关部的审批以及有批准权相关部门是否审批，属于行政审批程序，并不影响双方所签订的协议的效力。本案中王**依法处置自己所拥有的土地使用权和房屋产权，其与苏现*签订的房屋买卖协议没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，苏现*在购买出卖人王**的土地使用权和房屋所有权时，已对土地所有权及房屋所有权证上载明的使用权人、所有人及共有人进行了必要的审查，尽到了自己的注意义务，并支付了对价，且出卖人已将土地使用权证、房屋所有权证交付给了买受人。《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定：“为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。”同时，该解释还规定：“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释；本解释施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。”本案属于该解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，因此，本案应适用该解释。因苏现*又将该6间房屋卖给白**，之后，本案诉争房屋大部分已被扒掉。因此，该案的处理同苏现*有法律上的利害关系，原审将其作为第三人参加诉讼并无不当。故上诉人孙线的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人孙*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二?一三年七月九日