上诉人张**与上诉人郑州市**办事处物权保护纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与上诉人郑州市中原区汝**事处（以下简称汝**事处）物权保护纠纷一案，张**于2015年2月11日向河南省**人民法院提起诉讼，请求判令：1、汝**事处赔偿张**房屋损失180000元；2、汝**事处赔偿张**2012年10月至今的房屋租金损失37500元；3、诉讼费由汝**事处承担。原审法院于2015年7月2日作出（2015）中民一初字第419号民事判决，张**、汝**事处不服，均向本院提起上诉。本院于2015年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月17日对公开开庭审理了本案。

上诉人张**及其委托代理人韩**，被上**办事处的委托代理人高*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院查明

原审法院经审理查明：1993年3月，汝**事处在郑州市中原区伏牛路汝河小区建造159.4平方米临街门面房一处。1994年3月11日，张**与汝**事处达成买卖协议，汝**事处将其中北头的一间房屋卖给张**，建筑面积17平方米，每平方米单价1050元，共计17850元。张**交清了全部房款，汝**事处给张**出具了收据一份，并加盖了汝**事处的公章，将该房屋的临时建筑工程许可证一份交给了张**。此后，该房屋一直由张**出租使用。2012年10月，因郑州市人民政府对中心城区道路两侧的违法建筑进行整治，汝**事处通知张**对所购房屋不得对外出租。2014年3月27日下午，汝**事处将涉案房屋强行拆除。张**要求汝**事处按照门面房当时的市场价180000元予以赔偿，汝**事处拒不赔偿，故张**诉讼至原审法院，要求解决。

诉讼中，张**申请证人姜**出庭作证，证明2012年2月，姜**愿意出180000元购买该涉案房屋，因张**要价为210000元，双方未达成买卖协议。经网上查询，2012年汝河小区附近二手商业用房转让的均价为每平方米12432元。

本院认为

原审法院认为：汝**事处在仅仅取得临时建筑许可证的情况下，就建成商业用房，并出售给张**，违反了国家相关法律规定，张**、汝**事处双方签订的房屋买卖协议为无效协议，不受国家法律保护。在该合同履行期间，汝**事处使用了张**支付的购房款，张**使用了涉案房屋，双方利益都没受到损害。但2012年郑州市政府决定对违法建筑拆迁，造成张**无法使用涉案房屋，并且涉案房屋在2014年3月被强制拆除，给张**造成了严重的经济损失。根据张**举证材料来看，涉案房屋的价值确实达到180000元，对此经济损失应由张**、汝**事处根据各自的过错程度由双方各自承担相关损失。汝**事处作为政府机关，将不符合出售条件的房屋卖于张**，且在售房单据中也未注明房屋使用年限，此后房屋被强制拆迁，汝**事处应承担较大的赔偿责任，该院酌定为60%，张**在买房时，明知涉案房屋只有临时建筑许可证，不符合出售条件，张**仍然购买，且在此后长达近二十年的时间里也未向汝**事处提出办理产权证书或退房的请求，以避免自己的经济损失，张**也负有相应的责任，应自负40%的经济损失。按照180000元的总价值计算，汝**事处应赔偿张**经济损失108000元，对张**主张的过高部分损失，该院不予支持。张**还要求汝**事处赔偿其租房损失，因涉案房屋已决定拆迁停止使用，张**再要求汝**事处赔偿此间接损失，没有法律依据，故对张**的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、郑州市中原区汝**事处于该判决生效后十日内赔偿张**经济损失108000元；二、驳回张**其他和过高部分的诉讼请求。如果未按该判决限定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4563元，张**负担1825元，郑州市中原区汝**事处2738元。

裁判结果

原审判决宣判后，张**、汝**事处不服，均向本院提起上诉。张**上诉称：一、原审判决认定张**应承担40%的责任是错误的，张**无责任。汝**事处于1993年在郑州市中原区伏牛路汝河小区建造159.4平方米临街门面房一处，公开对外出售。1994年3月11日，张**和汝**事处达成房屋买卖协议，汝**事处将其中北头的一间卖给张**，建筑面积17平方米，当时房屋价格是17850元。张**当天交清了全部房款，汝**事处将建设工程规划许可证交给张**，并开了收据，张**自此以后就在该房屋内居住生活，后对外出租。2012年10月。汝**事处让张**停止出租房屋，2014年3月27日下午，汝**事处突然将张**的房屋强行拆除。房屋拆除后，张**多次找汝**事处协商房屋赔偿问题，但汝**事处拒绝赔偿。张**基于对汝**事处的信任，购买政府公开出售的房屋，并不存在过错，原审判决认定由张**自负40%的责任没有依据。二、汝**事处应当承担赔偿张**全部房屋损失180000元的责任，张**购买的是临街门面房，2012年姜超辉出价180000元张**都没有出售，现在房屋价值更大。张**主张180000元合情合理。原审判决虽然支持了108000元，但与张**的诉请相差72000元，故张**请求二审法院，改判汝**事处赔偿经济损失180000元。

汝河路办事处答辩并上诉称：一、原审法院认定张**的经济损失为180000元，缺乏证据。房屋是一种使用年限受限制的不动产，涉案房屋的使用年限为2年，即自1993年2月27日起（发证日）至1995年2月27日止，该房屋丧失使用功能，依法应由房屋使用人自行拆除，因该房屋所衍生的权益归于消灭。若未拆除，则属违法建筑，不受法律保护，也不会产生受法律保护的损失。双方均知晓17850元是换取2年期的使用权益，临时建筑并非《物权法》意义上的物，也不会产生实质上的占有、使用、收益和处分权。自1995年2月26日至今，张**一直对外出租涉案房屋，因此其并无损失。二、即便按一审判决思路，涉案合同也属未生效合同，或截止1995年2月26日失效的合同，合同当事人的权利义务已归于消灭，不存在权利义务关系。近20年后的今天，谈不上哪一方有过错或应承担赔偿责任。三、对违章建筑实施拆除，系执行上级命令，并非不适当履行义务造成对方损失的过错行为。故**办事处请求二审法院撤销原审判决，改判驳回张**的诉讼请求。

针对汝**事处的上诉，张**的答辩意见同其上诉意见。

二审中，汝**事处没有提交新的证据。张**向本院新提交照片一张，用以证明：汝**事处在拆除涉案房屋的地方加盖了一道墙，系浪费土地资源，也侵犯了张**的合法权益。汝**事处质证认为，系单方形成的照片，且不能证明拍摄内容系讼争房屋所在位置，不认可其真实性和证明目的。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：无效民事行为是指欠缺法律行为根本生效要件，自始、确定和当然不发生行为人意思之预期效力的民事行为。本案中，根据1993年3月3日郑州市城市规划管理局向汝**事处颁发的建设规划许可证看，涉案房屋系批准建设的临时建筑，故汝**事处与张**达成的房屋买卖协议，因违反了我国强制性法律规定，属无效协议。由于涉案房屋在2014年3月被强制拆除，从而使张**遭受经济损失，引发本案纠纷。按照处理无效合同的法律规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。汝**事处将不符合出售条件的房屋卖于张**，且不能举证证明已向张**释明了房屋使用年限，存在过错；但张**在购买涉案房屋时，不查清房屋性质、产权情况，草率与汝**事处签订合同，也应承担相应的民事责任。考虑到本案的实际情况，汝**事处出资建设了房屋，张**多年来占有、使用了房屋且有部分收益。故依据利益均衡和公平原则，原审法院判决双方按60%和40%的责任比例承担该房屋损失并无不当。综上，张**关于汝**事处应承担全部赔偿责任、汝**事处关于其不应承担赔偿责任的上诉理由，均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4563元，由张**负担1825元，郑州市**办事处负担2738元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日