张**、孟宪会与孙**、赵**合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**、孟**诉被告孙**、赵**合作开发房地产合同纠纷一案。原告于2012年3月23日向本院起诉，本院于2012年11月26日作出民事裁定书驳回原告张**、孟**的起诉。原告张**、孟**提起上诉，商丘**民法院作出（2013）商民二终字第26号民事裁定书，撤销虞**民法院的（2012）虞*初字第429号民事裁定书；指定虞**民法院对本案进行审理。本院收到二审裁定书后，依法由审判员杨新建、康**、张**组成合议庭审理本案，由审判员杨新建担任审判长。因法院内网设计原因致使（2012）虞*初字第429号的案件在法院内网上无法恢复审理，考虑到双方当事人上诉权利，本院在通过审管办征求上级法院意见后将案号（2012）虞*初字第429号变更为案号（2014）虞*初字第810号继续审理本案。在本院审理期间**筑公司以本案的审理结果与其有法律上的利害关系为由，要求作为有独立的请求权第三人参加诉讼，同时申请追加被告虞城县**备有限公司作为本案的被告参加诉讼，原告的申请符合法律规定，本院予以准许。本院依法向原告送达了受理案件通知书、举证通知书、合议庭人员告知书、开庭传票、第三人参加诉讼申请书、参加诉讼通知书。向各被告送达应诉通知书、民事诉状、第三人参加诉讼申请书、第三人参加诉讼通知书、合议庭人员告知书、举证通知书、开庭传票。向第三人送达了受理案件通知书、举证通知书、合议庭人员告知书、开庭传票、参加诉讼通知书。定于2014年9月11日上午9时在本院城郊人民法庭公开开庭审理本案。原告孟**及原告张**、孟**的委托代理人孙*，被告赵**、孙**的委托代理人康**和第三人虞**筑公司（以下简称建筑公司）的委托代理人岳**到庭参加了诉讼。被告虞城县**备有限公司（以下简称海霞公司）经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**、孟宪会共同诉称：2008年7月11日原告与被告孙**、赵**经协商达成《联合开发房产协议书》，该协议约定，被告开发房产“虞城县城市花园小区”的2号楼由原告具体施工，建好后，原告与被告赵**按七比三分成。协议签订后，原告组织施工履行了该协议书约定的义务，现该工程已由有关部门进行了竣工验收，具备了入住条件。但二被告拒绝履行该协议书约定的分割数额。另外被告让原告交押金30万元，根据原告与被告孙**、赵**双方的约定原告方还应再承担8900元的图纸等配套费用。现在原告按照合同已完工，被告无故拒绝分割楼房。按照原告与被告孙**、赵**双方约定的合同要求依法分割“虞城县长江路城市花园”2号楼及相对应的地下室及二原告应分多余房款66700元；偿还工程押金款291100元。由二被告承担本案的诉讼费。

被告辩称

被告孙**、赵**共同辩称：被告与原告签订的《联合开发房地产协议书》约定的工程并未竣工验收，双方的合伙事项并未结束，也没有对合伙事项进行清算，不应当分配合伙利润。依据《最**法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条“在列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的不予受理；已经受理的驳回起诉：（一）依法需要批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担”。本案涉案工程需经有关人民政府主管部门批准，需取得建设工程规划许可证。该工程即未经人民政府主管部门批准，也未取得建设工程规划许可证，因此人民法院应当驳回原告的起诉。原告的诉请没有法律和事实依据。2009年6月19日签订的补充协议第9条约定，关于被告取得的33万元保证金，原告在交钥匙时付清。现在该案的工程没有竣工验收，无法分配房屋，也无法销售房屋，更无法分配售房款。

第三人建筑公司陈述称：原告张**、孟宪会与被告孙**、赵**合作建房一案，本案中原告张**系虞**筑公司指派负责长江路城市花园二号楼的工程，张**与孙**、赵**签订的联合开发房产协议书，系建筑公司指派，且有建筑公司与海**司签订了GF-1999-0201建设工程施工合同。虞**筑公司对长江路城市花园二号楼依照建筑工程施工已全部竣工，故建筑公司申请作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼。通过公安机关人口信息查询赵**与赵**系同一人，此人系海霞空气净化公司法定代表人，她代表海**司与我公司又签订了联合开发房地产协议，并以此协议海**司与建筑公司签订了建设工程施工合同，海**司也加盖了公章，且已施工完毕，房屋也部分预售且居住，故申请海**司作为本案的共同诉讼（被告）参加诉讼。综上，要求将建好的长江城市花园2号楼含地下室进行依法分割并返还押金33万元。

原告张**、孟宪会对第三人的陈述没有异议。

被告孙**、赵**共同辩称：建筑公司庭审后申请参加诉讼，并申请追加海霞公司作为本案被告是违法的，因为申请参加诉讼应当在庭审前提出，同时选择被告是原告的权利，第三人无法追加被告。从原告提交证据即2012年3月22日建筑公司证明来看，本案涉案工程是原告与被告联合开发，由被告提供地皮，原告出资建设，原告作为作为工程承建方与建筑公司不具有本案法律上利害关系，其无法作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

被告海*公司未答辩。

本院认为

根据当事人的诉辩和陈述意见，本庭归纳本案的争议焦点是：原告及第三人的请求有无事实和法律依据，应否得到支持。

原告为支持自己的诉讼请求，向本院提供的证据有：1、2008年7月11日签订的联合开发房产协议书一份，证明对象：①原告与被告孙**、赵**合作开发建房，由原告出资建设，被告孙**、赵**提供地皮；所建房地产按照原告七被告孙**、赵**三的比例分成；②原告与被告孙**、赵**在建房中的其它权利和义务。2、原告与被告孙**、赵**于2009年1月19日对该工程的结算表一份。证明对象：①该工程的最终结算结果，原告应承担各项费用8900元；②双方已竣工验收合格。3、虞**筑公司证明一份。证明对象：①该工程的2号楼是二原告出资建造；②该工程已经结算合格。4、该工程的结算清单一份。证明对象：该工程的结算情况。5、被告收取原告30万元的收据一份，证明对象：被告收取的所谓30万元的押金无法律依据，被告应依法偿还。6、王某某的证言一份，证明对象：该工程的分割情况。7、建设工程规划许可证和施工许可证。8、孙*证明一份。9、质监站证明一份。证据8和证据9的证明对象：建设材料让被告的女儿孙*个人拿走。10、照片19张，证明被告已将部分房产出售。11、土地使用证一份。

被告孙**、赵**未向本院提交证据。

第三人建筑公司为支持自己的请求，提出如下证据：1、建筑公司营业执照、组织机构代码证，证明建筑公司具备合格的建筑资质。2、海**司工商登记信息一份，证明海**司企业状态，赵**系海**司的法定代表人。3、建筑公司出具的证明一份，证明了张修领系建筑公司指派负责城市花园2号楼建筑的工地，他在该工程的签字，系职务行为，该公司均认可。4、商丘**民法院（2013）商民终字第25号和26号民事裁定书各一份，证明①建筑公司与第三方合作开发房地产已经有关部门批准，并取得了涉案房地产建设项目的建设工程规划许可证及房地产开发权利；②3万元的借条与30万元的压金是一个不可分割的主题，工程压金应按33万元计算。5、赵**的借条一份，证明2008年7月20日赵**向施工方借款3万元。6、建筑工程施工合同一份，证明了建筑公司与被告海**司签定了施工合同一份，建筑方按照合同的约定将工程施工完毕，并提交了竣工验收申请，并将所有的施工资料、监理资料、开工手续交给建设单位。7、虞城县建设工程监督站出具的证明一份及质检站提供的证明两份，证明①2010年6月29日，该工程竣工后，建筑公司提交竣工验收报告，并将所有的施工资料、监理资料、开工手续交由建设单位，并到质检站办理竣工验收报告，建设单位负责人孙*、孙**、赵**，质检站的刘**、魏其中、孙**签字认可②建设单位孙*将所有的竣工验收资料带走后，没有向质检站提交，致使城市花园2号楼质检站无法出具竣工验收报告；③该工程的竣工时间为2010年6月29日。8、房地产买卖合同契约一份，证明建设单位与2010年8月25日已将我方建设好的城市花园2号楼西单元4楼西户出售给朱**。9、照片若干张，证明建设单位将建筑公司建好的城市花园2号楼出售给业主刘**、朱**，且已居住。10、村委会及城**出所证明复印件，证明赵**与赵**系同一人，与证据4相印证。

被告海*公司未向本院提供证据。

被告孙**、赵**对二原告提供的证据提出如下质证意见：对二原告提供的证据1真实性无异议；二原告提供的证据2的真实性无异议。但认为该协议中应当由二原告完成的地面硬化、绿化实际是由被告完成。该证据也不是原告与被告孙**、赵**的工程决算表、合伙清算。更重要的是二原告承建的工程没有竣工验收合格。故原告与被告孙**、赵**的合伙没有结束，不应该分配合伙利润及涉案楼房，应驳回二原告起诉；对二原告提供的证据3的真实性有异议，该证据不属实。虞**筑公司是本案的承建方，也是二原告的利害关系人，本案工程是否合格不是由承建方出具证明，而应提供验收竣工报告；对二原告提供的证据4有异议，该分割清单系原告方单方书写，被告孙**、赵**不予认可；对二原告提供的证据5真实性无异议，但该证据不是借款而是押金，根据2009年6月19补充协议，涉案工程应当竣工验收合格后原告交付钥匙时被告才能付清押金，因此被告支付押金的条件并不成熟，被告不应当支付押金。对二原告提供的证据6有异议，因证人未出庭接受质证，无法核实该证言的真实性；对二原告提供的证据7规划许可证、施工许可证有异议，该二份证据是复印件无法核对其真实性，不能达到原告的证明目的；对二原告提供的证据8是复印件且孙*未到庭质证，无法予以核实。对二原告提供的证据9，质证如下，该证明只能证明开工手续，不能证明案件事实情况；对二原告提供的证据10照片19张无法证明上述照片就是该案楼房；被告对原告提供的证据11土地证未提异议。

第三人建筑公司对原告张**、孟宪会提供的证据提出如下质证意见。对原告提供的证据三的证明目的有异议。城市花园的2号楼是由我公司承建，因为城市花园的1-4号楼均是我公司承建，由二原告垫资。对原告提供的其它证据无异议。

被告海**司经合法传唤未到庭，视为放弃对原告张**、孟宪会及第三人建筑公司提供证据的质证权利。

原告张**、孟宪会对第三人提供的证据没有异议。

被告孙**、赵**对第三人建筑公司提供的证据提出如下质证意见：对证据1、2无异议。对证据3有异议因为该证据是第三人自己出具的。对证据4的真实性无异议，但不能达到第三人的证明目的。对证据5有异议，该证据是复印件，应与原件核对后予以确认。证据6与二被告无关。证据7系复印件，无法核对真实性。证据8系复印件且与本案无关。证据9不能证明系本案涉案房屋。对原告提供的证据10无异议。

本院经审查后认为原告提供的证据：一、原告提供的依据1和证据2，二被告虽未提异议，但第三人认为所建楼房系建筑公司所建，二原告只是出资者，并且被告孙**、赵**在合同上的签字是个人行为而非海*公司的行为。故原告提供的两份协议系原告代表建筑公司签定的开发协议。原告提供的证据3仅是虞**筑公司证明，并不是验收报告，本院原告提供的证据3不能作为验收报告使用。三、原告提供的证据4是原告自行书写又没有其它证据相互佐证，本院对该证据不予采用。四、对原告提供的证据5被告及第三人对其真实性未提异议，本院予以采用。五、原告提供的证据6，因证人开庭时未到庭，本院无法确认其真实性故在本案中不予采用。六、原告提供的证据7规划许可证、施工许可证，第三人建筑公司和被告海*公司未提异议，但被告孙**、赵**提出异议，并且该证据系复印件无法与原件核对，本院对该证据不予采用；七、原告提供的证据8孙*的证明（为复印件又没有核对人、核对单位）及证据9质检站证明一份。按照原告与被告孙**、赵**的约定，原告也应当办理楼房合格手续，现仅以相关手续被孙*（原告称被告的女儿）从有关机关拿走为由，不能办理相关手续为理由不能成立。故本院对该证据不予采用。八、原告提供的证据9质监站证明，本院虽确认其真实性，但该证据达不到原告的证明目的。九、原告提供的照片19张，不能证明是被告方销售了本案争议楼房、并有人居住的事实。十、对原告提供的证据11土地使用证，被告及第三人均未提异议，本院确认其证明效力。

依据上述有效证据，结合当事人的诉辩意见，本院确认如下案件事实：2008年7月11日原告张**代表第三人建筑公司与被告孙长江和赵**协商达成协议，由第三人建筑公司负责在被告海*公司的土地上建设楼房（合同约定所建楼房的名称为城市花园小区2号楼），楼房建成后第三人建筑公司按7成、被告孙长江、赵**按3成分红。双方按上述协议内容分红时，谁多得一平方米就补偿对方900元。在合同签订定后由第三人建筑公司按上述协议内容建楼房六层，每层648平方米，共计3888平方米。该楼房全部由二原告垫资。2009年6月19日被告孙长江、赵**收到二原告33万元，其中8900元由被告孙长江、赵**支付图纸设计费。

本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同属于无效合同”以及最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条“…当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。…”。本案中原告代表第三人建筑公司与被告孙**、赵**个人所签定的合作开发建房的协议，既没有土地权利人虞城县**备有限公司印章，也没有显示土地权利人享有何种权利，且本案中被告孙**、赵**认为签定协议的行为系其个人行为，而不代表海**司，显然原告与被告孙**、赵**所签定的合同损害了土地权利人的利益。二原告代表建筑公司与被告孙**、赵**签订的合同属于无效合同，并且本案主体是第三人建筑公司，原告要求按合同分割无事实和法律依据，本院不予支持。被告孙**、赵**收到二原告的30万元，因属于无效合同应返还原告，但在本案中原告要求被告返还291100元应予支付。第三人建筑公司在法律上属于有独立请求权的第三人，相当于原告的地位，依据法律规定应当交纳案件受理费。庭审时本院当庭告知第三人在规定的期限内交纳案件受理费，否则视为第三人自愿放弃分割的请求。第三人建筑公司在规定的期限内未交纳案件受理费，故本院对第三人建筑公司的请求，依法按自动撤诉处理。但建筑公司诉说请可以另行起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国共和合同法》第五十二条、最**法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，判决如下：

裁判结果

一、被告孙**、赵**于本判决书生效后十日内返还原告291100元；

二、驳回原告张**、孟**的其它诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费26400元，由原告张**、孟宪会承担20730元，由被告孙**、赵**承担5670元。

如当事人直接向法院汇款，必须写明如下内容：（收款人账号为：262433808608；户名：虞城县人民法院执行款；汇入行名称：中国**支行，行号：104506218573）。并将汇款凭证提交承办人查验，否则视为未履行判决书确定的义务。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省**民法院，并于上诉期满之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费26400元（户名：商丘市财政局账号：1716020419200113331开户行：中国工**行营业部打款用途：上诉费），并将交费凭证提交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一四年十月十二日