上诉人马**与被上诉**习学校合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人马**因与被上诉人郑州**学校合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民四初字第378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马**的委托代理人闫正，被上诉人郑州**学校的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年12月27日，原、被告签订了一份《合作协议》，主要载明：被告向原告提供职工大学教学楼四楼南半部的教室，以作乙方（马素兰）办学场地，原告向被告支付场地使用费，合作期限自2014年12月27日至2015年12月26日，费用标准为房屋使用费30万元，被告负责提供教学场地并将教学场所交予原告使用及管理，原告应按约定如期向被告支付教学场所使用费用，逾期3天无故不支付，则按每天5%的标准向被告支付滞纳金，原告就合作期间使用场地的水、电、暖、宽带等费用由原告处理，考虑原告实际情况，付款方式改为押一付三，（押金为三个月房租2.5万元，一次支付三个月房租7.5万元），原告应在房租到期前10天内支付下期房租，逾期三天无故不支付，则按每天5%的标准向被告支付滞纳金，经协商被告为原告提供一个月（30天）免租装修期（2014年12月27日至2015年1月26日），合同自动顺延30天至2016年1月25日止，教学楼四楼南半部门朝北两间办公室及西走廊大门内最西面朝南大会议室为被告使用，余一间门朝西大办公室及西走廊大门内剩余教室为原告使用，等被告搬迁后经协商被告使用房屋由原告使用等。合同签订后，原告向被告交纳了押金2.5万元及房租7.5万元。2015年4月19日，原告向被告发函，主要载明：根据双方2014年12月27日所签订协议第一条你方向我方提供职工大学教学楼四楼南部的教室、办公室以作为原告办学场地，原告应予2015年4月26日支付费用，现原告得知你方是没有该协议所称房屋的处置权，你我双方之间的协议有法律风险，现通知你方于三日内向我方提供证明以证实你方有相应的处置权，在此之前我方暂停履行协议义务等。被告于2015年4月27日向原告出具了《回复函》，主要载明：2014年12月27日，双方签订了《合作协议》，约定原告使用被告提供的职工大学教学楼四楼南半部的教室、办公室作为原告办学场所，《合作协议》只提供教学场所供原告使用，并没有涉及到房屋的处置权，根本不存在法律风险，且双方在《合作协议》签订时，原告明确知道被告具有该场所的使用权能，现原告以《通知函》的方式称被告提供合作办学场所没有处置权，以此要求暂停双方的《合作协议》，无事实依据和法律依据，现被告正式通知原告应按照《合作协议》约定及时履行协议义务，否则被告将通过法律途径追究原告的违约责任并按照《合作协议》的约定继续履行合同等等。原告提供发放工资表一份，显示工资120000元；原告提供销货清单一份及收条一份，分别显示金额6000元、4800元。被告提供2014年10月14日被告与河南锐**限公司签订的一份《合作办学协议》，主要载明：河南锐**限公司提供教学区郑**人路与互助**工大学教楼第四层玻璃门以内的全部教室和厕所，面积共计500平方米，四层办公室四间，三层办公室两间面积约50平方米及校门南值班室，合作期限为一年，自2014年10月15日至2015年10月15日，合同期限届满前可续签。河南锐**限公司保证可续签至2017年8月31日止，期限问题给被告造成的损失由河南锐**限公司负责，被告每年向河南锐**限公司支付费用210000元，押金20000元共计230000元，一年交一次，使用前一次交清，从第二年起每年上浮不超过5%，合作终止。河南锐**限公司验收无误后，将押金退还给被告，不计利息，合作期间被告使用的教室、办公室的水电暖费由被告支付，河南锐**限公司负责协调与郑**工大学的关系，向被告推荐被告需要的教师，教师费由被告支付等等。2015年5月7日，原告提起本诉；审理中，被告提出反诉。庭审中，原告称2015年6月11日起，原告对本案所涉及的房屋已经不能正常使用，原因是郑**大学保安不让原告职工进入学校、名师教育把门封上了；但原告未提供职工大学不让原告职工进入学校的证据，原告提供了郑州中**培训学校于2015年6月11日出具的《情况说明》一份，主要载明：郑州中**培训学校于2015年9月18日与郑**工大学签订联合办学协议，职工大学提供四楼（东西方向）一整层教室，双方约定不能转租，本单位为了开展业务，与河南锐**限公司签订了联合办学协议，期限自2014年9月15日至2015年9月15日，在未经郑**工大学同意的情况下，本单位与河南锐**限公司对教室均无处置权等。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告所签订的《合作协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。原告自认2015年6月11日前房屋能够正常使用，足以证明被告履行了合同约定的义务；原告称2015年6月11日之后因职工大学及名师教育的原因不能正常使用，但其提供的证据不足以证明上述主张，故其诉称被告欺诈从而要求撤销《合作协议》的诉讼请求，缺乏相应的证据支持，应当承担证据不力的后果。因此，原告的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。根据原、被告在《合作协议》中约定，“付款方式改为押一付三，（押金为三个月房租2.5万元，一次支付三个月房租7.5万元），原告应在房租到期前10天内支付下期房租，逾期三天无故不支付，则按每天5%的标准向被告支付滞纳金……”，由于原、被告双方均认可原告支付房屋租金至2015年4月26日，那么，原告应当依照合同约定向被告支付三个月的租金75000元。因此，被告要求原告继续履行《合作协议》并支付2015年4月26日起三个月的房屋使用费75000元的反诉请求，理由充分，予以支持。但被告要求原告按照5%日支付滞纳金，标准过高，本院酌定将滞纳金标准调整至日万分之五，超出此限额的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告马**于判决后十日内支付被告郑州**学校房屋租金75000元及违约金（按日万分之五的标准，自2015年4月27日起计算至判决规定的付款之日）；二、驳回原告马**的诉讼请求；三、驳回被告郑州**学校的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费6858元，由原告负担；反诉的案件受理费2138元，由原告负担838元、被告负担1300元。

上诉人诉称

宣判后，马**不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清，被上诉人郑州**学校未经得房屋产权人同意擅自转租，其转租行为应为无效；双方之间协议约定的租赁期间超过了被上诉人与其上家所签订协议的租赁期限，被上诉人属超期转租；双方之间签订的合作办学协议应予撤销；被上诉人应当赔偿上诉人损失370556.48元。请求撤销原判，依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人郑州**学校辩称，原审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明，庭审中上诉人马**向法庭提交了2015年9月15日郑州中**培训学校与徐**签订的《联合办学协议》一份，以证明郑**工大学和郑州中**培训学校在得知房屋被违法转租之后，已经与被上诉**习学校的上家河南锐**限公司解除了合同关系，并已经将本案争议的房屋转租他人。同时提交了2015年8月26日被上诉**习学校向其发出的《解除通知书》一份以及上诉人马**向被上诉人发出的《回函》一份，以证明被上诉人明知其存在违法超期转租的问题，并企图以解除协议的方式逃避法律。被上诉**习学校质证认为9月15日的《联合办学协议》与本案无关，该协议的形成时间发生在本案双方当事人解除合同之后。对《解除通知书》及《回函》没有异议，但认为系上诉人马**未按协议约定支付租金，所以解除协议，并不能证明被上诉人存在超期转租的问题。

本院认为

本院认为，2014年12月27日双方当事人签订的《合作协议》中，并未约定双方合作办学的相关内容，也并未对被上诉人郑州**学校合作的权利和义务作出约定，该协议中对被上诉人郑州**学校权利义务的约定是：负责提供教学场地，负责将教学场地交予上诉人使用和管理，不得参与上诉人一方的教学管理等相关事宜，收取房屋租金。结合双方协议的约定，应当认定双方签订的《合作协议》实为房屋租赁合同。郑州中**培训学校出具《情况说明》证明其与河南锐**限公司签订的联合办学协议的期限为2014年9月15日至2015年9月15日。被上诉人郑州**学校与河南锐**限公司签订的《合作办校协议》中，其对争议房屋的使用期限为2014年10月15日至2015年10月15日。而本案中双方约定的房屋使用期限为2014年12月27日至2016年1月25日，明显超过了其租赁期限，且被上诉人郑州**学校也未能提供证据证明争议房屋的产权人认可其转租行为。双方在签订《合作协议》时，被上诉人郑州**学校并未将上述情况告知上诉人马**，导致上诉人马**因重大误解而签订《合作协议》。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权要求人民法院变更或撤销。上诉人马**要求撤销双方之间的《合作协议》的请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方之间的《合作协议》在上诉人马**2015年5月7日主张时予以解除。被上诉人郑州**学校反诉要求继续履行协议的请求，没有法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因本案协议已被撤销，上诉人马**要求被上诉人退还押金25000元的请求，符合法律规定，本院予以支持。上诉人马**主张的损失包括房屋使用费75000元，教职工成本支出120000元，教学用具及办公用具支出50566.48元、预期收益损失100000元等。其中房屋使用费75000元系其使用争议房屋期间应当支出的费用，其他损失均非因合同被撤销而造成的直接损失，故上诉人马**主张的上述损失不能成立，本院不予支持。上诉人马**已经支付了2015年4月26日之前的房租，至2015年5月7日协议被解除，期间上诉人马**仍然使用了争议的房屋，故其应当向被上诉人支付房租为25000元／月×11天÷30天，即9166.67元。因双方之间协议已经解除，被上诉人郑州**学校要求上诉人马**支付2015年5月7日之后的房屋使用费的请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人马**的上诉请求部分成立，对该部分上诉请求，本院予以支持。原审判决认定事实不清，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民四初字第378号民事判决；

二、被上诉**习学校于本判决生效后十日内退还上诉人马**房屋押金25000元；

三、上诉人马**于本判决生效后十日内向被上诉人郑州实验补习学校支付房屋使用费9166.67元；

四、驳回上诉人马**的其他诉讼请求；

五、驳回被上诉人郑州实验补习学校的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费6858元，由上诉人马**负担6378元，被上诉人郑州**学校负担480元；反诉费2138元，由上诉人马**负担260元、被上诉人郑州**学校负担1878元。二审案件受理费6858元，由上诉人马**负担6378元，被上诉人郑州**学校负担480元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日