上诉人刘**因与被上诉人王**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**因与被上诉人王**租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2014）洛**初字第251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘**及其委托代理人颜**、被上诉人王**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2011年10月1日，原告王**与被告刘**签订《租赁协议合同书》一份，协议内容为：甲方：王**，乙方：刘**，经甲乙双方协商一致决定，甲方同意将路南一所院子租赁给乙方，租赁期限为合同生效起十年。院内整理修缮全部由乙方一方完成，同时双方协商达成以下协议：一、在本协议签字生效后五年内，如果本院子的所有权，使用权被征收，那么赔偿的征收费用，由甲乙双方各分得50%双方没有异议，征收费用双方收到，本协议自动失效。二、在本协议签字生效五年以后、十年以内，本院子的所有权，使用权被征收，那么赔偿的征收费用由甲方取得三分之二，乙方取得三分之一，征收费用双方收到，本协议自动失效。三、本协议签字生效十年后，本院子的所有权，使用权被征收，赔偿的征收费用全部由甲方取得，乙方不得有异议。同时本协议自动失效。四、甲方租赁给乙方的本院子的租金为每年壹万元整，租金于每年的10月1日前一次性以现金形式付给甲方，乙方不得以任何理由拖欠甲方租金，否则甲方有权采取有效措施催促乙方交纳租金。五、在本合同签字生效后，如果大队对甲方所有的本院子收取的租金有所增加，那么增加百分之多少，甲方将以同样的百分比增加对乙方收取的租金，乙方不得有任何异议，并将增加的租金与原租金一并于每年的10月1日前交给甲方，租赁期内乙方不得转让。六、租赁期满，乙方享有优先租赁权，院内非建筑物，一切其余皆归乙方所有，如：车辆、工具、存货等。甲乙双方经共同协商一致同意，本协议口说无凭特立协议。原被告均在协议上签名。协议签订后，被告刘**对所租赁的院子进行了整理修缮。被告刘**按照约定交纳了2011年至2012年的租金，2013年1月9日，原、被告协商将租金每年涨至13000元，并由原告王**给被告刘**出具收条一张，收条载明“今收到刘**房租款13000元（壹万叁仟元整），（另保证2013年至2018年不再涨房租），王**，2013年1月9日。2013年10月1日后原告要求被告继续交纳房租，被告拒不交纳房租。被告认为其向原告租赁的整个院子应包括原告没有搬出的一间门面房，原告搬出以后，被告可以交纳房租。原告认为自己在与被告签订的租赁协议合同书中不包括此间门面房。为此双方发生争议。2013年11月28日，原告王**给被告刘**下达了催缴房租通知，并对该通知进行了张贴。通知被告交纳2013年10月1日至2014年10月1日的房租；逾期不缴纳，原告将解除合同。庭审中查明，争议房屋临近公路一面有一门可以进出，靠被告租赁的院内一方没有可从被告租赁的院内进出的门。

一审法院认为

原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人各方应当诚信全面地履行合同义务。原、被告在2011年10月1日签订的《租赁协议合同书》和2013年1月9日原告给被告出具的收条中，均对有争议的一间房屋无约定，同时争议房屋临近公路一方只有一门可以进出，靠被告租赁的院内一方没有门可从被告租赁的院内进出；故被告以该争议房屋应属自己租赁的为由，拒不按约定交纳房租，理由不充分，该抗辩理由，本院不予采纳；原告要求被告交纳2013年10月1日至2013年12月31日2013年房租3250元，理由正当，本院予以支持；对于原告要求解除原、被告于2011年10月1日签订的《租赁协议合同书》，因原被告在租赁协议合同书中对解除合同的条件没有进行约定，同时被告刘**在进行整理修缮该院子时也进行了大量投入，解除《租赁协议合同书》，不利于纠纷的处理；故对原告要求解除2011年10月1日签订的《租赁协议合同书》的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭合议判决如下：一、被告刘**于本判决生效之日起十日内支付原告王**租金3250元（2013年10月1日至2013年12月31日的租金）。二、驳回原告王**的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行上述付款义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费856元，由原告王**承担428元，由被告刘**承担428元。

上诉人诉称

刘**上诉称：上诉人与被上诉人原本都是乡里乡亲，我们彼此之间早就相识。2011年10月1日双方达成了《租赁协议合同书》依据该合同书：被上诉人将其租赁西岗村的集体院落，位于聂西路路南边一个小院转租给上诉人。该院子当时有两间临聂西路老房子，由于房子建设较早，当时该处是一大片的低洼地，房屋的根基底于聂西路水平面，房前屋后都是大坑，上诉人与被上诉人曾经商议，上诉人计划将该老房屋全部拆除重建。可是，后来上诉人考虑自己生意刚开始，基建投资太大会影响流动资金周转，故决定暂时对临路房屋先暂时进行装饰修缮，待经济富裕后再进行彻底改造。便将一间改造成为上诉人进出的通道，对另一间进行适当的修缮。上诉人对该房屋进行必要的修缮（屋前地面进行填平硬化、外墙批灰、房顶加盖石棉瓦等一系列工程），形成现在的焕然一新的局面。争议的房屋，原系被上诉人的妹妹在里面弹棉花，当时双方商定被上诉人暂时使用该房屋，只要上诉人提出要用该房屋，其立即腾空搬离。随着聂西路沿途逐渐繁荣，加之上诉人对房屋的修缮，被上诉人拒绝为上诉人腾空房屋。为此双方发生争议。本案被上诉人提出的是上诉人拖欠租赁费诉讼，其具体的两个诉讼请求是：1、解除原、被告于2011年10月1日签订的《租赁协议合同书》；2、判令被告支付拖欠的租金3250元。所以，判决书判决上诉人支付租赁费用是正确的；但双方之间争议的门面房是否应按照租赁合同交付给上诉人使用与本案不是同一个诉求，被上诉人无故不交付合同标的，上诉人有权力另案提出诉讼。一审判决不应当对此作出处理，请求撤销一审判决。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称：双方签订的租赁合同是由上诉人租赁被上诉人的院子，并不包括门面房，并且上诉人已经支付了两年的租金，门面房一直都是由被上诉人使用，故上诉人的上诉没有事实依据，请求驳回上诉维持一审判决。

本院查明

本院经审理查明事实与原审所认定事实一致。

本院认为

本院认为：双方签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应当依照合同全面履行各自的义务，该合同约定由上诉人承租被上诉人“一所院子”，双方对争议的门面房并未作出明确的约定，上诉人也一直没有使用该门面房，并且上诉人也未能提供其他充分有效的证据证明争议的门面房系其租赁，故一审认为上诉人提出因被上诉人未交付租赁物，而拒绝交纳租金的理由不充分，并无不当。上诉人应当依约向被上诉人交纳欠付的租金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人刘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月九日