周**与王*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**与被上诉人王*房屋买卖合同纠纷一案，原审原告王*于2014年10月9日向温**法院提起诉讼，要求判令被告返还其20000元并支付利息（自2014年5月23日起按银行利息计算至还款之日止）。温**法院于2014年12月24日作出（2014）温**初字第00315号民事判决。宣判后，周**不服，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人周**的委托代理人吴**、被上诉人王*的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：原告王*与被告周**于2014年5月23日签订了房屋买卖合同1份，被告将位于温县新苑小区临街4号楼1单元三楼南户及一楼门面房的小产权房以人民币270000元的价款出售给原告。同日，原告给付被告现金20000元，被告给原告出具有收条1张，载明：“今收到王*购房款20000元整”。合同签订后，原告要求被告出示该房屋的原始手续，被告未予出示，原告因此未继续支付购房款。之后，被告于2014年6月15日向原告出示了购房收据的复印件，该收据系新乡市获嘉建设总公司三分公司温县第三项目部出具，收据上付款人为魏连，系被告母亲。原告认为被告提供的购房手续上所有权人并不是被告，提出解除合同，要求被告退还20000元购房款，被告予以拒绝，双方为此发生纠纷。

一审法院认为

原审法院认为，本案系买卖合同纠纷。被告以自己的名义，与原告签订了房屋买卖合同，但该房屋购房手续的交款人为被告母亲，被告的行为系无权处分。在原告要求解除合同、退还购房款20000元之前，房屋的所有权人并未对该处分作出明确追认，故原告有权解除合同。原告要求被告返还20000元的诉讼请求，本院予以支持；由于被告的违约行为导致该合同解除，对于原告支付的购房款20000元的利息损失，被告应承担赔偿责任，故原告要求被告支付20000元的利息（自2014年5月23日起按中**银行同期贷款利率计算）的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，原告支付的20000元系定金，不应退还，由于被告给原告出具的收条上书写的是“购房款”，而非“定金”，被告也未提供有效证据证明该款系定金，故被告辩称理由不能成立，本院不予支持。

原审法院判决：限被告周**于本判决生效后5日内返还原告王**20000元及利息（从2014年5月23日起按中**银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行之日止）。案件受理费300元，减半收取150元，由被告周**负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

周**不服原判，向本院提起上诉称：房屋买卖合同是双方在平等自愿的基础上签订的，且上诉人的父母在一审中当庭作证，对上诉人出售房屋的行为进一步确认，上诉人不存在无处分权的情形，被上诉人应当继续履行合同。且上诉人已实际交付房屋，被上诉人实际居住，因此，被上诉人以上诉人未出示房屋原始手续要求解除合同的理由不能成立。被上诉人支付定金20000元后，余款不再支付，已构成违约。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

王*辩称：案涉房屋是上诉人母亲的，上诉人没有处分权。案涉房屋是小产权房，不得出售。因此合同无效，被上诉人有随时终止或解除的权利。被上诉人给付的20000元并非定金，而是购房款。因此，应当驳回上诉，维持原判。

本院认为

本院归纳并经双方当事人认同的本案争议焦点是：1、魏*在一审时出庭作证的证言是否属于对周晓峰售房行为的追认；2、合同有无符合法定或约定解除条件的情形；3、上诉人所收的20000元是否应认定为定金性质。

针对上述争议焦点，上诉人除其上诉意见之外，另补充：魏*的追认使上诉人具有处分权；协议中对20000元的性质、法律后果约定的很清楚。被上诉人的意见同其答辩意见。

二审中，上诉人提供照片两张，证明被上诉人的母亲在2014年6月份之前已经入住本案所涉房屋，被上诉人的合同目的已经达到。对此，被上诉人质证认为该证据的证明目的不能成立。

上诉人提供的证据不属于新证据，且不足以证明被上诉人的母亲已入住案涉房屋的事实，故本院不予认定。

本院经审理查明的事实与原审查明事实相同。

本院认为：周**与王*签订的合同系房屋买卖合同，买卖的房屋系周**母亲魏连购买，一审中，魏连夫妇出庭作证，称周**给其二人说过要买房的事，其二人表示同意。因此应当认定周**出售房屋已征得房屋所有权人同意，享有对该房屋的处分权。一审认定周**对房屋没有处分权是不对的。另双方在签订合同时均明知该房屋为小产权房，因此才约定“等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续”。该合同是双方当事人真实意思表示且未违反法律强制性规定，因此，王*要求周**返还20000元房款并支付利息的诉讼请求没有法律依据，不应予以支持。原审适用法律错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销（2014）温**初字第00315号民事判决；

二、驳回王*的诉讼请求。

一审案件受理费150元，二审案件受理费300元，均由王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十四日