彭**与河南中**有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告彭**诉被告河南**有限公司（以下简称中联创公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王*，被告中联创公司的委托代理人李*、王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的橄榄城五号院项目商品房一套，建筑面积为89.5平方米。原告支付被告房款共计572171元。该《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2014年10月31日前交付房屋。交房条件为：商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定已经完成；前期物业管理已经落实。2014年10月28日，被告发出《延期交房通知》，该通知大意为：“小区内工程已施工完成，但由于周边道路及市政管网正在建设，造成小区内各种配套管网无法与市政管网连通，导致在约定的期限内无法交付房屋。”但通知对交房时间和违约赔偿责任问题只字未提，经广大业主多次强烈要求，被告仅愿意按每日已付房款的万分之0.5的标准支付补偿金，并免除业主三个月的物业费。被告称预计于2015年1月31日前交房。但是据原告了解，被告在2014年10月31日前并未完成小区的施工，未取得《竣工验收备案表》，也未取得相关企业出具的验收合格证明文件，所以该项目不符合合同约定的交房条件，被告已构成违约。虽然《商品房买卖合同》第九条约定被告逾期交房的按照已付房款万分之0.5支付违约金，但原告认为该违约金低于被告违约给原告造成的实际损失，原告购买房屋是为了自住，被告延期交房导致原告不得不租房居住，但约定的违约金远低于该地段同类房屋的租金，经评估该地段同类房屋的租金价格为0.6元／日平方米。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30﹪的标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付原告逾期交房损失4940.4元（计算至2015年1月31日，此后按每日每平方米0.6元标准计算至被告实际交房日止）。二、本案诉讼费由被告承担。

原告庭审中出示的证据有：1、《商品房买卖合同》；2、销售不动产统一发票二张；3、2014年10月31日会议纪要；4、照片打印件一组；5、视频照片及文字整理资料打印件一组；6、郑**估（2014）0086号《关于郑州市二七区橄**号院26层电梯高层房屋的租金价格的价格评估结论书》；7、中**公司2014年10月28日作出的《因道路施工市政配套工程滞后橄**号院一期延期交房的通知》。

被告辩称

被告中联创公司辩称：一、原告所诉延期交房责任不在被告，依据双方《商品房买卖合同》约定，因市政工程影响的顺延，被告不承担违约责任。原告所购被告开发建设的橄**号院一期房屋，因周边佛岗东路（现漓江路，市管道路），连云路（区管道路），南屏路（区管道路）自2013年年底进场修建施工，2014年4月份道路全部挖断，至今尚未修建完工，导致项目配套管网（雨污水排放和电气暖等）与市政管网无法正常连接。此等市政工程严重影响施工进度和工程验收备案，导致不能按原约定交房。根据商品房买卖合同第八条第二款第3项的约定：遇政府重大城市规划，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受影响的范围内，交房日期相应顺延。被告据此不应承担违约责任。二、被告并未违约，故不应承担损失的赔偿责任。三、被告对业主按照已付房款每日万分之0.5的标准进行了补偿并免除3个月的物业费，这是被告的单方承诺，原告不予认可，在被告没有违约的情况下，被告不应当承担损失的赔偿。四、司法解释第十七条的规定，并不适用本案。

被告庭审中出示的证据有：1、郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表；2、前期物业管理服务协议；3、一期入伙通知书、入伙缴费清单各一份，快递回执打印件一份；4、报纸公告；5、中**公司出具的相关单位执行《郑州市房地产开发项目交付使用管理办法》（郑*（2011）96号）第五条规定现状的说明暨提请法院向相关单位核实的申请；6、《商品房买卖合同》；7、《供水工程协议书》及郑州**程公司出具的建筑业统一发票两张；8、《工程施工合同》及郑州**程公司出具的建筑业统一发票一张；9、《连云路市政配套接口施工工程施工合同》，《补充协议》及郑州恒**限公司出具的建筑业统一发票三张；10、《橄**号院一期供配电工程施工合同》及河南博**限公司出具的建筑业统一发票十一张；11、《郑州市燃气工程个性化施工合同》及建筑业统一发票一张；12、《供热工程施工合同》及郑州德**限公司出具的建筑业统一发票两份；13、《热力网管工程施工合同》及河南**有限公司出具的建筑业统一发票一张；14、中**公司2015年1月26日出具的《情况说明》；15、照片打印件一组及2014年10月21日东方今报A03版；16、河南省政府采购网打印件一组；17、《河南中**有限公司橄榄城5﹟院一期室外给水及二次加压工程工程设计文件》，《河南中**有限公司橄**号院7-12﹟楼天然气工程》；18、中**公司出具的《关于小区周边三条市政道路修建延误五号院工期的具体说明》；19、人民网网友留言、官方回复打印件一组。

本院查明

上述证据经庭审质证，本院认证如下：一、对原告证据的认证：被告对证据1、2、3的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认；证据4符合证据的客观性要求，被告对其真实性不予认可，但其出示的证据无法证明其观点，本院对其真实性予以确认；被告对证据5、6、7的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认。二、对被告证据的认证：原告对证据1、6的真实性予以认可，本院对其真实性予以确认；证据2、3符合证据的客观性要求，且原告无异议，本院对其真实性予以确认；原告对证据4予以认可，本院对其真实性予以确认；证据5、14、18为被告单方出具，且原告不予认可，本院不予确认；证据7、8、9、10、11、12、13、15、17符合证据的客观性要求，本院对其真实性予以确认；证据16、19为打印件，但其内容与政府采购网及人民网显示的内容一致，本院对其真实性予以确认。

根据上述有效证据以及当事人的庭审陈述，本院查明案件事实如下：2012年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以572171元的价格购买被告开发的位于二七区冯庄路西、石柱路东、寒山东路南、南屏路北（橄榄城五号院）12幢2单元7层708号商品房一套（套内建筑面积61.23平方米），并约定了原告购房款的付款方式及期限。该合同第八条约定，被告应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第八条第二款第5项约定的条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。该合同第八条第二款第5项约定，该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送个案材料，取得建设行政部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。该合同第八条第二款第3项还约定，如遇政府重大城市规划，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。该合同的实际履行中，原告已按照约定的付款方式和期限向被告支付了购房款，被告未在约定的2014年10月31日前向原告交付其购买的商品房。原告于2015年1月23日接受被告交付的商品房。后原、被告就该商品房的买卖问题发生纠纷，原告以被告迟延交付房屋为由诉至本院。

另查明，一、本案审理期间，涉案房屋所在的橄榄城五号院周边的市政工程尚未完工。二、郑州宏**有限公司根据河南正方圆律师事务所的委托，对位于郑州市二七区橄榄城五号院26层电梯高层房屋的租金价格进行价格评估，并于2014年12月8日作出郑宏价估（2014）0086号《关于郑州市二七区橄榄城五号院26层电梯高层房屋的租金价格的价格评估结论书》，确定郑州市二七区橄榄城五号院26层电梯高层房屋租金价格为0.6元／日平方米。

本院认为

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，为有效民事法律行为，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。该合同的实际履行中，原告按照约定的付款方式和期限向被告支付了购房款，已履行合同约定的义务。被告未在2014年10月31日前向原告交付商品房，违反了合同约定的义务，应承担相应的法律责任。被告代理人认为被告延期交房是市政工程所致，符合合同第八条第二款第3项约定的不承担逾期交房违约责任的情形。但其出示的证据不能反映市政工程对建房工期的影响程度，不能证明市政工程与延期交房之间存在因果关系。且本案证据无法显示小区配套的基础设施和公共设施在一审辩论终结前已完成。故本院对被告代理人关于被告不构成迟延交房的意见不予采信。原告要求被告支付逾期交房的损失符合法律规定，但其要求被告支付逾期交房损失4940.4元的数额过高，对过高部分本院不予支持。被告支付原告逾期交房的损失数额，参照郑宏价估（2014）0086号《关于郑州市二七区橄榄城五号院26层电梯高层房屋的租金价格的价格评估结论书》确定的0.6元／日平方米标准，并结合被告83天的延期交付期间（2014年11月1日至2015年1月22日），本院计算为：0.6元／日平方米×61.23平方米×83天＝3049.25元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，并参照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南**有限公司于本判决生效后十日内支付原告彭**逾期交房损失3049.25元。

二、驳回原告彭**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，原告彭**承担19元，被告河南**有限公司承担31元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉状副本一式十二份，上诉于河南省**民法院，于上诉之日起七日内向河南省**民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

裁判日期

二〇一五年六月五日