杨**、李*与偃师亚**有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人偃**有限公司（以下简称亚**司）与被上诉人杨**、李*买卖合同纠纷一案，杨**、李*于2015年7月13日向偃**民法院提起诉讼，请求判令：1、亚**司继续履行合同并返还杨**、李*93108元及70833元的利息5800元；2、亚**司支付杨**、李*逾期交房违约金9700元；3、亚**司赔偿杨**、李*为处理此事所受损失5000元；4、本案诉讼费由亚**司承担。原审法院经审理，于2015年12月8日作出（2015）偃民六初字第218号民事判决，亚**司不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。上诉人亚**司的委托代理人孙**，被上诉人杨**，被上诉人李*的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2014年7月7日，杨超*、李*与亚**司签订亚新·橄榄城商品房认购书，约定杨超*、李*认购亚**司开发的偃师橄榄城1期1号商业109房产，建筑面积189.68平方米，认购款壹拾万元整。在认购书上，杨超*、李*承诺2014年7月11号前付首付款，逾期定金不退。2014年7月7日，亚**司出具收据，收杨超*、李*1号楼商业109定金10万元。2014年7月11日，亚**司出具收据，收杨超*、李*1号楼商业109人民币捌拾万玖仟柒佰陆拾陆元。2014年9月1日，亚**司为杨超*、李*开具销售不动产统一发票两张，发票号码0033301600333017，内容为：不动产名称橄榄城，销售不动产楼牌号1号楼09号商铺，建筑面积189.68平方米，单价8534.19元／平方米，款型性质：预售购房款，金额500000元、309766元。2014年11月1日，双方当事人签订商品房预售合同，合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况第1幢109号房，……用途商业，……建筑面积189.68平方米；第四条计价方式与价款……按建筑面积计算，该商品房单价每平方米8534.19元，总金额壹佰陆拾壹万捌仟柒佰陆拾陆元整……；第五条面积确认及面积差异处理……产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；第六条付款方式及期限……买受人于2014年7月13日前交清首期房款人民币809766元，剩余房款809000元，以按揭贷款方式付清；第八条交付期限出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……2015年3月31日，原审法院向亚**司下发（2015）偃法执字第92号协助执行通知书，查封橄榄城1号楼09商铺。2015年5月13日，杨超*银行按揭贷款809000元进入亚**司账户。2015年5月15日，双方办理交房手续。交房过程中，双方因房屋实测面积与合同面积不符发生争议，合同面积为189.68平方米，实际面积为173.08平方米，误差为16.6平方米。2015年6月26日，偃**房产管理局杜**居中调解，确定多收的房款141667元应予以退回，超出3%部分的双倍返还问题，双方签订有商品房预售合同和补充协议，按签订的合同解决，如解决不成可通过法律途径进行解决。杨超*给亚**司出具承诺书：客户杨超*于2014年7月11日，以每平方米8534.19元购买偃师**榄城1号109商铺，销售面积189.68平方米，总房款1618766元，并已在银行按揭到账，后经偃师房管局实际测量最终面积为173.08平方米，现经双方友好协商，根据商品房预售合同补充协议第20条产权测量、登记和差价款处理办法约定：亚**司将面积补差款人民币大写壹拾肆万壹仟陆佰陆拾柒元整（￥141667元）打至杨超*账户（账户名杨超*，账号62×××22，开户行中**行偃师支行）；自面积补差款到达客户杨超*账户后，双方对房屋面积及补差款再无争议，双方当事人签字盖章确认。2015年6月26日，杨超*给亚**司出具收据一张，载明：今收到亚**司退回1号楼109商铺面积补差款壹拾肆万壹仟陆佰陆拾柒元整（￥141667元）。因双倍返还多收购房面积款等问题，双方未协商一致，故杨超*、李*提起诉讼。上述事实有商品房认购书、商品房预售合同、收据、发票、承诺书、转款凭证等在卷资证。

一审法院认为

原审法院认为：杨**、李*与亚**司之间签订的商品房预售合同为有效合同，双方对合同内容均无异议，原审法院予以确认。在商品房交付过程中，商品房面积存在差异，该差异为合同面积与实际面积的差异。杨**、李*承诺亚**司将面积补差款141667元打至杨**账户，自面积补差款到达杨**账户后，双方对房屋面积及补差款再无争议。该承诺只解决了房屋面积差异及补差款问题，而对合同约定绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的惩罚性约定在承诺书中没有显示，也没有解决，因此杨**、李*要求亚**司支付惩罚性费用的请求，原审法院予以支持。房屋合同面积为189.68平方米，而实际面积为173.08平方米，误差16.6平方米，超出绝对值3%的部分为10.91平方米，每平方米单价为8534.19元，惩罚性约定返还金应为93108元。2014年7月11日，亚**司出具收据，收取杨**、李*1号楼109商业门市首付款809766元，首付比例为商业门市价款的一半，故杨**、李*多缴房款70833元，该多缴部分的房款，亚**司应按中**银行同期贷款利率支付从收款之日（2014年7月11日）起至退款之日（2015年6月26日）止期间的利息予以支付，杨**、李*的该项诉讼请求，原审法院予以支持。关于杨**、李*要求亚**司承担逾期交房违约金及其他损失的请求，因杨**、李*与案外人之间存在经济纠纷，杨**、李*购买的房屋被另外案件所查封，银行没有按时放贷，造成延期交房的原因不在亚**司，系杨**、李*存在过错，故杨**、李*的该项请求，原审法院不予支持，亚**司关于此项的抗辩理由成立，原审法院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最**法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十四条之规定，判决如下：一、亚**司于判决生效后7日内返还杨**、李*购房违约金93108元。二、亚**司于判决生效后7日内支付杨**、李*多交房款70833元的利息（利息按中**银行同期贷款利率计算，从2014年7月11日收款之日起至2015年6月26日退款之日止）。三、驳回杨**、李*其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2572元，由亚**司承担。

上诉人诉称

宣判后，亚**司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》的补充协议明确约定面积差异的结算时间为房屋产权登记测量完成后，结算依据为最终测量结果，差异结算款的退还时间为产权办理完毕后7日内。本案中，杨超*、李*违反合同约定，多次通过堵门、诽谤等非法手段要求亚**司提前支付房屋面积补差款，在偃**管局杜**的调解下，双方一致同意杨超*、李*收到补差款141667元后双方就面积差异及补差款再无争议，并签署承诺书，就面积差异事项（包括主权利和从权利）处理完毕。杨超*、李*在本案中的诉求系房屋面积差异从权利的处理，已随主权利即面积差异补差款的处理而处理完毕。原审法院就双方处理完毕的民事权利重新认定违背意思自治原则。2、根据相关法律规定，关于商品房买卖面积差异的处理，有约定的从约定，无约定的参照法律规定处理，本案中双方当事人已经通过合同和承诺书就面积差异的处理最终予以确认，原审法院排除约定直接参照法律规定属于适用法律错误，应依法予以驳回。3、违约金和赔偿金不可同时主张，原审判决同时判令支付违约金和损失，应依法予以驳回。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法改判亚**司不承担任何责任。

被上诉人辩称

李*答辩称：关于杨**、李*和亚**司达成的《承诺书》，是在偃**管局杜**的居中调解下达成的，确定了亚**司多收房款141667元，双方当事人对于面积的误差、多交房款等事实确认无异议，由亚**司予以退还。在原审审理中，杨**、李*提交了杜**出具的证明，证明了该承诺书没有包括房屋面积误差绝对值超出3%部分房价款由亚**司双倍返还的部分，故亚**司应对此部分予以双倍返还。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回亚**司的上诉，维持原判。

杨超锋答辩称：同意李真的答辩意见。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审判决认定事实一致。

本院认为

本院认为：亚**司与杨**、李*签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》和《承诺书》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，均为合法有效，应作为本案的定案依据。

关于房屋面积误差比绝对值超出3%部分的购房款是否应双倍返还的问题。亚**司上诉称因房屋面积差异而产生的违约金和损失为面积差异补差款的从权利，已经通过双方之间签订的《承诺书》进行约定并处理完毕。本院认为，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，涉案房屋的面积误差比超过3%，杨超锋、李*与亚**司之间签订的《承诺书》载明：“面积补差款141667元，自面积补差款到达客户杨超锋账户后，双方对房屋面积及补差款再无争议。”从上述协议的内容可以看出，该承诺书仅约定了房屋面积差异及补差款的问题，但是对于房屋面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定在该承诺书中没有显示，也没有解决，本案中，涉案房屋合同面积为189.68平方米，实际面积为173.08平方米，误差16.6平方米，超出绝对值3%的部分为10.91平方米，每平方米单价为8534.19元，亚**司已经向杨超锋、李*支付了房屋面积差异补差款，依据上述法律规定，亚**司还应按照超过3%部分房价款双倍返还的法律规定，支付剩余部分款项即：10.91平方米×8534.19元u003d93108元。

关于杨**、李*多交部分房款的利息是否应予支持的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据上述法律规定，因房屋面积差异而产生的违约金及赔偿金不能同时主张，当事人应选择适用。在二审审理中，经本院释明，杨**、李*明确选择适用双倍返还超过3%部分的购房款而放弃本案多交部分房款的违约利息，其主张不违反法律规定，故本案多交部分购房款的利息不再计算。原审法院同时认定双倍返还超过3%部分的购房款和多交部分房款的违约利息欠妥，本院予以纠正。

综上，亚**司的部分上诉请求及理由有法律依据，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持偃师市人民法院（2015）偃民六初字第218号民事判决第一、三项。

二、撤销偃师市人民法院（2015）偃民六初字第218号民事判决第二项。

一审案件受理费2572元，由偃师亚**有限公司负担2000元，杨超锋、李*负担572元。二审案件受理费2128元，由偃师亚**有限公司负担1800元，杨超锋、李*负担328元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日