上诉人徐**与被上诉人鲁**及原审第三人余意租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人徐**因与被上诉人鲁**及原审第三人余意租赁合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2013）信浉民初字第937号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐**及其委托代理人涂田军、被上诉人鲁**、第三人余意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审查明，2009年5月1日，原告徐**与被告鲁**签订了《房屋租赁合同》，合同约定：徐**将其位于信阳市浉河区行政路（公路局家属院旁）座北朝南大门向东一层至四层（实用面积大约400平方米）楼房租赁给鲁**，租期为两年，从2009年5月1日至2011年5月1日止。两年租金共计人民币38000元，分两次支付，支付时间为2009年5月1日即合同签订之日付18000元，2010年5月1日前支付20000元。并约定租赁期间房屋设施的维护、修缮由鲁**负责，其建筑主体结构，如需改造、装修，须经徐**同意后再行施工；未经徐**同意，鲁**不得擅自转租、转让。合同签订后，双方即按合同约定开始履行。至2010年4月11日，原告徐**以被告鲁**将该楼房擅自转租给第三人余意为由将其出租的楼房锁住，后由自已使用至今。原告认为由于被告擅自转让原告的房屋及第三人私自改造房屋布局，给原告造成巨大经济损失，原告为此诉至法院，请求：1、判令被告赔偿原告物品或经济损失14722元，第三人承担相应连带赔偿责任。第三人赔偿因私自改造房屋给原告造成经济损失5000元；2、此案全部诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，请求判令被告返还拖欠原告的20000元房租费。

原审另查明，徐**与鲁**因该涉案楼房租赁合同纠纷，徐**于2010年5月以鲁**擅自将其房屋转租给第三人、并拿走其本人所有的物品多件，第三人在未经许可的情况下擅自使用房屋内属于其本人的的装饰材料，并更改房屋附属结构为由诉至本院，请求判令解除房屋租赁合同，判令被告鲁**赔偿损失9000元；鲁**提起反诉认为，（有转租意思表示，因房东反对而中止）要求判令继续履行合同，赔偿经济损失61857.2元，返还本人购买的空调、冰箱、彩电、消毒柜及餐饮各种用品。原审法院作出（2010）信浉民初字第776号民事判决：一、驳回徐**的诉讼请求；二、徐**与鲁**房屋租赁合同继续履行；三、徐**赔偿鲁**酒店经营损失每日100元，从2010年4月12日起计算至双方继续履行房屋租赁合同之日（即徐**将房屋再次交付鲁**之日），赔偿截止日期不超过2011年5月1日；四、驳回鲁**其他诉讼请求。徐**不服该判决，上诉至信阳**民法院，信阳**民法院作出（2011）信中法民终字第377号民事判决：驳回上诉，维持原判。徐**不服该终审判决，向河南**民法院申请再审。河南**民法院认为：本案的关键是鲁**是否擅自将其租赁徐**的房屋进行转租，徐**主张鲁**未经其同意将其房屋转租给了余意，但其在一、二审审理期间对此并未提供任何证据予以证实，故生效判决对转租事实不予认定并无不当；徐**虽在再审时提供了余意的证言，但该证人证言并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（一）项所规定的“新的证据”，且余意未出庭作证，该证人证言又无其他证据予以佐证，鲁**对该证言内容的真实性也不予认可，故河**级法院对该证人证言不予采信，作出（2012）豫法立二民申字第01623号民事裁定：驳回徐**的再审申请。

原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，当事人所提供的证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。本案争议的焦点是鲁**是否擅自将其租赁徐**的房屋转租给第三人余意，鲁**转租意思表示是否具体实施，是否必然导致合同解除。鲁**在履行房屋租赁合同的过程中，存在将酒店转让经营的意思表示，但因房东徐**的反对而中止，具体表现在未与受让人签订转租协议或合同、未变更营业执照及由受让人具体经营等行为，依据权利义务相一致的原则，该意思表示并不必然导致合同解除，徐**自行锁门导致酒店经营不能的行为不属于民事自助行为。原告徐**及第三人余意未能提供有关转租的合同、营业执照变更、第三人余意使用该楼房的相关经营情况等其他证据相印证，仅有第三人余意出具的证言及第三人余意的陈述，而被告鲁**亦不予认可，且本案所涉租赁合同纠纷已经两级法院进行了审理，对转租事实不予认定，河南**民法院亦裁定驳回原告徐**再审申请，故原告徐**诉称被告鲁**将房屋擅自转租给第三人余意，其要求被告鲁**赔偿原告物品或经济损失14722元，第三人承担相应连带赔偿责任，第三人赔偿因私自改造房屋给原告造成经济损失5000元的诉讼请求，因证据不足，不予支持。浉**法院作出的（2010）信浉民初字第776号民事判决确认徐**与鲁**房屋租赁合同继续履行，但原告徐**于2010年4月11日将涉案出租楼房由自已使用至今，被告无法使用该楼房开展正常经营，原告要求被告支付20000元房租费的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上，原告的诉讼请求因证据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条的规定，经合议庭评议，院审判委员会讨论决定，判决驳回原告徐**的诉讼请求。本案诉讼费290元，由原告徐**承担

徐**不服一审判决上诉称：一、原审法院已经认定鲁**在履行合同过程中将房屋转让给第三人经营，只是因为上诉人的反对而中止，因此其请求解除合同并承担违约责任的请求合理合法。二、第三人余意当庭承认私自改造房屋并愿意赔偿损失，原审法院却未支持。三、被上诉人与第三人的权钱交易已经完成，第三人取得了房屋钥匙，实施了侵权改造，且有证人证言证实，足以认定转让事实成立。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审并由被上诉人承担本案二审诉讼费。

一审被告辩称

鲁**答辩称，1、徐**与其房屋租赁合同纠纷一案，已经浉**法院、信**院、河**高院数次审理，均驳回徐**的诉讼请求，目前，因徐**拒不履行，该判决还在法院强制执行中。2、其实际使用其房屋不到一年，何来剩余租金一说。3、上诉人所称第三人，在其此前诉讼中也提起，但经法院审理，均未予以认可，纯属子虚乌有之事。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。

二审审理过程中，上诉人徐**提供了2010年3月份鲁**的转让广告一份，拟证明鲁**有转让的行为，鲁**质证称，其酒店一直在经营过程中，不存在转租行为，照片是假的。上诉人徐**提供了三份证人证言并申请证人周**出庭作证，拟证明鲁**存在转租行为，鲁**质证称证人证言都是虚假的。上诉人徐**提供一份余意在2014年起诉鲁**赔偿损失的的相关证据，鲁**质证称不存在。对上述证据，原审第三人余意质证称是真实的。二审查明的其他事实与一审相同。

本院认为

本院认为，对上诉人徐**要求解除双方房屋租赁合同的上诉请求，因徐**在原审法院未提出，经当庭释名，本院不予审理。综合诉辩双方意见，本案的争议焦点有两个：一、鲁**是否实施了违约转租行为并承担相应的违约责任，二、第三人余意是否应向徐**赔偿损失。关于第一个争议焦点，上诉人徐**在二审审理过程中提出三组证据拟证明被上诉人鲁**存在违约转租行为，对第一组两张显示联系人为“鲁*”的“急转让”小广告，仅能证明鲁**有转让的意思表示，且在三级法院的四次审理中均未提供，不属于《民事诉讼法》所规定的新证据，鲁**又不予认可，故本院不予采纳。对第二组的三份证人证言，均表明“鲁**转让徐**的房屋属实”，内容与形式高度一致且未对转让的情况作进一步表述，在周**当庭作证过程中陈述，证言是“他们写的我签的名字”，该三份证人证言也未在三级法院的四次审理中提供，不属于《民事诉讼法》所规定的新证据，鲁**又不予认可，故本院不予采纳。对上诉人徐**提供的第三组原审第三人余意在2014年起诉鲁**赔偿损失的相关证据，因没有诉状、立案手续及生效判决等相关材料予以印证，鲁**又不予认可，故本院不予采纳。上诉人徐**与被上诉人鲁**是房屋租赁合同纠纷，双方签订的房屋租赁合同合法有效，对双方的权利义务有明确约定。合同第四条约定“未经甲方（徐**）同意，乙方（鲁**）不得擅自转租、转让”，第五条违约责任约定“如乙方不履行约定合同义务，甲方有权收回房屋，所交租金不予退还”。从庭审查明的情况可以认定，涉案房屋已被徐**收回实际占有，且已经收取租赁期间的租金。徐**提交的赔偿清单，没有其他证据相互印证，且属于侵权纠纷，待其补强相关证据后，可另案解决，故其该上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点，原审第三人余意表示愿意赔偿上诉人徐**损失5000元，是其自由处分个人权利的表现，并不违法，本院不予禁止。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费290元，由上诉人徐**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十日