陈**、陈**与宋步月房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**、陈**因与被上诉人宋步月房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2015）西*二初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈**、陈**的共同委托代理人张**，被上诉人宋步月的委托代理人席**、谢*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：史仁栓与吴**系夫妻，婚后育有一女史**，史**与陈*文系夫妻，婚后育有陈**、陈**两个女儿，史**于1994年1月6日因病去世，吴**于1996年9月22日去世，史仁栓于2004年7月6日因病去世。1998年8月14日，洛阳市郊区人民政府房地产部门为史仁栓颁发位于郊区邙山镇史家屯村59号地块的《房屋所有权证》，建筑面积99.02平方米。1999年2月28日史仁栓与宋**签订《买卖房地产协议书》一份，该协议主要内容为：史仁栓因患需治疗费用，自愿将位于史家屯中街一号面积99.2平方米的五间房屋及所属宅*土地使用权永久性卖给宋**，总价款为10万元人民币，史仁栓保证上述房地产权属清楚，若发生与史仁栓有关的产权纠纷或债权债务，概有史仁栓负责清理赔偿，并承担民事诉讼责任；该协议还约定，上述房产及土地使用权转让后，史仁栓可在原房屋暂时留住。协议还对其他方面做了约定。协议落款处史仁栓签字按指印并加盖私章，宋**签字加盖私章，见证人为史**、席**、洛阳市郊区邙山**民委员会（法人签字并加盖公章）及段**签名按指印。上述协议签订后，史仁栓向宋**出具五张收条，共计10万元整。1999年3月10日，史仁栓又出具《房屋宅*赠送证明》一份，将上述房屋和宅*一并赠予宋**，该证明有洛阳市郊区邙山**民委员会加盖印章予以证明。1999年3月15日洛阳市郊区公证处依据史仁栓（别名史**）与宋**签订的《赠与合同》向其出具公证书，公证了该《赠与合同》属实。该《赠与合同》载明：”我叫史仁栓，原在兰**公司工作，退休后居住在洛阳市郊区邙山镇史家屯中街1号，老伴病故，我因患脑血栓，只有一个女儿也不在人世了。因无人照顾，我的干女儿宋**照顾我，因其她要上班，给我找保姆（费用全由她支付）照顾我，让我安度晚年，因我身体不好，七十多岁。在意识清楚情况下，我愿把我现居住史家屯中街1号的房产，砖混结构，建筑面积为99.02平方米的房产赠与给她所有，这是我的心愿，别人无权干涉。我有一大间居住权”，落款处有赠与人史仁栓签名按指印，受赠人宋**签名按指印。宋**于1999年3月18日申请将史家村中街一号办理过户手续，并交纳相关税费后，洛阳市郊区人民政府房地产部门于1999年3月22日为宋**颁发位于洛阳市郊区邙山镇史家屯村59号地块的《房屋所有权证》。

一审法院认为

原审法院认为：史仁栓于1998年8月14日取得涉案房产所有权，在此之前，史仁栓的妻子吴**及女儿史**已经去世，可以证明涉案房产系史仁栓个人所有，则史仁栓有权对该房产进行处置，史仁栓与宋**于1999年2月28日在史家**员会及四位见证人见证下签订《买卖房地产协议书》，系双方真实意思表示。且1999年3月15日在公证机关的公证下，又将涉案房产赠与宋**，进一步证实史仁栓将该房产转让给宋**的意思表示真实。陈**、陈**要求确认史仁栓与宋**签订的《买卖房地产协议书》无效，证据不足，不予支持。1999年3月22日洛阳市郊区人民政府房地产部门为宋**颁发了涉案房产房屋所有权证，后依据该所有权证，宋**与西工区洛北乡史家**员会、洛阳市西工区人民政府、西工区洛北乡人民政府签订了《史家屯村拆迁补偿安置协议书》，宋**享有该协议书中的相关权益，现陈**、陈**要求宋**返还涉案房产及相关权益归陈**、陈**所有，证据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：驳回陈**、陈**的诉讼请求。本案诉讼费200元，由陈**、陈**承担。

上诉人诉称

宣判后，陈**、陈**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定位于原郊区邙山镇史家屯村59号地块的建筑面积99.02平方系史**个人所有，史**有权对该房产进行处置不正确。1、原审以1998年8月14日，洛阳市郊区人民政府房地产部门为史**颁发位于郊区邙山镇史家屯村59号地块的《房屋所有权证》，据此认定涉案房产属史**个人所有不正确。首先，洛阳市郊区人民政府房地产部门无权颁发《房屋所有权证》，依据相关法律规定《房屋所有权证》应有县级以上人民政府颁发。其次，1998年、1999年间洛阳市进行行政区划，将原郊区人民政府撤销，将原郊区人民政府管辖的几个乡镇划给其它行政区，管理比较混乱，当时谁交钱就给谁办理相关证照，这就造成原郊区一部分人有《房屋所有权证》，一部分人没有《房屋所有权证》的混乱现象。同时更不能以取得《房屋所有权证》的时间来确认房产的归属。2、上述地块上的房产系1994年4月由本案上诉人陈**、史**及史**之妻吴**共同所建，而并非史**个人所建。原审认定涉案房产系史**个人所有不正确。二、史**于1998年2月28日与被上诉人签订《买卖房地产协议书》应当认定无效。1、史**于1998年2月28日与被上诉人洛阳市城镇居民宋**签订《买卖房地产协议书》该协议书主要约定将史**名下所享有的史家屯村中街一号宅*地及其房产售给被上诉人所有。该《买卖房地产协议书》实质是对史家屯村集体土地出让行为。该行为由于违犯了《物权法》第153条：宅*地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。《物权法》第147条：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得转让，转让或者出租用于非农业建设。农村集体土地属农村集体组织所有，向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅*地的，因违反了集体经济组织的成员属性，应当认定无效。其次，根据国**公厅1999年《关于加强土地转让管理严厉炒卖土地通知》第2条第2款规定：”农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农村集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证”的明文规定。史**将其所有的史家屯村中街一号宅*地及房产出售给城镇居民宋**的行为应当确认为违法行为，不受法律保护。2、2011年7月3日洛阳市西**村民委员会作为甲方与被上诉人宋**作为乙方（在协议的乙方处也出现了史**的名字，史**曾用名史**）、洛阳市西工区人民政府作为丙方签订了《史家屯村拆迁安置协议书》。既然涉案土地、房屋被上诉人已取得十几年，为什么在《史家屯村拆迁安置协议书》又有史**的名字，这说明村委会、西工区人民政府是不认可上述转让行为的，不认可郊区人民政府《房屋所有权证》。村委会、西工区人民政府认可的洛阳市人民政府颁发的土地使用证，土地使用证上载明的使用权人是谁，谁就是该块土地的使用权人。据此可以充分说明被上诉人取得涉案土地及房产是违法取得，应属无效。三、被上诉人是明知农民集体所有的土地及房产的所有权、使用权不得转让给城镇居民，存在重大过错。1998年2月28日史**与被上诉人签订《买卖房地产协议书》后，被上诉人向史**支付协议书中约定的转让费10万元；1999年3月10日，被上诉人又让史**给其出具了《房屋宅*赠送证明》，将上述房屋和宅*一并赠予被上诉人；1999年3月15日洛阳市郊区公证处依据史**与被上诉人签订的《赠与合同》向被上诉人出具了公证书，《赠与合同》载明：”我叫史**，原在兰**公司工作，退休后居住在洛阳市郊区邙山镇史家屯中街1号，老伴病故，我因患脑血拴，只有一个女儿也不在人世，因无人照顾，由我的干女儿宋**照顾我u0026hellip;u0026hellip;”。1999年3月22日洛阳市郊区人民政府房地产部门为被上诉人颁发位于郊区邙山镇史家屯村59号地块的《房屋所有权证》。从上述被上诉人采取非法手段取得郊区邙山镇史家屯村59号地块及房产的整个过程看，被上诉人是颇费心机，规避法律，以合法的手段达到非法的目的，被上诉人既然已支付转让费10万元，又何必又取得《赠与合同》的公证书，取得《赠与合同》公证书的目的就是骗取郊区人民政府《房屋所有权证》，最终合法就是合法，非法就是非法，非法的永远不可能变为合法。另外，史**退休后，均有上诉人在洛阳雇保姆伺候，同时史**也有退休工资。四、鉴于被上诉人非法取得涉案的土地及房产己拆迁，因该土地和房屋产生的相关权益归上诉人所有综上，上诉人认为原审判决认定有误，请二审法院依法依法撤销洛阳市西工区人民法院（2015）西*二初字第581号民事判决书，改判史**与宋**于1998年2月28日签订的《买卖房地产协议书》无效；改判宋**返还《买卖房地产协议书》中所约定的宅*地和房屋或因该土地和房屋产生的相关权益归上诉人所有；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人宋**答辩称：一、上诉人上诉状中所述与事实严重不符，且自相矛盾。上诉人在上诉状中声称：上述地块上的房产系1994年4月由本案上诉人陈**、史**及史**之妻吴**共同所建，而非史**个人所建。与事实严重不符。因为：史**是在1995年5月才取得的土地证，只有在取得土地证之后，史**才能够建房。史**在建房后，政府于1998年8月14日给史**颁发了房产证。从上述时间点上可以看出，上诉人根本不可能在1994年4月建房，上诉人上诉状中所述明显与事实相违背。另外，在一审庭审中，上诉人称房产属于史**与吴**共有，这从侧面说明一审中上诉人承认陈**没有参与建房，上诉人只是认为房产属于史**和吴**共有，但是一审庭审中上诉人并没有提供吴**去世时间的证明等相关证据。上诉人一审中所述与其上诉状中所述陈**在1994年参与建房明显自相矛盾。二、史**赠与给宋**的房产是史**个人房产，而不属于史**与吴**共有。在一审庭审中，代理人对上诉方发问时，上诉方称吴**于1996年9月去世（上诉方并没有提供证据，据听说，吴**的去世时间在1996年之前），而史**的房产是在两年之后。根据法律规定，所谓的夫妻共同财产，是指夫妻关系存续期间所获得的财产，而在本案中史**的房产在吴**去世之后取得，显而易见，史**的房产显然属于史**个人所有，而不属于其与吴**共有。公证处的公证书也恰恰证明房产属于史**个人所有，而非与吴**共有，这也就是为什么公证处给予史**公证将房产赠予宋**的原因。洛阳市郊区人民政府为史**、宋**办理房产过户手续的行为也再次说明房产属于史**个人所有，史**有权自行处置其房产。三、宋**取得房屋所有权等并非依据房屋买卖协议，而是依据史**老人的赠与而获得。1999年3月10日史**老人在洛阳市郊区邙山**民委员会的见证下书写了一份房屋宅基赠送证明，史**老人表示将自己的房产和宅基等一并赠与其干女儿宋**。1999年3月15日史**老人与宋**又到洛阳市郊区公证处，在赠与合同上签字，再次明确表示将其房产赠与宋**，洛阳市郊区公证处对史**老人的上述赠与行为给予了公证，在公证后，史**老人又与宋**到洛阳**产管理局等相关机构办理了房产过户手续，宋**也依法缴纳了相关契税等税费。可见，宋**所获得的房产是由于史**老人的赠与行为而获得，而非依据房屋买卖协议而取得。四、宋**与史**之间实际上存在一种遗赠抚养关系。史**老人原是兰**政公司的退休职工，史**老人在兰州的唯一女儿史**去世（史**1994年去世，史**爱人吴**也早已去世，原告方并没有提供吴**去世的相关证据）后，史**的女婿不愿照顾史**老人，而史**在兰州的两个外孙女陈**、陈**也无能力照顾史**，史**老人被迫回到了故乡洛阳，但史**的另一个外孙女史**（已送人），并不愿意出资（也无能力）照顾体弱多病的史**老人，史**的养父母却只盯住史**老人的财产，对史**老人不管不问。史**为了自己晚年的生活，无奈想起了以房养老，于是，史**老人想起了对其多有照顾的干女儿宋**，史**老人告诉宋**如果宋**愿意给其10万元作为其日常生活、治疗疾病所用，老人就将自已的房屋赠与宋**，但是史**老人考虑到史**及其养父母等可能会阻止，就与宋**商定名义上为房屋买卖，实际上为史**老人赠与宋**。就是在这样的情况下，史**老人与宋**签订了房屋买卖协议，将房屋卖给宋**，宋**给了史**10万元，史**及二原告等人从史**老人处得到部分房款之后，对史**”出卖房屋”的行为均明确认可了，史**代表二上诉人向宋**出具了证明。房屋买卖协议签订，宋**将房款全部给史**老人后，宋**并没有让史**老人从房屋里面搬出，且对史**老人日常生活等多有照顾，正是基于上述原因，史**老人才将房屋赠与了宋**，并为宋**办埋了房产过户手续，这些都充分说明了史**与宋**之间实际存在一种遗赠扶养关系。试想，如果是纯粹的房屋买卖关系，宋**还会让史**老人继续居住在其已出售过的房屋里吗五、上诉人的起诉超过诉讼时效。上诉人声称其在2010年才知道房屋销售的事，但上诉人并没有提供任何这方面的证据。可见，上诉人方所称是没有依据的。而被上诉人所提供的证据史**的证言以及十多年来宋**一直占用房产的事实，充分说明了上诉人早在房屋过户时就已经知情。上诉人谎称不知道显然不符合逻辑。上诉人的起诉显然超过两年的诉讼时效期限。综上，被上诉人认为，一审法院认定事实清楚，适用法律法规正确，被上诉人恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判，以维护被上诉人的合法权益。

本院查明

本院二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为

本院认为：1998年8月14日，洛阳市郊区人民政府房地产部门为史**颁发《房屋所有权证》时，史**的妻子及独生女儿均已经去世，该房产证系为史**个人颁发，史**作为该房产的所有人，有权对该房产进行处置。原审对此认定正确。另外，该涉案房屋在本案诉讼前已拆迁补偿完毕，上诉人上诉提及的史**与他人签订的《买卖房地产协议书》效力问题，已无实际意义。故上诉人上诉依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人陈**、陈**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十六日