上诉人王*与被上诉人李**房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人李**房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第89号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王*及其委托代理人王**、被上诉人李**的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年3月2日，原告李**与被告王*签订了一份《租赁合同》，主要内容有：被告出租给原告的房屋位于郑州市金水区园田路xx号院x层附xx号，租赁期为2012年2月25日至2017年2月24日，共计5年；租赁第一年每月3000元，第二年每月3500元，以后三年以此类推，每年的每月递增500元（即第五年每月的租金增长到5000元）；原告先行向被告支付6个月租金，共计18000元，原告向被告交纳押金4000元，和首次租金一并交付，共计22000元；付款方式为半年交一次（提前一个月交下半年的租金）若拖欠房租20天，原告同意被告断水断电，同时被告有权终止合同并收回房屋；合同到期后，原告对房屋现状如无损毁，押金4000元全部退还原告，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的原告予以补足，该押金无利息；租赁期间如被告确需收回房屋自用，必须提前一个月书面通知原告，解除合同后，被告应支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的5%计算，反之，如原告需要退房，必须提前一个月书面通知被告，并在解除合同后支付违约金，违约金为剩余租期内应交租金总额的5%计算；未经被告同意，原告不得转租、转让等。同日，被告王*向原告出具了一份收条，主要载明：今收到原告李**租房款1.8万元，租期2012年2月25日至2012年8月24日等。2012年8月8日，被告王*向原告出具了一份收到条，主要载明：今收到原告李**房租金（8月25日至11月25日）3个月9000元等。2013年1月22日，被告王*向原告出具了一份收到条，主要载明：今收到2012年11月25至2013年5月25日房租1.5万元等。2013年5月21日至2014年2月19日，原告李**与被告王*之间的短信记录，载明的时间和内容分别如下：2013年5月21日，王*：收到小*门面房押金4000元，租金1.2万元。2013年9月1日，王*：收到小*半年房租2.1万元。2014年2月19日，李**：王*，我把这半年房租给你打去了查收一下。2014年2月19日，王*：收到，谢谢。2014年12月4日，被告将涉案房屋租给他人。2014年12月22日，原告刘**提起本诉。审理中，原告称，合同已于2014年10月8日终止，被告已经租给他人。被告辩称，合同于2014年10月12日9时22分以短信到达原告移动终端，合同解除。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告之间的《租赁合同》成立、有效，双方之间构成房屋租赁合同关系。审理中，原告李**举证户名为刘*的交易明细一份，欲证明其向被告支付2014年8月25日至2014年11月25日的房租。被告王*对此不予认可，并辩称庭后会向刘*主动返还该款项。原告李**并未提供其他相应的证据证明刘*受其委托向被告王*支付了至2014年11月25日的房租，结合双方举证及庭审查明的事实，可以认定原告李**的租金交至2014年9月。故原告要求被告支付房屋10月、11月剩余房租的诉请，依据不足，不予支持。原告诉称，2014年10月，被告在原告毫不知情的情况下，且在合同有效期内，擅自将房屋出租给他人。被告王*对此不予认可，原告并未提供其他相应的证据证明被告王*在合同有效期内擅自转租给他人，故原告的该项诉请，依据不足，不予支持。审理中，原、被告均认可该租赁合同已于2014年10月终止，故原告要求被告返还押金4000元的诉请，有据、合法，予以支持。关于被告王*反诉称，原告在2014年11月份委托房屋中介进行转租，同时还在租赁的房屋上粘贴转租广告，请求支付违约金的诉请。原告对此不予认可，被告并未提供其他相应的证据证明原告存在转租行为，故被告的反诉请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王*返还原告李**房屋押金4000元，于判决生效后10日内付清；二、驳回原告李**的其他诉讼请求；三、驳回被告王*的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，由原告负担210.67元，被告负担57.33元。反诉受理费25元由被告负担。

上诉人诉称

宣判后，王*不服，向本院提起上诉称，依照双方签订的《租赁合同》第七条的约定，未经王*同意，李**不得转租、转让。但李**在2014年11月份委托房屋中介进行转租，同时还在租赁的房屋上粘贴转租广告，其行为已经构成违约，王*有权终止合同，并要求其支付违约金6300元。综上，请求二审法院1、改判李**向王*支付违约金6300元。2、本案诉讼费用由李**承担。3、驳回李**一审的诉讼请求。

被上诉人辩称

李**辩称，一、李**从未委托房屋中介对涉案房屋进行转租，也没有在租赁的房屋上粘贴转租广告，相反，是王*违约提前终止合同，并将房屋又租赁给他人，本案是王*违约而不是李**违约，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、王*补充的上诉请求第三项已超过上诉期，二审不能进行审理，王*无权提出该请求。

在本院审理本案的过程中，王*向本院提交工商银行交易明细两份及短信记录一份，以证明王*已同李**谈妥，由于李**的转租行为，王*给李**3000元，双方就此事了结。李**对两份交易明细的真实性无异议，对短信记录的真实性有异议，认为双方存在争议及纠纷至今未解决，尾号为“3498”的账号是李**的账户。

本院查明

本院经审理查明的其他事实与原**院认定的事实一致。

本院认为

本院认为，王*主张李**在2014年11月委托房屋中介进行转租，同时还在租赁的房屋上粘贴转租广告，李**对此不予认可，王*亦未提交充分的证据证明其主张，故对其该上诉理由，本院不予采纳。二审中，王*提交银行明细证明房屋押金其已退还3000元，李**也认可尾号为“3498”的账号是其银行账户，故该3000元应为王*已退还给李**的房屋押金，王*只需将剩余的房屋押金1000元退还给李**即可。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2015）金民二初字第89号民事判决；

二、王*于本判决生效之日起十日内返还李**房屋押金壹仟元整；

三、驳回李**的其他诉讼请求；

四、驳回王*的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费268元，由李**负担254元，王*负担14元，反诉受理费25元，由王*负担，二审案件受理费268元，由李**负担254元，王*负担14元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日