上诉人中国农**限公司商水县支行因与被上诉人马新年房地产转让合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人中国农**限公司商水县支行因与被上诉人马新年房地产转让合同纠纷一案，不服商水县人民法院（2014）商民初字第1817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并公开开庭审理了本案。上诉人中国农**限公司商水县支行的委托代理人窦**，被上诉人马新年及其委托代理人赵**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审审理查明，2001年7月13日，马**与中国农业**商水县支行下属的邓*营业所签订协议书1份，约定将邓*营业所的一块面积为393.5平方米的地皮及地上建筑物以18000元的价格卖给马**，即日款、地两清，因办理手续应支付的手续费、契税和今后由该地皮引起的一切开支均由马**承担。按约定马**当日交付中国农业**商水县支行地皮款18000元，中国农业**商水县支行方把其相关国有土地使用证及房屋所有权证交付给了马**。后双方一直未办理土地过户手续。2013年4月份，马**在未取得规划许可证的情况下拆除该片土地上的建筑物开始建房，建至2013年5月份，被政府相关主管部门以马**购买土地手续不合法等为由责令停建，至此马**已花费建筑费用145370.82元。

一审法院认为

原审法院认为，本案马新年、中国农业**商水县支行未经相关行政主管部门批准、登记私自签订协议买卖国有土地依法应为无效，因该协议双方所取得的财产应相互返还，马新年要求中国农业**商水县支行退还购地皮款18000元并按同期银行贷款利率的标准支付利息予以支持；本案中马新年为建房投入资金145370.82元后却无法再建损失较大，鉴于马新年、中国农业**商水县支行双方的过错，酌定由中国农业**商水县支行赔偿马新年损失的55%计款79953.96元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、第四十四条之规定，判决：一、被告中国农业**商水县支行返还原告马新年购地皮款18000元并从2001年7月13日起按年利率7.20%支付占用原告款期间的利息，赔偿原告损失79953.96元。于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、原告马新年返还其所占用的被告中国农业**商水县支行下属邓城营业所地皮393.5平方米。于本判决生效之日起10日内履行完毕；三、驳回原告马新年的其它诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10100元，由原告负担7100元，被告负担3000元。

中国农**限公司商水县支行不服原判上诉称，根据协议约定，因办理手续应支付的手续费、契税和今后由该地皮引起的一切开支均由马新年承担，与甲方没有任何关系。如果马新年积极向土地管理部门提交转让申请，缴纳土地出让金，完全可以依法办理土地过户，马新年由于未依法办理建设规划许可证和土地证导致的建房损失与中国农**限公司商水县支行无关。协议无效后，中国农**限公司商水县支行承担的责任仅限于退还转让款，马新年的建房损失与双方的签约行为无因果关系，马新年的违法行为后果应自行承担。一审判决按年利率7.2%支付利息没有法律事实依据。土地上的建筑物已被拆除，马新年无法返还，给中国农**限公司商水县支行造成损失，一审法院未依法维护中国农**限公司商水县支行的合法权益，显失公平。请求撤销原判，由马新年承担诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人马新年辩称，中国农**限公司商水县支行明知转让土地是划拨取得，没有缴纳土地出让金，无权私自转让，造成无效，给马新年造成损失，应承担全部责任。一审判决马新年返还土地，维护了中国农**限公司商水县支行的权益，中国农**限公司商水县支行的上诉理由不能成立，请求驳回上诉。

本院查明

二审查明的事实与原审相同。

本院认为

本院认为，根据我国城市房地产管理法第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照**务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，双方转让的土地系中国农业**商水县支行以划拨方式取得的，应当报有批准权的人民政府审批，而中国农业**商水县支行及马新年均并未向报有批准权的人民政府审批，双方所签订的房地产转让合同无效。对于合同无效，中国农业**商水县支行及马新年均有过错，均应承担相应法律责任。由于双方签订的房地产转让合同无效，造成马新年建房损失，中国农业**商水县支行应承担一定的赔偿责任；马新年也应将取得房地产返还给中国农业**商水县支行。由于土地上的房屋已经拆除，一审时双方均未申请价格评估，也未协商折价，双方可另外通过法律途径解决。由于马新年使用转让房地产多年，已获得相应利益，从公平角度出发，中国农业**商水县支行在返还价款时不应再支付银行利息。综上所述，中国农业**商水县支行的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持商水县人民法院（2014）商民初字第1817号民事判决主文第二、三项及诉讼费负担部分。

二、变更商水县人民法院（2014）商民初字第1817号民事判决主文第一项为：中国农**限公司商水县支行返还马新年购地皮款18000元，赔偿马新年损失79953.96元。于本判决生效之日起10日内履行完毕。

二审案件受理费3000元，中国农业**商水县支行负担2000元，马新年负担1000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十六日